近期，高檔住宅遇冷，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。截至5月20日，高檔住宅的銷售僅為兩成，高檔項(xiàng)目盡管面臨嚴(yán)峻的銷售壓力。但是，即便如此，開(kāi)發(fā)商仍然堅(jiān)持“高開(kāi)低走”，開(kāi)盤價(jià)格都高得驚人。實(shí)際上，其成交價(jià)卻不是那么回事。記者通過(guò)對(duì)多個(gè)高檔項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上的項(xiàng)目成交價(jià)均低于開(kāi)盤價(jià)，其中差額在1000-4000元左右的占比達(dá)66.7%。但是，為了保證樓盤的“身份”，并且對(duì)北京樓市看好，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持高開(kāi)盤價(jià)，寧可長(zhǎng)線銷售。

　　高檔項(xiàng)目銷量慘淡

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心根據(jù)2007年開(kāi)盤的高檔住宅項(xiàng)目銷售情況的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年1-4月入市的高檔住宅項(xiàng)目占開(kāi)盤總數(shù)的1/5。截至5月20日，高檔住宅的銷售率僅為22.8%，高檔住宅的消化速度不盡如人意，出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。

　　這樣的例子很多，比如位于西城區(qū)宣武門內(nèi)大街東側(cè)西絨線胡同的天安國(guó)匯，其在4月初開(kāi)盤，記者查看其網(wǎng)上簽約記錄，開(kāi)盤均價(jià)達(dá)29000元/平方米，至今仍無(wú)簽約記錄。

　　華遠(yuǎn)裘馬都從2006年底開(kāi)盤直到現(xiàn)在，半年的時(shí)間600套房子，僅銷售了225套。位于朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里的銀鉆公寓，874套公寓，從2006年5月份開(kāi)始賣，到現(xiàn)在只賣了126套。位于朝陽(yáng)區(qū)三元東橋南1000米的US聯(lián)邦公寓，從今年2月份開(kāi)始賣，293套房子，現(xiàn)在只賣了67套。新華聯(lián)麗景珊瑚灣，今年2月份開(kāi)盤，318套住宅，目前僅賣了43套。合生國(guó)際花園東區(qū)16號(hào)樓今年2月份開(kāi)盤，共推出71套房子，目前僅有2套預(yù)訂，尚無(wú)簽約記錄。位于朝陽(yáng)區(qū)光華路甲8號(hào)的和喬麗致公寓今年1月份開(kāi)盤，共推出389套房子，目前僅簽約75套。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷董事長(zhǎng)劉益良認(rèn)為，高檔住宅的購(gòu)房需求基本來(lái)源于投資客戶或自住群體置業(yè)升級(jí)的需要，“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實(shí)施“保障性住房”計(jì)劃都影響到投資者和高端賣家的購(gòu)房熱情，此外，資本市場(chǎng)的火熱也分流了相當(dāng)一部分資金，導(dǎo)致高檔住宅的銷售速度下滑明顯，交易意愿相對(duì)冷淡。

　　股市分流樓市資金

　　高檔住宅滯銷，并且成交價(jià)下降，股市是始作俑者。股市一路沖高，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)回報(bào)率相比樓市要高得多，資金的分流造成樓市投資客大量減少。

　　劉益良認(rèn)為，目前由股市回流房市的主要以自住型住戶為主。首先，從計(jì)算資金短期增值率來(lái)說(shuō)，房市回報(bào)無(wú)法與目前的股市相比；其次，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已處于很高的水平線上,預(yù)期增值空間很難把握，投資風(fēng)險(xiǎn)加大了，因此，以自住為主的購(gòu)房群體，在資金充裕的情況下只要有住房需要的人群仍然會(huì)選擇購(gòu)房。

　　當(dāng)然，部分對(duì)樓市預(yù)期看好的投資客仍然會(huì)堅(jiān)定地固守樓市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，京城房?jī)r(jià)下跌的可能性還比較小，樓市的回報(bào)率仍然要高于股市，但由于這類投資需要充沛的資金支持，因此只會(huì)占極小的比例。

　　另外，由于目前股指已處于高位且累積了大量的風(fēng)險(xiǎn)，利好與利空并存，讓不少股民開(kāi)始產(chǎn)生擔(dān)心和怯意，從近來(lái)對(duì)一些購(gòu)房客戶的接觸調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，部分資金正從股市轉(zhuǎn)入樓市，對(duì)購(gòu)房期盼已久的部分人群在股市的盈利加快了其購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)，雖然這部分資金占的比例并不大，但足以顯示出居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求仍呈剛性。

　　多數(shù)項(xiàng)目“高開(kāi)低走”

　　記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)2007年開(kāi)盤入市的高檔項(xiàng)目，其開(kāi)盤價(jià)和成交價(jià)有一定差距，一般后者要比前者低幾百元乃至數(shù)千元。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)姚家園西口265號(hào)東郊木材廠B地塊的金隅鳳麟洲，開(kāi)盤價(jià)格在13000元/平方米左右，可實(shí)際成交價(jià)為12086元/平方米。實(shí)際成交價(jià)格比開(kāi)盤價(jià)低了近1000元/平方米。

　　位于小湯山常興莊村的灣流匯，開(kāi)盤價(jià)在12600元/平方米左右，而實(shí)際成交價(jià)為9728元/平方米，后者較前者下降了2800元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮橋南側(cè)光熙門城鐵東側(cè)的和平里de小鎮(zhèn)二期，開(kāi)盤價(jià)在16800元/平方米左右，而該項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)為10480元/平方米。后者較前者低了6000多元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)西大望路23號(hào)的珠江帝景D區(qū)-帝景·伯爵山，開(kāi)盤價(jià)在16500元/平方米左右，而實(shí)際上的成交價(jià)為15130元/平方米。后者較前者低了1000多元/平方米。

　　位于豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)趙公口橋南的建邦華府，開(kāi)盤均價(jià)在13000元/平方米左右，實(shí)際銷售均價(jià)為12596元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)三元橋東500米的華遠(yuǎn)裘馬都，開(kāi)盤均價(jià)在21000元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為17080元/平方米。后者較前者低了近3000元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)橋南600米的合生國(guó)際花園，開(kāi)盤價(jià)格在17000元/平方米左右，而實(shí)際上的銷售均價(jià)為14521元/平方米。后者的價(jià)格比前者低了2000多元/平方米。

　　少數(shù)項(xiàng)目成交價(jià)高于開(kāi)盤價(jià)

　　記者調(diào)查顯示，僅有極少數(shù)高檔項(xiàng)目的開(kāi)盤均價(jià)較實(shí)際成交價(jià)低。

　　如萬(wàn)城華府三期上園，開(kāi)盤均價(jià)在28000元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為28158元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)霄云里8號(hào)的波菲特行政公寓，開(kāi)盤價(jià)在23000元/平方米左右，成交均價(jià)則為23876元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對(duì)面向北300米的新華聯(lián)麗景珊瑚灣，開(kāi)盤均價(jià)在13500元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)為14511元/平方米。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)光華路甲8號(hào)的和喬麗致公寓今年1月份開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)在23000元/平方米左右，實(shí)際銷售均價(jià)為23557/平方米。

　　緣何“高開(kāi)低走”

　　按照一般人的想法，既然不好賣，倒不如在開(kāi)盤時(shí)將價(jià)格定得低一點(diǎn)，然后再慢慢往上走�？墒沁@些高檔項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為什么偏偏反其道而行之呢？即便銷售不好，也還是堅(jiān)持“高開(kāi)低走”呢？

　　劉益良分析，堅(jiān)守高價(jià)位一是要保持項(xiàng)目的“身份”，給購(gòu)房者增強(qiáng)信心，讓人感覺(jué)高檔項(xiàng)目的升值潛力仍然很大；其次，很多高檔住宅往往通過(guò)高開(kāi)價(jià)吸引人氣，在實(shí)際銷售中再通過(guò)讓利促進(jìn)成交；再者，由于受到政策影響，購(gòu)房人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走向的不確定，使得目前觀望情緒較濃，而開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的樂(lè)觀形成了對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的預(yù)期看好，堅(jiān)持長(zhǎng)線銷售也不肯降價(jià)出售，買賣雙方的心理落差也是導(dǎo)致高檔住宅市場(chǎng)成交下滑的原因之一。(趙麗萍)