6月28日，北京，房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)。樓盤林立，塔吊下，建筑工人們?cè)诿β抵�。以前這里沒(méi)太大名氣，可如今不少北京人都知道這個(gè)地方，知名度的攀升緣于“小產(chǎn)權(quán)”房的火爆。這里集中了多家“小產(chǎn)權(quán)”樓盤。
目前，這類住宅房?jī)r(jià)只有普通商品房的三到六成，對(duì)于為高房?jī)r(jià)所苦惱的都市人來(lái)說(shuō)，其吸引力是可想而知的。然而購(gòu)買這樣的住房，在少付出購(gòu)房款的同時(shí)，購(gòu)房者也面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
6月25日，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛透露，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，部分小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨停工停售。
6月27日北京市國(guó)土資源局執(zhí)法大隊(duì)基層指導(dǎo)室主任趙玉虎告訴記者，此次全面調(diào)查將涉及2003年以來(lái)建成和在建的所有在集體土地上建設(shè)的住宅項(xiàng)目。該方案已經(jīng)北京市政府同意，將由北京市農(nóng)委和國(guó)土資源局共同牽頭與多個(gè)部門聯(lián)合進(jìn)行，調(diào)查擬從7月中旬開(kāi)始。方案要求各區(qū)縣政府要采取必要措施，對(duì)違法違規(guī)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。
部分樓盤停售觀望
“小產(chǎn)權(quán)”房項(xiàng)目約占市場(chǎng)總量近二成
近兩天，記者以購(gòu)房者身份致電部分小產(chǎn)權(quán)樓盤進(jìn)行咨詢。延慶一個(gè)別墅項(xiàng)目(原鄉(xiāng)墅2號(hào))的銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目2期今年還沒(méi)開(kāi)始出售，但此前80多座別墅已經(jīng)銷售一空，均價(jià)不足3000元。很多規(guī)模較大的樓盤近期也暫停銷售。
房山琉璃河鎮(zhèn)的一個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤(綠洲晶城)的銷售人員則在26日告訴記者，他們目前仍在銷售，今天就賣了幾套。記者問(wèn)她是否知道有關(guān)可能停工停售的消息，該銷售人員說(shuō)不可能停售，附近很多的樓盤都是小產(chǎn)權(quán)，還有大量的在建設(shè)。當(dāng)被問(wèn)到小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，顯然，她對(duì)于這樣的詢問(wèn)已經(jīng)習(xí)以為常，流利地告訴記者該項(xiàng)目是為了建設(shè)新農(nóng)村，沒(méi)有任何問(wèn)題。
據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)樓盤大多由村、鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，由于省去了大量土地成本和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)，價(jià)格低廉。趙玉虎介紹說(shuō)，目前具體的數(shù)目政府也不完全掌握，希望通過(guò)此次調(diào)查全面摸清情況。而據(jù)一家房地產(chǎn)營(yíng)銷公司市場(chǎng)研究中心對(duì)北京在售的樓盤調(diào)研，目前所謂的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目約占市場(chǎng)總量的18%，95%分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
政府預(yù)警難擋低價(jià)誘惑
“小產(chǎn)權(quán)”房均價(jià)為整體房產(chǎn)售價(jià)的38%
對(duì)于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的風(fēng)險(xiǎn)，提醒的聲音不少。
今年3月，北京市建委曾明確提醒消費(fèi)者慎重購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房。6月18日，建設(shè)部新聞發(fā)言人特別提醒城市居民，不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。
然而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)這些提醒的警示作用似乎并不明顯。一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行的有10萬(wàn)余次點(diǎn)擊的調(diào)查顯示，雖然有七成以上的參與者表示知道小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，但有八成以上的人表示如果價(jià)格合適，會(huì)考慮購(gòu)買這類住宅。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)的新高。新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出了6個(gè)月來(lái)的新高，達(dá)到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)10%。相比北京平均萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以價(jià)格低廉吸引了諸多購(gòu)房者。調(diào)查顯示，目前在售的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目均價(jià)為3344元／平方米，為2006年北京市房產(chǎn)整體銷售均價(jià)的38%。
存在風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟可以住，相比于飛漲的房?jī)r(jià)，這成了很多人的無(wú)奈之舉。
“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)沒(méi)產(chǎn)權(quán)
在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記
“準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有‘小產(chǎn)權(quán)’房的概念，因?yàn)樗蜎](méi)有產(chǎn)權(quán)�！卑布沂⑷缡钦f(shuō)。目前經(jīng)常提及的所謂“小產(chǎn)權(quán)”房，主要是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋�！坝捎谶@樣的住房無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，也就意味著無(wú)法獲得法律規(guī)定的所有權(quán)�！北本┲型蓭熓聞�(wù)所律師馬軍說(shuō)。
今年4月底，馬軍去北京市通州區(qū)的一個(gè)樓盤，幫朋友咨詢購(gòu)房事宜。作為熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)律師，這對(duì)馬軍來(lái)說(shuō)是常事，但這一次經(jīng)歷卻與以往不同，碰上了所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房。馬軍說(shuō)，首先是購(gòu)房合同讓我很驚訝，合同中的出賣方居然是村委會(huì)。同時(shí)，在合同規(guī)定的時(shí)間中，只有交房時(shí)間，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間。馬軍認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這存在極大的隱患，馬上建議朋友不要購(gòu)買。
與普通商品住宅使用的國(guó)有土地不同，“小產(chǎn)權(quán)”房使用的是集體土地。按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地分兩類：一類是宅基地，供農(nóng)民居住；另外一類就是農(nóng)用地。宅基地有權(quán)建住宅，但必須是本集體內(nèi)的村民，外村村民、城鎮(zhèn)居民都不可以用集體土地來(lái)建宅基地。
北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所律師袁前嶺說(shuō)，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須要經(jīng)過(guò)國(guó)家規(guī)定的政府部門登記、造冊(cè)、頒發(fā)證書才享有所有權(quán)。登記的部門是國(guó)家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而這些在集體土地上建設(shè)的住宅出售給城市居民后是不可能得到登記的。
購(gòu)買可能“樓財(cái)兩空”
在出租轉(zhuǎn)讓方面會(huì)遇到困難，被征用可能得不到補(bǔ)償
袁前峰律師認(rèn)為，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。在法律的層面，沒(méi)有辦法取得所有權(quán)證書，即使拿到的鄉(xiāng)或者村給的宅基地證書，或者說(shuō)鄉(xiāng)村再給你一個(gè)什么榮譽(yù)村民的證書，這些東西在法律上被認(rèn)可的可能性不大。在出租、轉(zhuǎn)讓等方面所遇到的困難也可想而知。
中國(guó)政法大學(xué)國(guó)土資源法律研究中心主任教授李顯冬教授說(shuō)，沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土資源局、房管局也不會(huì)給你備案。如果有一天國(guó)家要征用土地，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者很可能得不到補(bǔ)償。因?yàn)槿魏挝餀?quán)都必須是由法律來(lái)設(shè)定的，國(guó)家補(bǔ)償只會(huì)給集體土地原來(lái)的村民。購(gòu)房者如果需要賣方補(bǔ)償，須去法院要求凍結(jié)當(dāng)初的買房錢，然后根據(jù)法院判決獲得賠償。
對(duì)于購(gòu)房者被價(jià)格所吸引，去購(gòu)買這類存在明顯風(fēng)險(xiǎn)的房屋，有學(xué)者認(rèn)為，政府應(yīng)更多提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性用房才是治本之策。當(dāng)然，加強(qiáng)監(jiān)管也十分必要。
并非沒(méi)有前車之鑒。2006年6月，北京市對(duì)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村的144棟違法別墅進(jìn)行了處理，拆除85棟，沒(méi)收59棟，責(zé)令退還建設(shè)別墅區(qū)范圍內(nèi)非法占用的集體土地4.7畝，并對(duì)建設(shè)、施工單位及其負(fù)責(zé)人進(jìn)行了罰款等。北京市公安機(jī)關(guān)和監(jiān)察機(jī)關(guān)還對(duì)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了調(diào)查處理。
已經(jīng)購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？安家盛表示，對(duì)于一些形成了一定規(guī)模的項(xiàng)目，由于牽涉的購(gòu)房市民較多，具體處理政策還要進(jìn)一步研究。趙玉虎說(shuō)，在完成調(diào)查工作后，將根據(jù)情況研究制定處理政策。（劉曉鵬）
