“又加息了！我應該怎樣應對呢？是提前還款劃算還是應該變更貸款方式呢？”在北京某公司工作的張小姐疑惑地問道。與張小姐面臨的困惑相同，隨著5月18日央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率后，很多打算購房的消費者和已經(jīng)購房的“房奴”們都在盤算著應對措施。
此次利率調(diào)整是自2004年10月29日央行上調(diào)利率以來的第六次加息，也是今年以來的第二次加息。近兩年政府頻繁動用利率工具對經(jīng)濟進行調(diào)整，體現(xiàn)了利率市場化的趨勢，更表明利率已經(jīng)處于加息通道之中，在未來利率還會繼續(xù)調(diào)整的預期情況下，消費者應該如何選擇房貸、又應注意哪些理財技巧無疑是眾人最為關(guān)心的話題。就此，記者采訪了北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”和北京中原地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士并為消費者“量身定做”了相應的理財對策。
多次加息累計影響不小
加息對購房者來說，直接的影響就是月供的增加。對于此次加息，21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說，對于消費者而言，此次加息每月還款額增加的并不多，影響不大。
他舉例子說，以貸款30萬元，期限為20年，按等額本息的還款方式計算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月月還款額僅增加13.28元。應該說，這樣的成本增加對于普通自住消費者來說還是可以承受的。
雖然單次加息幅度不大，但央行在不到兩年半的時間里已六次提高住房貸款利率，以最低優(yōu)惠下限計算，累計利率上調(diào)幅度超過100個基點。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然每次加息幅度都不大，但六次加息累計后，其對購房者的還貸額的影響已經(jīng)非常明顯。以50萬元20年貸款計算，還款額增幅在10%左右。
盡管多次加息累計影響不小，但多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士一致表示，此次加息絕非針對樓市�？芎｝埛治稣f，央行在兩個月左右兩次上調(diào)房貸利率實屬罕見。從目前來看，這主要是由于目前經(jīng)濟依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長方式，固定資產(chǎn)投資增長還是異常強勁。通過利率的調(diào)整來平抑經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性過熱，以防止經(jīng)濟冷熱不均導致矛盾更加的突出。加之一季度，全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線，通貨膨脹的壓力非常明顯的。為了控制通貨膨脹率，抑制投資比例過快增長，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率。
對于這種說法，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示贊同。他說，此次央行實施的組合式利率調(diào)整政策，從根本來看，主要是通過這種多項的金融政策來遏制經(jīng)濟過快發(fā)展向過熱發(fā)展的苗頭，抑制固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資的過快增長，同時，更主要的也還是給持續(xù)飆升的股票市場降溫。
首次貸款可選固定利率貸款方式
盡管此次加息并非針對樓市，但多次加息還是讓許多消費者背上了較為沉重的負擔。那么面對頻繁的加息，消費者應該如何理財呢？
對于準備貸款的購房者，金育松建議說，這部分消費者可以考慮固定利率貸款方式，因為與浮動利率相比固定利率可以鎖定利率風險，適合求穩(wěn)的消費者。
金育松介紹說，在銀行宣布加息后，擁有定息產(chǎn)品的光大、建行等銀行相繼上調(diào)了固定利率，其中以光大銀行最為優(yōu)惠，五年至十年的固定房貸利率，基準利率由此前的6.45%，上調(diào)至6.66%；優(yōu)惠利率由6.12%上調(diào)到6.18%。與浮動利率相比，光大固定利率的基準利率比浮動利率還低0.54%；優(yōu)惠利率也只相差0.08%。例如，貸款30萬元，期限為10年，在執(zhí)行基準利率時，固定利率比浮動利率每月少還83元，優(yōu)勢比較明顯；在執(zhí)行優(yōu)惠利率時，固定利率也僅比浮動利率每月多九元，二者相差無幾。
“現(xiàn)在利率處于上升通道之中，央行還會根據(jù)經(jīng)濟運行情況，隨時使用利率工具，在整體經(jīng)濟趨熱的局勢短期內(nèi)難以改變的情況下，未來加息的可能性較大，購房者先行選擇固定利率，可以輕松鎖定未來利率上調(diào)的風險。”金育松說。
對比不難發(fā)現(xiàn)，固定利率定息的優(yōu)勢已經(jīng)較為明顯，但是由于大部分消費者貸款期限多在10年以上，而固定利率最長僅為10年，這樣就限制了部分消費者對固定利率的選擇。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，近期光大銀行又推出了期限組合和金額組合固定利率貸款產(chǎn)品，延長了固定利率貸款期，從原先最長貸款期限10年延長至30年。這打破了固定利率只能貸10年的最長期限。
這位業(yè)內(nèi)人士舉例子說，期限組合可以選擇“固定+浮動”，期限最長可到30年，前20年可選固定利率，后10年選擇浮動利率；金額組合則是指一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動利率；靈活多變，近期貸款購房的消費者不妨關(guān)注這一新型房貸產(chǎn)品。
提前還款可選擇氣球貸
記者了解到，許多房貸客戶都有提前還款的意愿，不會按照實際的貸款期限還款，比如貸款30年，可能在五年后便選擇提前還款，一次還清，對于這部分有提前還款預期的消費者，金育松建議消費者可選擇氣球貸還款方式。
據(jù)介紹，今年2月，深圳發(fā)展銀行推出了“氣球貸”，此種貸款方式就是針對有提前還款要求的消費者而提供的個性化房貸�！皻馇蛸J”為客戶設定五年的貸款期限，但是月供是按貸款30年的月供來還款，比如客戶貸款30萬元，申請五年期的氣球貸款，可以享受30年期的低月供，每月還款額為1822元，比30年期的普通貸款的月供少104元，利息可節(jié)省15942元。
如果客戶在五年期末不能一次性提前還款，深發(fā)展允許客戶可以在不需增加任何費用的情況下獲得該行的再貸款服務，即原本30年期的普通貸款，可以通過連續(xù)六次申請氣球貸完成還款。
同樣是30年的期限，氣球貸享受的利率是五年期的低利率，即5.8905%，而30年期的普通貸款，其利率為6.12%，兩者相差0.2295%；因此，在加息預期下，消費者提前還款的意愿往往比較強烈，而氣球貸不僅符合提前還款的愿望，而且可以為貸款者節(jié)省部分利息。但金育松同時指出，氣球貸雖然能夠節(jié)省利息，但銀行對客戶的資質(zhì)要求也比較高，比如房齡不超過10年，對客戶的還貸能力審查較為嚴格等等。
已貸款消費者可考慮提前還款
對于已經(jīng)貸款的消費者應該如何選擇還款方式呢？北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認為，對于這部分消費者而言，可根據(jù)自身財務狀況考慮提前還款的方式。她說，提前還貸可以減少利息支出，但前提是資金比較充裕，因此消費者一定要量力而行，切忌盲目跟風。
記者了解到，一共有多種方式可供消費者進行選擇。一方面，消費者可選擇將剩余的全部貸款一次性還清，這樣提前還款部分不用支付利息，但對個人資金要求較高，需有較為充裕的資金；另一方面，消費者可選擇部分提前款的或縮短還款期限的還款方式。
金育松說，部分提前還款共有三種方式，一是將剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這樣節(jié)省利息多；二是剩余的貸款每月還款額減少，保持還款期限不變，減少月供負擔，但利息支出多于第一種還款方式；三是剩余的貸款每月還款額減少，同時將還款期限縮短，這樣會節(jié)省更多的利息。與此同時，消費者還可選擇剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短，這種還款方式月供增加，可減少部分利息，但相對較不劃算。
與有大部分貸款未還消費者相比，對于只有小部分貸款未還的客戶來說，加息的影響是最小的，即使每月還款額有所增加，但時限已不長，對日常生活以及未來的理財不會產(chǎn)生影響，對于加息可置之不理。但如果資金比較充裕，也可以考慮提前還款，節(jié)省利息成本。
對于消費者具體應該選擇何種還款方式，宮萍說，每一種房貸產(chǎn)品都會針對不同的細分客戶群體，不可能一種產(chǎn)品大包大攬，解決客戶所有的問題。因此，消費者需要根據(jù)自身的還款能力、預期收入以及自己屬于哪類置業(yè)群體等多方面做出理性的評估，制定合理的理財規(guī)劃，選擇最適合自己的房貸產(chǎn)品。(李佳鵬 馬俊)
