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量跌價平觀望持續(xù) 10月北京二手房市“入冬了”
2007年11月05日 10:22 來源:中國經(jīng)營報

    10月北京二手房“入冬了”。(資料圖) 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  9月27日央行發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》,要求各商業(yè)銀行提高第二套房貸款的首付和利率,堪稱今年以來針對樓市的最嚴厲金融調控政策。

  10月底,北京主要房產中介商鏈家地產的最新市場研究報告稱,10月份北京市區(qū)二手房成交量環(huán)比下降9%,但相比去年同期上漲四成以上,平均成交價9146元/平方米,環(huán)比上漲僅1.3%,漲幅趨于平穩(wěn),總體上呈現(xiàn)“量跌價平”趨勢。

  分析顯示,房貸新政實行一個月來,與已出臺的各項宏觀調控政策共同發(fā)揮出更好的“組合拳”威力,令客戶觀望情緒加重,交易周期變長,交易量出現(xiàn)下跌。不僅房產投資者購房意愿受到一定抑制,同時也延緩了部分自住型購房者的計劃,使得今年北京二手房交易持續(xù)的“高燒”有所降溫,預計年底前二手房成交價及成交量很難有太大幅度的上漲。

  上述研究報告指出,房貸新政對北京二手房市場具體影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

  10月份120平方米以上大戶型成交量環(huán)比上漲15.7%,整個二手房市場成交面積有向高檔位漂移的趨勢。

  大戶型成交的走高,與第二套房提高首付及利率的貸款新政有密切關系:房貸新政迫使一部分準升級置業(yè)者改變購房計劃,放棄將來“以小換大”或“以小養(yǎng)大”的打算,選擇一步到位式的購房方案,使大戶型成交量短期之內上升明顯,但其平均單價要低于小戶型單價,比二手房整體均價低約10%左右,這也有助于讓二手房交易均價漲幅趨于平穩(wěn)。

  10月份各區(qū)域成交情況迥異,整體表現(xiàn)是南北上漲東西下降。東西部中高檔房成交量下降,也促成了整體二手房均價漲幅趨于平穩(wěn)。

  北京東西部中高檔房集中區(qū)域,是近年來熱點成交區(qū)域,投資收益明顯,購買兩套以上住房的投資者占相當比例,他們受到第二套房貸新政影響較大,在前期投資成本及后期持有成本都遠高于預期的情況下,暫緩購房需求核算投資風險是必然之舉。但在當前資本市場寬幅震蕩調整,股市投資風險正在急劇放大的情況下,房地產投資相對穩(wěn)健,依然會吸引一部分資金,可以抵消房貸新政對市場的部分沖擊,部分投資潛力明顯的區(qū)域投資空間依然較大,預計投資者的觀望態(tài)勢會逐漸改變。

  10月份全款購房比例“止跌回升”,貸款比例為52%,全款則上升3%,達到48%。

  房價持續(xù)上漲,消費者購買力相對下降,貸款比例應該是逐步上升的,但10月份全款購房比例逆勢上升,其根本原因在于提高首付款政策的沖擊:首先,提高首付比例限制了部分消費者,特別是投資者貸款購房的行為;其次,部分資金較為充裕的消費者棄貸款而轉為全款,對他們來說,首付款由三成提高到四成并不影響置業(yè)計劃,關鍵是利息大幅上升,一次性付清房款,既節(jié)省了利息的支出,也不用再為央行頻繁的加息傷腦筋。預計全款購房比例上升的現(xiàn)象,還會持續(xù)一段時間,不過由于消費者可以通過公積金或是結清第一套房的貸款繼續(xù)享受優(yōu)惠政策,經(jīng)過近段時間的調整后,相信未來貸款購房的比例仍將穩(wěn)步回升。

  房交會調查:五成以上二次貸款買房人群暫緩購房計劃。

  10月27~28日舉行的北京房交會期間,鏈家地產進行了主題為“房貸新政對您的購房影響”的現(xiàn)場調查,結果顯示:房貸新政出臺后,大約七成消費者認為北京市房價將“繼續(xù)上漲”,其中四成多人士認為房價漲幅將趨緩,四分之一的人相信“將繼續(xù)快速上漲”,僅有近三成人士認為房價“會停止上漲或下跌”。調查同時顯示,利率提高對購房者影響要大于首付提高,兩者的比例大致為六比四。在房貸新政出臺后,首次置業(yè)者中約有六成人士選擇“按照原計劃購房”,第二次貸款買房人士中超過五成三選擇“暫緩購買第二套或以上房產”,因此可見,房貸新政對于二次置業(yè)人士影響確實較大。

  住宅租金水平明年初可望提高。

  房貸新政出臺及物業(yè)稅即將實施的消息,提高了人們對房產投資成本加大的預期,同時明年初將執(zhí)行新的利率標準又令購房者成本支出增多,促使他們把空置的房產出租,并盡可能地提高租金以對沖成本的支出。預計經(jīng)過年底的租賃淡季后,明年初住宅物業(yè)出租量及租金水平會明顯上升。(譚洪安)


編輯:王菲】
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