“北京的四合院見(jiàn)多了，但二環(huán)內(nèi)造價(jià)上億的頂級(jí)四合院你知道是什么樣的嗎？”庭院深深深幾許？作為記錄歷史變遷、見(jiàn)證世事興衰浮沉的北京四合院，一直以來(lái)都是演繹北京市民生活的舞臺(tái)，而北京二環(huán)內(nèi)后海、什剎海一帶又是眾多“舞臺(tái)”中最優(yōu)者的集聚之地，中國(guó)歷史上眾多名人顯貴都曾在這一帶的四合院中留下過(guò)生活的印記。
日前，記者得到消息，后海附近一處四合院以1.1億元天價(jià)完成了交易，而翻新院子總造價(jià)將是原售價(jià)的數(shù)倍。一座前所未有的豪宅將呈現(xiàn)在后海湖畔，這座在價(jià)格上前無(wú)古人的四合院究竟是誰(shuí)的宅��？?jī)?nèi)部是什么模樣？數(shù)億造價(jià)是否物有所值？
帶著疑問(wèn)和想像，記者踏上了對(duì)天價(jià)四合院的探訪之旅，期望為這座神秘的北京頂級(jí)四合院揭開(kāi)面紗。
1 地理位置
上樓觀后海 出門(mén)會(huì)名鄰
4月10日的北京后海、什剎海一帶，春光明媚、草長(zhǎng)鶯飛，陽(yáng)光下的湖面粼粼，湖畔鱗次櫛比的四合院洋溢著濃郁的京韻。
根據(jù)資料，院子位置大致在后海北沿的鴉兒胡同。從銀錠橋北出發(fā)，沿著緊貼后海的環(huán)湖路向西北行進(jìn)十多分鐘，路右邊就是后海北沿的鴉兒胡同，但在鴉兒胡同內(nèi)記者并沒(méi)有找到掩蓋在眾多院落中的那處豪宅。
經(jīng)四處打聽(tīng)，記者終于在一名從事翻建四合院工作的老師傅的指引下，找到了仍在藍(lán)色圍擋中緊張施工的院子。已經(jīng)名花有主的天價(jià)四合院目前還在整體翻建過(guò)程中，尚未有門(mén)牌號(hào)，在區(qū)域開(kāi)發(fā)中被開(kāi)發(fā)商按開(kāi)發(fā)順序編為了“亥”，于是暫且稱之為“亥四合院”。
院南面緊鄰環(huán)湖路，大門(mén)正對(duì)后海，東側(cè)為胡同口，西側(cè)緊貼“中華宗教文化交流協(xié)會(huì)”所在的院落。附近居民告訴記者，該處院落所在地是區(qū)域景致最好的地段�！白背�，向陽(yáng)面水，以前就是大戶人家的宅子，當(dāng)初占地比現(xiàn)在還大，在院里的樓上幾乎能看到整個(gè)后海。”住在附近的楊大爺語(yǔ)氣中透著贊嘆。
記者花十多分鐘在四合院周邊漫步一圈，發(fā)現(xiàn)確如附近居民所言。而沿亥四合院門(mén)前的環(huán)湖路再往西行不遠(yuǎn)，一一見(jiàn)到醇親王府、國(guó)家宗教事務(wù)局和宋慶齡故居。
亥四合院真可謂占盡交通之便利、風(fēng)景優(yōu)美的地利。
2 內(nèi)部規(guī)劃
純中式風(fēng)格 超現(xiàn)代享受
后海北沿鴉兒胡同，有一處臨湖的在建四合院，超過(guò)6米高的巨大純木建筑框架已經(jīng)立起來(lái)了。
四合院目前的建筑承建方萬(wàn)通筑屋公司，對(duì)在建的亥四合院內(nèi)部的建筑設(shè)計(jì)情況，實(shí)行了嚴(yán)格的保護(hù)措施，謝絕外人入內(nèi)，記者通過(guò)各種渠道最終了解到部分天價(jià)四合院內(nèi)部規(guī)劃裝修細(xì)節(jié)。據(jù)知情人士透露，亥四合院采取中西結(jié)合的方式規(guī)劃整體建筑，總建筑面積達(dá)3028.29平方米，按照國(guó)家有關(guān)政策要求，保留原來(lái)中式四合院建筑形式及風(fēng)格，同時(shí)在使用功能上結(jié)合主人的生活需求規(guī)劃了院落內(nèi)各部的使用功能，除了起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等基本配置外，該四合院還將建面積不小的地下室以及游泳池，這是后海、什剎海一帶新翻建的四合院中惟一有此配置的。
目前外部能夠看到的木質(zhì)建筑框架結(jié)構(gòu)，是院子的正房和廂房，面積近千平方米，房間內(nèi)部裝飾主要為中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格的雕花工藝，而外部裝飾也將按原汁原味的老北京四合院建造。主體建筑完工后，未來(lái)院中還將栽種名貴植物。
整個(gè)四合院大概在今年年底完工。
3天價(jià)有因
頂級(jí)四合院 配奢華材料
北京在劃定了主城區(qū)內(nèi)四合院傳統(tǒng)建筑保護(hù)區(qū)后，四合院交易價(jià)格一直居高不下，特別是后海、什剎海一帶的四合院，不時(shí)傳出涉及千萬(wàn)資金的交易，但和這次亥四合院相比，此前的交易都只能俯首稱臣。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，亥四合院交易面積3028.29平方米，這是二環(huán)內(nèi)單套面積最大的四合院交易，最終的成交均價(jià)達(dá)36324元/平方米，1.1億元人民幣的天價(jià)由此得來(lái)。據(jù)據(jù)接近萬(wàn)通筑屋的知情人士透露，亥四合院的最終整體造價(jià)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，整個(gè)亥四合院最終交付給房主時(shí)的造價(jià)將達(dá)到4000萬(wàn)美元左右，按目前匯率換算將近3億人民幣。
除了該處四合院本身所處的地理位置獨(dú)到、建筑形式特殊、面積巨大之外，天價(jià)還有一個(gè)重要的原因就是建筑材料的奢華。據(jù)知情人士透露，四合院內(nèi)僅正房房屋的支撐木柱就多達(dá)24根，均為直徑半米粗細(xì)的原木，房屋所用木材，均為產(chǎn)自泰國(guó)熱帶雨林的原生木，加上相關(guān)的稅費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)用，價(jià)格高達(dá)25000元/立方米。而這只是建筑用的木材，其他相關(guān)的絕大部分材料，幾乎都是從國(guó)外原裝進(jìn)口的頂級(jí)配置，整體成本高昂不言而喻。
4主人身份
俄頂級(jí)富翁 建湖畔豪宅
亥四合院現(xiàn)在的主人是誰(shuí)？能夠大手筆拿下天價(jià)四合院，并揮金如土將其打造為后海湖畔豪宅的人究竟是何方神圣？
自從天價(jià)四合院成交的消息傳出后，這一問(wèn)題變成了不少人茶余飯后熱議的焦點(diǎn)。因?yàn)樯婕吧虡I(yè)機(jī)密，亥四合院的承建方和開(kāi)發(fā)方都拒絕向記者透露任何信息。但經(jīng)過(guò)記者調(diào)查了解，最終得到了一個(gè)大致的答案。據(jù)知情人士透露，耗費(fèi)巨資在后海湖畔置下這一豪宅的人，是俄羅斯的一位頂級(jí)富翁，該富翁身價(jià)數(shù)以億計(jì)，在包括北京以內(nèi)的多個(gè)國(guó)際性大城市均置辦有房產(chǎn)，是名副其實(shí)的世界級(jí)富豪。
市場(chǎng)現(xiàn)狀
主城區(qū)四合院年交易量相當(dāng)少
2002年2月，在醞釀多年后北京市政府終于頒布了《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，二環(huán)內(nèi)首次出現(xiàn)了25片歷史文化保護(hù)區(qū)。隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，有待保護(hù)的區(qū)域越來(lái)越多。目前，北京市主要針對(duì)傳統(tǒng)四合院建筑的歷史文化保護(hù)區(qū)已達(dá)40個(gè)。在這40個(gè)保護(hù)區(qū)外，作為北京傳統(tǒng)建筑的四合院正在迅速消亡，而區(qū)內(nèi)的四合院總量也因區(qū)域限制幾乎不會(huì)有大的變化。隨著越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到四合院的彌足珍貴，市場(chǎng)上供不應(yīng)求的現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)了出來(lái)。
作為北京最早進(jìn)入專業(yè)四合院中介市場(chǎng)的萬(wàn)德成經(jīng)紀(jì)公司，在業(yè)界一直保持著較高知名度，公司總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌在談到四合院交易市場(chǎng)時(shí)表示：“北京的四合院年交易量一直比較低，主要還是因?yàn)楣┙o有限�！倍h(huán)以內(nèi)大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去將被拆掉、產(chǎn)權(quán)不清晰的院子，真正能進(jìn)入市場(chǎng)的只有3000套左右，而實(shí)際上流通交易的不到10%.北京另一家涉獵四合院中介交易的經(jīng)紀(jì)公司順義興四合院專營(yíng)店蔡經(jīng)理也提供了相近的數(shù)據(jù)�！氨Ｗo(hù)區(qū)四合院總面積近300萬(wàn)平方米，其中每年能夠交易的量極低。”
未來(lái)供給有限，價(jià)格將持續(xù)走高
“據(jù)我掌握的情況，去年一年完成交易的四合院在150套以內(nèi)，今年按目前形勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)有上升，但不會(huì)有大的突破。”井蘊(yùn)嬌表示。由于北京目前真正進(jìn)入交易市場(chǎng)的四合院數(shù)量不多，而未來(lái)受到城市區(qū)域改造、產(chǎn)權(quán)不清晰、翻建開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等問(wèn)題的影響，市場(chǎng)上幾乎不會(huì)有多少新增供給。正在積極開(kāi)展建筑定制業(yè)務(wù)的萬(wàn)通筑屋公司，其業(yè)務(wù)就涵蓋四合院定制，對(duì)于市場(chǎng)供給問(wèn)題，該公司品牌總監(jiān)韓天暖告訴記者，未來(lái)的總體供給仍將維持在低量的水平�！爱a(chǎn)權(quán)問(wèn)題是瓶頸，目前很多四合院產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，短期內(nèi)不可能進(jìn)入交易市場(chǎng)�！薄懊恳粋�(gè)四合院都是一個(gè)單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也許同一條胡同內(nèi)相鄰的兩個(gè)院子銷售均價(jià)會(huì)相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一樣有所謂的指導(dǎo)價(jià)，也就不好比較價(jià)格的漲跌�！痹谡劦剿暮显簝r(jià)格走勢(shì)時(shí)，井蘊(yùn)嬌這樣表示。通過(guò)觀察近兩年公司所完成的交易，井蘊(yùn)嬌說(shuō)，四合院交易價(jià)格隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，也在不斷攀升中。
買(mǎi)賣門(mén)檻高，買(mǎi)家構(gòu)成及用途復(fù)雜
目前北京的四合院交易市場(chǎng)中，還沒(méi)有任何銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，也就是說(shuō)買(mǎi)賣四合院必須全額交易，而不能像購(gòu)買(mǎi)普通商品房一樣，通過(guò)銀行等金融系統(tǒng)擔(dān)保貸款分期還貸�！斑@意味著四合院交易必須邁過(guò)一道高門(mén)檻，沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要想購(gòu)買(mǎi)四合院是不可能的。”井蘊(yùn)嬌表示。好一點(diǎn)的四合院面積都在200平米以上，據(jù)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前400平米-1000平米標(biāo)準(zhǔn)的二進(jìn)院落四合院是市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，按20000元/平方米的價(jià)格計(jì)，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)400平方米的院子得花近千萬(wàn)元。
雖然交易門(mén)檻高，但購(gòu)買(mǎi)者依然絡(luò)繹不絕，而買(mǎi)家的構(gòu)成也相當(dāng)復(fù)雜。“絕大多數(shù)還是中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)，外籍人士只占交易量的5%-7%，還不到整體一成�！本N(yùn)嬌說(shuō)。而在已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)四合院的買(mǎi)家中，用于自住、投資和辦公使用的比例旗鼓相當(dāng)，而自住、辦公與投資之間的界限并不明確，多數(shù)人更傾向于具體使用，純炒房的比例極少。(谷欣)
