開(kāi)發(fā)商操縱房?jī)r(jià)只漲不跌
“現(xiàn)如今是晚賣(mài)一天，就能多賺錢(qián)�！币晃槐本┑禺a(chǎn)業(yè)界的權(quán)威人士近日向記者透露，北京奧運(yùn)村北部的某在售項(xiàng)目，便是在已經(jīng)取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)個(gè)別樓棟“封樓禁售”。目前，該項(xiàng)目的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)18000元左右。據(jù)記者掌握的情況，這種情況在北京并不罕見(jiàn)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的惜售更多的是對(duì)奧運(yùn)會(huì)下賭注，“共同的預(yù)期是，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲。所以，誰(shuí)捂到最后，誰(shuí)受益最多。”
“國(guó)家的行政調(diào)控手段看似嚴(yán)厲卻存在明顯漏洞。”有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾向記者坦言，新規(guī)定與此前樓盤(pán)定價(jià)方式相比并沒(méi)有根本性的變化，只是在定價(jià)的過(guò)程和手續(xù)上變得稍微繁瑣一點(diǎn)而已，在如何定價(jià)、如何調(diào)整浮動(dòng)幅度上仍是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。盡管不少開(kāi)發(fā)商否認(rèn)“囤房”，但事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商慣用“銷(xiāo)控”手段，有意無(wú)意之中制造出“房荒”假象。用他們自己的話說(shuō)：“房子不賣(mài)不行，賣(mài)得快也不行，因?yàn)檫@樣就賣(mài)不出價(jià)了。”
此外，樓盤(pán)內(nèi)部炒作的情況也已經(jīng)出現(xiàn)。位于北京朝陽(yáng)路的某新樓盤(pán)，就以“關(guān)系房”的方式通過(guò)內(nèi)部炒作獲利，一位熟知內(nèi)情的媒體同行告訴記者，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前由管理層首先選好房號(hào)，交納五萬(wàn)元定金。待項(xiàng)目銷(xiāo)售三個(gè)月后，管理層必須交其所選房屋的首付款，但并不進(jìn)行網(wǎng)上登記。及至銷(xiāo)售到達(dá)90%時(shí)，這些房號(hào)被放出銷(xiāo)售，溢價(jià)部分的利益由管理層自己享受。在這樣的內(nèi)部炒作之下，該樓盤(pán)已經(jīng)成為北京近期銷(xiāo)售單價(jià)上漲較快的樓盤(pán)之一。
北京原本4、5月份出現(xiàn)的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。記者在采訪中了解到，在北京，5月份前后，商品住宅原本應(yīng)該大面積放量，全年新增住宅供應(yīng)量的漲幅可能高達(dá)50%。然而，原本5月份就該正式銷(xiāo)售的51個(gè)項(xiàng)目至今仍有近20個(gè)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。開(kāi)發(fā)商故意拖延辦理預(yù)售許可證，使得開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖。捂盤(pán)惜售是開(kāi)發(fā)商最常用的抬高房?jī)r(jià)賺取更高利潤(rùn)的手段。雖然為此要多承擔(dān)財(cái)務(wù)和金融成本，但只要日后收益大于風(fēng)險(xiǎn)成本，開(kāi)發(fā)商就愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。
成交量疲軟狀態(tài)持續(xù)加強(qiáng)
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了，限價(jià)商品房即將入市，我還是等等吧。商品房實(shí)在太貴了，買(mǎi)不起。”來(lái)京工作三年多的楊先生面對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)無(wú)奈地說(shuō)。和楊先生觀望的態(tài)度相同，接受記者采訪的多數(shù)消費(fèi)者也都表示要觀望一段時(shí)間。在觀望態(tài)度的影響下，記者發(fā)現(xiàn)，京城樓市成交量呈現(xiàn)出持續(xù)疲軟狀態(tài)。
據(jù)北京房產(chǎn)中介“信一天不動(dòng)產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)北京商品房成交量驟降。1至5月份，商品住宅成交量較去年同期下降近一倍，每年交易量最活躍的4月份也比去年同期交易量下滑43.5%。其中，五一黃金周，期房網(wǎng)上住宅簽約為889套，比去年的1170套下降了24%。
與此同時(shí)，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京住宅期房網(wǎng)上日均簽約量為309套，與上月相比減少45套，比去年同期更是大幅降低35%。這顯示出北京住宅銷(xiāo)售疲軟的狀態(tài)仍未緩解。
為何一向是“剛性”需求的京城商品房成交量會(huì)呈現(xiàn)出如此低迷的狀態(tài)呢？北京房產(chǎn)中介信一天市場(chǎng)部董學(xué)易接受記者采訪時(shí)說(shuō)，不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)是阻擋樓市銷(xiāo)量的最大障礙。目前，從分環(huán)路住宅期房均價(jià)來(lái)看，四環(huán)以?xún)?nèi)，商品房均價(jià)已達(dá)到15121元/平方米，四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)達(dá)到10616元/平方米。面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，很多購(gòu)房者心有余而力不足，只能望房興+嘆了。
而開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售更使得成交量“雪上加霜”。董學(xué)易說(shuō)，目前在商品房市場(chǎng)不景氣的情況下，很多開(kāi)發(fā)商紛紛選擇捂盤(pán)惜售。其目的就是要在聚集了一定的人氣以后再開(kāi)盤(pán)上市，總希望待到樓市的最高點(diǎn)再將房屋售出，達(dá)到利益最大化。開(kāi)發(fā)商的這一舉動(dòng)，也使得在4至5月份進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)急劇減少，進(jìn)而影響到了商品房的交易數(shù)量。
他告訴記者，5月份預(yù)計(jì)將有51個(gè)項(xiàng)目入市，其中純新盤(pán)項(xiàng)目入市22個(gè)，占5月開(kāi)盤(pán)總數(shù)的43.1%，其余為老項(xiàng)目后期。而實(shí)際上，5月份開(kāi)盤(pán)上市的只有21個(gè)項(xiàng)目，其中實(shí)際開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目只有七個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總數(shù)的30%。
對(duì)此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，在國(guó)家重調(diào)的背景下，房?jī)r(jià)是否完全由供需來(lái)掌握已經(jīng)要打上問(wèn)號(hào)了。決定房?jī)r(jià)因素的不僅有市場(chǎng)的實(shí)際供需，還有國(guó)家政策的引導(dǎo)，更有開(kāi)發(fā)商與政策的博弈、購(gòu)房群體在過(guò)程中的思想斗爭(zhēng)后的選擇等等，多種因素都在決定著房?jī)r(jià)的走向。
趙晨明說(shuō)，2007年對(duì)北京來(lái)說(shuō)是個(gè)最特殊的時(shí)期，調(diào)控步步緊逼，奧運(yùn)會(huì)也日益臨近，不管是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，從心理上對(duì)北京今年甚至明年的房產(chǎn)市場(chǎng)走向都極為看好。但因去年“9070”政策的影響，今年以來(lái)的供給持續(xù)不足，加劇了供需矛盾，造成了房?jī)r(jià)高漲的事實(shí)。而過(guò)高的房?jī)r(jià)超出了普通購(gòu)房人的消費(fèi)能力造成了觀望，資本市場(chǎng)的走熱分流了大量游資，部分投資、投機(jī)型客戶將資金暫時(shí)抽離了樓市，使得今年以來(lái)出現(xiàn)連續(xù)幾個(gè)月銷(xiāo)售持續(xù)下降的現(xiàn)象。
銷(xiāo)量下滑難抑房?jī)r(jià)上漲
盡管京城樓市的成交量在大幅萎縮，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有受到影響，仍然一路高歌猛進(jìn)。如今，北京的樓市正在呈現(xiàn)出一種前所未有的局面，以往同向增長(zhǎng)的銷(xiāo)量和價(jià)格兩項(xiàng)指標(biāo)如今反向而行。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的調(diào)查顯示，今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.0%，其中北京以9.8%的漲幅位居前列。延續(xù)了一季度上漲趨勢(shì)，4、5月份北京房?jī)r(jià)繼續(xù)以?xún)晌粩?shù)的上漲幅度領(lǐng)跑，漲幅分別高達(dá)10.7%、10.3%。
為何銷(xiāo)量下滑還難抑房?jī)r(jià)上漲呢？究竟是哪些因素在支撐北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲？北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，一方面，2006年北京的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，2007年將繼續(xù)保持較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在此良好基本面的支持下，消費(fèi)者的住房需求依然旺盛，這對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲是有力的支撐；另一方面，2007年北京的住宅供應(yīng)在2000萬(wàn)平方米左右，與2006年的供應(yīng)基本持平甚至?xí)杂邢陆担》康膭傂孕枨蠛蜐撛谛枨笠廊煌�，供不�?yīng)求的緊張局面并不可能根本扭轉(zhuǎn)，這樣，房?jī)r(jià)必然會(huì)繼續(xù)上漲。
此外，奧運(yùn)效應(yīng)在2007年更加明顯。借助奧運(yùn)概念所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)在2007年必然會(huì)得到最為有效的體現(xiàn)，也是許多人進(jìn)入北京，尋求更好奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效益的最后一年，這樣就會(huì)派生出大量的住房需求，而這對(duì)于房?jī)r(jià)的提升又具有極大的推動(dòng)作用。
對(duì)于這種說(shuō)法，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示贊同。他說(shuō)，近年來(lái)北京購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，這包括每年進(jìn)京人才數(shù)十萬(wàn)；北京正在積極推進(jìn)舊城改造，涉及的人群需要有新的房產(chǎn)保障居�。蝗珖�(guó)各地的有錢(qián)人以及外國(guó)人來(lái)京置辦房產(chǎn)；北京市民的住房消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在升級(jí)。“正是基于這些強(qiáng)大的住房需求，必然帶動(dòng)未來(lái)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲�！边@位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售行為也是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。
有專(zhuān)家認(rèn)為，之所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然沒(méi)有降下來(lái)，部分地區(qū)反而繼續(xù)上漲，主要是以下幾方面的原因造成的。首先，缺乏成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)在才十幾年，房地產(chǎn)作為新的行業(yè)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)我們沒(méi)有調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，由于采取措施不對(duì)路，達(dá)不到預(yù)期效果；其次，我們的住房社會(huì)保障制度尚不完善、不健全。盡管政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等的供給力度，但相對(duì)于過(guò)多的需求而言仍是“杯水車(chē)薪”；再次，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和口徑不夠準(zhǔn)確，透明度有待進(jìn)一步提高。(洛濤 李佳鵬)
