“3月18日加息后，我們銀行的固定利率房貸猛增，加息至今不到短短一月，就有四五十家客戶加入了固定利率房貸陣營。現(xiàn)在我們行的固定利率貸款余額已經(jīng)快達(dá)到2億元了�！苯冢獯筱y行上海分行的一位負(fù)責(zé)人向記者透露。
如這位負(fù)責(zé)人所說，正是加息捧紅了固定貸款利率這個(gè)產(chǎn)品。他透露：“2006年我們剛推出固定利率貸款之時(shí)，市場反應(yīng)冷淡，從去年1月份到8月19日加息只貸出一筆，但是8月19日之后固定利率房貸余額直線飆升，截至去年年底就有120多戶，達(dá)1億多貸款余額�！�
新固貸類似“魔方”
現(xiàn)在的固定利率貸款可不簡單。據(jù)了解，固定利率房貸的升級(jí)版產(chǎn)品可以將固定利率、浮動(dòng)利率和長短不一的貸款年限或多少不等的金額就像魔方一樣任意組合，變化出許許多多的選擇。
光大銀行的理財(cái)師介紹，期限組合/金額組合的固定利率貸款產(chǎn)品分為兩種。
據(jù)了解，金額組合固定利率貸款產(chǎn)品即在貸款期限內(nèi)，一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動(dòng)利率，可以滿足客戶靈活規(guī)避貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的需求。
若一位客戶有30萬元的房貸總額用10年時(shí)間還貸，如果選擇5比5，則15萬元用固定貸款利率，據(jù)悉光大銀行5到10年的住房貸款利率為6.45%，對(duì)于優(yōu)秀客戶的優(yōu)惠利率是6.12%。另一15萬元?jiǎng)t用浮動(dòng)利率6.0435%還貸。計(jì)算出還貸總額后，則將其攤到每月還款之中。
另一種組合方式是按期限組合，包括“固定+浮動(dòng)”期限組合和“固定+固定”期限組合兩種。
據(jù)光大銀行的客戶經(jīng)理介紹，客戶在申請一筆住房或商用房貸款時(shí)，可以將貸款期限設(shè)定為兩段：在第一段選擇固定利率的同時(shí)，可以根據(jù)利率水平預(yù)期，約定第二段為固定利率或浮動(dòng)利率。這種產(chǎn)品可以滿足客戶在不同期限檔次執(zhí)行不同固定利率的要求。
該客戶經(jīng)理說：“原先，我們銀行的固定利率產(chǎn)品只有3年、5年、10年。但是客戶通常房貸期限要達(dá)到15年、20年。新產(chǎn)品就能滿足客戶時(shí)間上的需求�！潭�+浮動(dòng)’期限組合住房貸款期限最長可達(dá)30年，‘固定+固定’期限組合住房貸款期限最長可到20年。固定利率期限組合能更好地滿足客戶在升息預(yù)期環(huán)境下延長固定利率貸款期限的要求。”
房貸產(chǎn)品普遍升級(jí)
其他銀行的固定利率也沒有墨守成規(guī)，紛紛提升了產(chǎn)品。
招商銀行推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款類似于“固定+固定”貸款�？蛻粼谵k理貸款時(shí)，可以與招商銀行約定一個(gè)固定的期限，在該期限內(nèi)貸款始終按照合同約定的貸款利率計(jì)息，利率固定不變。固定期滿后，按照合同事先的約定來確定剩余期限內(nèi)的貸款利率水平，重新定價(jià)。也就是在固定利率期間，貸款可以分段執(zhí)行不同的固定利率標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)行出臺(tái)的個(gè)人住房混合利率貸款與光大銀行“固定+浮動(dòng)”貸款差不多，指在貸款開始的一段時(shí)間內(nèi)(利率固定期)，利率保持固定不變；利率固定期結(jié)束后利率執(zhí)行方式轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率(即傳統(tǒng)的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行方式，稱為利率浮動(dòng)期)。比如客戶在農(nóng)行開辦固定期為5年或10年的個(gè)人住房混合利率貸款，即在5年或10年利率固定，利率固定期結(jié)束后，剩余貸款期限利率轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率。
另有些銀行則在房貸產(chǎn)品中加入了期權(quán)的概念，并不與客戶真正約定第一階段貸款后的合同，而是增加了利率調(diào)整選擇權(quán)。
首次引入“期權(quán)”概念的是中國銀行，該行理財(cái)專家透露：“購買中國銀行固定利率房貸產(chǎn)品時(shí)，可在買第一期固定利率貸款同時(shí)購買下一期固定利率貸款的期權(quán)。第一期固定利率到期后，可根據(jù)利率浮動(dòng)情況，選擇是否行使期權(quán)。新固定利率按購買期權(quán)時(shí)約定的固定利率執(zhí)行，如放棄行使期權(quán)，則可選擇執(zhí)行浮動(dòng)利率或按重定價(jià)日的固定利率選擇相應(yīng)的固定利率產(chǎn)品�！币�3年期固貸利率為例，客戶辦理第一個(gè)3年期固貸時(shí)，可選擇下一個(gè)3年期的固貸期權(quán)。3年后，如利率上升，則有權(quán)選擇下一個(gè)3年內(nèi)繼續(xù)享受原固貸利率水平。
農(nóng)行的利率調(diào)整選擇權(quán)在操作方式上與中行相反，當(dāng)農(nóng)業(yè)銀行公布的個(gè)人住房貸款相應(yīng)期限的固定利率水平下限下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)(含)以上時(shí)，您可以申請執(zhí)行選擇權(quán)，將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點(diǎn)，以減少利率走低時(shí)的損失。
固貸風(fēng)險(xiǎn)在于降息
選擇新型固定利率的好處是至少一段時(shí)間內(nèi)利率固定，在此期間不受人民銀行利率調(diào)整的影響，并且突破了單個(gè)固定利率貸款最長10年的時(shí)間限制，使貸款可延長至20、30年。采用期限、時(shí)間組合的固定利率貸款比不采用的貸款總利息支出小。
現(xiàn)在處于加息通道，固定利率貸款可以規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。但有專家指出，銀行推出固定利率房貸旨在鞏固房貸業(yè)務(wù)，固定利率貸款并不適用于所有的利率環(huán)境。如果利率開始下調(diào)，固定房貸將是銀行貸款客戶最敬而遠(yuǎn)之的產(chǎn)品。舉例來說，香港的利率是雙向浮動(dòng)的，有升有跌，就很少有人愿選擇固貸方式。
不過，理財(cái)師也指出，目前各方預(yù)計(jì)未來利率持續(xù)上升的可能性較大，而現(xiàn)在只是處于加息通道的頭部，離下調(diào)還有較大的空間。因此，利率上升，從中長期來看對(duì)還款的影響還是比較大，因?yàn)樵黾拥倪�款額累計(jì)起來還是會(huì)比較高。
需要提醒銀行客戶的是，各種固定貸款的適用對(duì)象應(yīng)該對(duì)利率市場比較了解，對(duì)未來加息的頻度、力度有比較清晰的判斷。
另外，理財(cái)師提醒，購買貸款期權(quán)產(chǎn)品者，在估計(jì)利率時(shí)要將期權(quán)費(fèi)折算到利率升降之中，才能較好判斷是否執(zhí)行期權(quán)，保證資產(chǎn)安全。
金融小貼士
六種房貸還款方式
1、等額本息還款法：是指在貸款期內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本息的還款方法。
2、等額本金遞減法：是指在貸款期內(nèi)每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減的還款方法。
3、等額遞增還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額有一個(gè)固定增加額，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
4、等額遞減還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額有一個(gè)固定減少額，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
5、等比遞增還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
6、等比遞減還款法：是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額相對(duì)前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。
如何選擇還款方式？
1、“等額本息還款法”每月還款金額相同，便于您合理安排每月的生活和理財(cái)，方便又省心。
2、“等額本金遞減還款法”，每期償還的本金相同，前期還款金額較大，適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。
3、“等額遞增還款法”、“等比遞增還款法”前期還款壓力較小，適合工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。
4、“等額遞減還款法”、“等比遞減還款法”前期還款額相對(duì)較高，適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。
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