動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房款，買(mǎi)房人如何才能避免資金風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地保障資金安全？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，為了保證安全交易，二手房的購(gòu)房者在買(mǎi)房前，需要對(duì)買(mǎi)賣(mài)流程有所了解。同時(shí)，現(xiàn)金的交割在交易中最容易出現(xiàn)問(wèn)題，需要在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中被格外重視。專(zhuān)家建議，謹(jǐn)慎的購(gòu)房者可以要求資金監(jiān)管

　　虛假房東、不良經(jīng)紀(jì)人員、小中介甚至不算小的公司突然關(guān)門(mén)，都是二手房交易中影響安全交易的隱患。

　　動(dòng)輒就是上百萬(wàn)元的房款，買(mǎi)房人如何才能避免資金風(fēng)險(xiǎn)，最大程度上保障資金安全？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，為了保證安全交易，二手房的購(gòu)房者在買(mǎi)房前，需要對(duì)買(mǎi)賣(mài)流程有所了解。

　　同時(shí)，現(xiàn)金的交割在交易中最容易出現(xiàn)問(wèn)題，需要在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中被格外重視。

　　對(duì)此，專(zhuān)家建議，謹(jǐn)慎的購(gòu)房者可以要求資金監(jiān)管。目前，滬上多數(shù)大型品牌中介公司都推出了相關(guān)服務(wù)，如果通過(guò)一些小型中介公司交易，交易者可以要求通過(guò)各區(qū)交易中心提供的資金監(jiān)管服務(wù)，因?yàn)楦鲄^(qū)房地產(chǎn)交易中心可以應(yīng)買(mǎi)賣(mài)雙方的申請(qǐng)對(duì)交易進(jìn)行資金監(jiān)管。

　　[風(fēng)險(xiǎn)警示]

　　中介蒸發(fā)，買(mǎi)方損失

　　近日，上海一家具有一定規(guī)模的中介公司一夜之間25家分店全部歇業(yè)，公司老板攜款私逃，買(mǎi)房客戶存放在中介公司內(nèi)的意向金、定金以及首付款被全部卷走。中介公司倒了，苦的卻是已經(jīng)向中介交付房款，房款卻未被交到賣(mài)方手上的買(mǎi)家：中意的房子沒(méi)了著落不說(shuō)，連帶著自己的購(gòu)房款也不知去向。

　　不止是中介公司倒閉，少數(shù)不良的中介經(jīng)紀(jì)人員也容易給交易雙方的資金安全增加風(fēng)險(xiǎn)，這樣的情況也已經(jīng)發(fā)生。

　　今年6月份，付先生在中介公司看中了閔行的一套二手房。中介人員表示，帶著意向金去談價(jià)比較有誠(chéng)意，也有可能把價(jià)格談得更低。于是，在看房后，付先生付了3萬(wàn)元意向金讓中介轉(zhuǎn)交給賣(mài)家，中介人員還打了張收條給他。但是在隨后幾次想要詢問(wèn)進(jìn)展時(shí)，該中介人員卻始終關(guān)機(jī)。情急之下，付先生到門(mén)店詢問(wèn)后才得知，原來(lái)該中介人員早已離職不知所蹤。

　　資金安全，這是長(zhǎng)期困擾二手房市場(chǎng)的一個(gè)老問(wèn)題。早在2005年之前，由于賣(mài)方占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，市場(chǎng)監(jiān)管也不是非常嚴(yán)格，中介人員卷款私逃、賣(mài)家偽造產(chǎn)證、小型公司一夜消失等事件屢屢發(fā)生。目前，隨著市場(chǎng)再次變化，賣(mài)方的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)以及一次性付款的購(gòu)房者增加，二手房買(mǎi)賣(mài)中資金的安全問(wèn)題再次引起了人們的關(guān)注。

　　[交易須防]

　　風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面

　　要保證資金的安全，就需要了解二手房錢(qián)款交割的流程和風(fēng)險(xiǎn)所在。根據(jù)漢宇地產(chǎn)交易按揭部人士介紹，二手房交易中，買(mǎi)方的資金風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面。

　　第一，支付房款后，賣(mài)家是否能夠按時(shí)交房，付款后是否還會(huì)產(chǎn)生變故？這需要在付款時(shí)有所把握，從付款的流程上減少風(fēng)險(xiǎn)，切忌在產(chǎn)證到手之前就把房款全部爽氣地付清。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，付款流程根據(jù)買(mǎi)方是否貸款有所不同。

　　如果買(mǎi)方?jīng)]有貸款，那么支付房款一般需要分為“四步走”。看房之后，買(mǎi)方支付小部分意向金由中介公司轉(zhuǎn)交賣(mài)方，如果雙方價(jià)格談妥，意向金被賣(mài)方接受，那么就會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金；在簽約日，買(mǎi)方支付部分首付款，同時(shí)在合同中約定其余款項(xiàng)的支付方式和支付時(shí)間；在辦理完過(guò)戶和最后交房時(shí)，買(mǎi)方分別按照合同的約定各支付一部分的房款。每次付款的比例在1：2：6：1為宜。

　　如果買(mǎi)方需要貸款，那么房款的支付就相對(duì)簡(jiǎn)單。在支付完定金和首付款后，買(mǎi)方只需要保留小部分尾款在交房時(shí)支付，確保賣(mài)方準(zhǔn)時(shí)交房就可以。

　　第二，在具體交易的過(guò)程中，房款支付到中介公司后的去向也具有一定風(fēng)險(xiǎn)，即是否會(huì)被經(jīng)紀(jì)人員和中介公司擅自使用甚至卷款而逃。

　　尤其要關(guān)注意向金、定金和首付款的支付。因?yàn)橥ǔＪ乾F(xiàn)金交易，交易中除了賣(mài)家，可能還會(huì)通過(guò)他人之手，因此風(fēng)險(xiǎn)更大，買(mǎi)家也更需要警惕。如果是在中小中介公司交易，買(mǎi)方可以將現(xiàn)金直接交付賣(mài)方；如果是在大型中介公司交易，那么房款可以由中介公司代為交給賣(mài)方。將現(xiàn)金交給中介公司的同時(shí)，一定要索取蓋有公司公章的正規(guī)收據(jù)。同時(shí)，買(mǎi)家還需要及時(shí)查詢錢(qián)款是否到達(dá)對(duì)方手上。在確認(rèn)房款已經(jīng)到達(dá)賣(mài)家手中后，就要督促賣(mài)家按期按照合同履行交易步驟。

　　值得注意的是，對(duì)于一些中介人員個(gè)人開(kāi)出的沒(méi)有蓋章的“白條”，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎收取。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)問(wèn)題，中介公司可能會(huì)將此視為中介人員的個(gè)人行為而拒絕賠付。(張薇)