9月28日，“十一”長假前中國股市的最后一個交易日，上證綜指牛氣重現(xiàn)，沖過5500點“限速線”，大漲142.90點，漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關(guān)口。

　　然而，在體現(xiàn)熱錢“流動”的另一面，中國樓市正值“金九銀十”卻處處喊冷。在北京、上海、天津等主要房地產(chǎn)市場，新房上市量、成交量持續(xù)走低，投資人持幣觀望氣氛濃厚。

　　市場冷熱兩重天似乎來源于此：9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布二手房房貸新規(guī)。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　京津滬樓市喊冷

　　10月1日，正逢黃金周看房高峰期，而在上海市區(qū)多個地段，很多中介選擇“十一關(guān)門休假”。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天里，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)80%以上的門店甚至一度遭遇“零簽約”的尷尬局面，這在上海樓市還是第一次。

　　在2007上海房地產(chǎn)秋季展示會上，外地樓盤、上海本地偏遠樓盤占到整個展會相當(dāng)比例，中心城區(qū)樓盤寥寥無幾。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹，9月前24天，上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米，“金九銀十”風(fēng)光不再。

　　在天津萬科大廈內(nèi)的龍勝置業(yè)公司，原本有下屬60多家門市的房產(chǎn)中介公司寬敞明亮的營業(yè)大廳中鮮有購房者�！斑@哪兒像金九銀十��！”剛來公司不久的業(yè)務(wù)員小劉抱怨說：“國慶節(jié)的人流明顯沒有以前火，一些大客戶都流失了�！毙�劉說的大客戶，指的就是那些有錢有規(guī)模的炒房者。

　　無獨有偶。在房市持續(xù)高燒的北京，位于西直門、朝陽門的多家房產(chǎn)中介中看到的情形同樣是冷清。一些樓盤的售樓處退房者反而在增多。

　　據(jù)了解，在9月中旬結(jié)束的北京秋季房展上，也呈現(xiàn)出了“參觀意愿濃、實際成交淡”的局面。該房展會參展的樓盤僅有32個，北京市內(nèi)的項目僅過10個，意向成交1776套的低量預(yù)示著北京房市交易正陷入低谷。

　　一筆炒樓“明細賬”

　　今年前8個月還一片紅火、歌舞升平的樓市，緣何掉頭直下？

　　在流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個選擇。如果投資樓市的錢路被堵，股市的錢自然會多。那么，投資樓市目前真的已經(jīng)不劃算了嗎？

　　建行北京分行的一位分析人員秦女士詳細算了一筆賬，結(jié)論是炒房的成本大幅增加，風(fēng)險提高。

　　秦女士介紹，現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，購買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實際年利率為6.6555%；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率高達8.613%。

　　據(jù)她分析，以總房價100萬元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10萬元現(xiàn)金。不僅如此，原來70萬元的實際利率是6.6555%，每月需還款6100余元，15年利息總額408373.4元；而今后首付40%后，貸款60萬元，實際利率8.613%，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8元。

　　據(jù)央行最新統(tǒng)計，今年6月末全國商業(yè)性個人住房貸款達到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿。事實上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

　　住房協(xié)會副會長顧云昌認(rèn)為，國家調(diào)控會繼續(xù)應(yīng)用銀根緊縮政策，這對房市中的投機成分顯然是一大“利空”。

　　新政威力打折

　　數(shù)據(jù)分析的結(jié)果非常清晰，實際操作中真的有那么大威力嗎？

　　建行北京分行表示，新政要等細則出來后再實施。而在建行天津分行，目前對購買第二套住房的貸款申請人，仍然執(zhí)行首付三成的標(biāo)準(zhǔn)。京、津、滬三地的銀行方面大多表示，新政看似簡單，但具體實施起來很難。

　　在京、津、滬部分樓盤，人們普遍認(rèn)為，新政實質(zhì)上對于自住和投資兩大人群影響有別，最終作用很可能多在中等價位房上。首次置業(yè)多是低價位，購買高檔樓盤的多是大買家，中等價位則屬于房屋升級換代的主要目標(biāo)。

　　“對想升級換代的購房者和中小型投資者影響會大些，而對于大型購房團的不利影響則不明顯。”天津房產(chǎn)中介普遍如此認(rèn)為。而中原地產(chǎn)機構(gòu)一項購房意向調(diào)查顯示，在近期有自住購房意向的人群中，82%屬于首次購房行為。這意味著新政只能影響一成左右的購房意向人群，對于投資則需另算。

　　部分業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，新政對整個樓市沖擊實際將打折。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉稱，利率、首付上升能否有效遏制房價，令人懷疑。國內(nèi)集資建房第一人于凌罡則稱：“房貸四成仍是隔靴搔癢�！痹诙辔皇茉L者看來，新政執(zhí)行起來漏洞頗多：如何界定第二套房產(chǎn)，目前尚不具備相關(guān)體系。

　　北京市建委工作人員介紹，目前，銀行與建委系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的部分只包括鑒定交易房產(chǎn)是否處在抵押狀態(tài)之下，以用于辦理房產(chǎn)交易權(quán)屬證明。除此之外的信息則并未聯(lián)網(wǎng)。同時，北京住房公積金管理中心還稱，北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)研究認(rèn)為，雖然新政已出，威力還要到細則之后顯現(xiàn)，目前存在的問題的確會削弱影響力；所謂打折只是時間問題，一般認(rèn)為，半年后房市就會真正感到壓力。(公培佳 于濤 鄭盎)