購買二手房盡管有諸多優(yōu)勢,但相對新建商品房的買賣行為來說,涉及法律關(guān)系復(fù)雜。尤其一些二手房產(chǎn)的“社會屬性”隱蔽性強(qiáng),加之買賣雙方由于信息不對稱,就會存在一些交易風(fēng)險。為此,跳蚤市場有關(guān)專家為市民防范二手樓市的六大潛在陷阱或可能發(fā)生風(fēng)險的“部位”支招。
陷阱一:產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外,根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐,若房屋仍設(shè)定有抵押,房地產(chǎn)交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。上述兩種情況常常會被購房者所忽略,而房屋業(yè)主通常又不會主動提及。如此一來,可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業(yè)主后,在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中,發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓,由此可能給買方造成很大的損失。
規(guī)避方法:在簽訂買賣合同前,購房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查,以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。
陷阱二:房屋類型
現(xiàn)在二手房市場上的房屋大部分為商品房,但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證,根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外,若求購的是非居住用房,則該房屋的類型必須為商業(yè)用房,因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照,否則,若購買住宅房,購房人將無法從事預(yù)期的用途。
規(guī)避方法:在簽訂買賣合同前,應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證,并確定其房屋所屬類型。
陷阱三:合同簽訂人
眾所周知,房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由,主張?jiān)摵贤瑹o效,那么,購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任,即由于合同未成立而給其造成的直接損失,且舉證責(zé)任在于購房人。發(fā)生這種情形,對購房人非常不利。
規(guī)避方法:根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人,購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的公證過的委托書。
陷阱四:模糊付款方式
很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價款達(dá)成一致,對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視,結(jié)果在其后履行過程中,常常由于某筆款項(xiàng)的支付時間不明而產(chǎn)生糾紛,受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。
規(guī)避方法:雙方簽訂買賣合同時,應(yīng)對付款流程和時間作出明確、具體的約定。
陷阱五:交房模糊約定
有時,買賣雙方對于付款方式已有明確的約定,但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會涉及到交房的具體時間,交房時相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定,則可能出現(xiàn)逾期交房,卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動局面,及相關(guān)費(fèi)用無人結(jié)算的尷尬情況。
規(guī)避方法:在買賣合同中明確約定交房日期,及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
陷阱六:非居住用房稅費(fèi)
購買、出售非居住用房需繳稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。在實(shí)踐中,若由于對購買、出售非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足,則可能出現(xiàn)大大超出購房人原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人預(yù)期收益的情形。
規(guī)避方法:簽訂合同前,雙方應(yīng)先到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心,或請教專業(yè)人士確定非居住用房買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額,做到心中有數(shù)。(侯錦陽 方市興)