今年以來，央行已五次上調人民幣存貸款基準利率，同時個人公積金貸款利率也相應上調。明年1月1日起，老房貸客戶就將一次性“扛下”連續(xù)5次加息增加的房貸壓力，5年期以上個人住房貸款利率從6.84%(優(yōu)惠利率執(zhí)行5.814%)陡增到7.83%(優(yōu)惠利率執(zhí)行6.6555%)，增幅達14.47%。

　　一邊是中國資本市場誘人的投資前景，一邊是每月實實在在的額外支出。手中的閑散資金、豐厚的年終獎是用于提前還貸，還是投資呢？臨近歲末，該不該提前還貸，再次成為市民熱議的話題。

　　多次加息，月供究竟增多少？

　　最近記者就利息上調是否提前歸還房貸，在辦公室白領中做了一個小規(guī)模的調查，以下三種觀點頗具代表性：

　　——倪先生2003年結婚買房目前尚有10萬元商業(yè)貸款。他說，今年股票基金總體收益不錯，等年終獎發(fā)了考慮還清所有貸款，過“無債一身輕”的生活；

　　——吳小姐說她借的公積金貸款利率不高，利息上升帶來的還貸壓力不大，目前不準備提前歸還。由于八九月份買的基金都套住了，等發(fā)了獎金打算補倉，為2008年“炒基”布局；

　　——黃小姐目前尚有房貸60萬元，她說目前通貨膨脹，與物價上漲相比，房貸利率漲幅十分有限，反正每月還貸也不構成壓力，年底前不打算歸還房貸。此外，她還打算拋售些股票，加上年底獎金作首付貸款，買輛車。

　　那么今年以來房貸利率連續(xù)上調，貸款市民究竟會因此增加多少利息支出呢？

　　假設客戶張先生2007年1月向銀行貸款60萬元，貸款期限25年。當時在享受15%下浮優(yōu)惠的情況下(即貸款年利率為5.814%)，按照等額本息法計算，每月本息支出為3797.88元；經歷多次加息后，2008年1月起，他的貸款利率將調整至6.6555%(15%下浮優(yōu)惠)。假設張先生貸款本金還剩余59萬元，他每月本息支出將為4107.48元，比原先增加309.60元，增幅8.15%。

　　其實，無論是前文調查中表示提前還貸的倪先生，還是另有打算的吳小姐、黃小姐。對提前還貸，他們都表現得比較理性。或還貸或投資或消費，都是從自身的經濟情況和實際需求做出了相應的選擇。

　　上海中行理財專家認為，并非提前還貸一定就合算，不還一定就吃虧，適合自己的才是最正確的。提前還貸，意味著必須放棄一部分流動資金，在減輕還貸壓力的同時，其實也放棄了這部分資金在投資、理財產品上獲得更高贏利的機會。而如手頭資金十分寬裕，還清房貸減少額外利息支出，也不失為明智的舉動。

　　提前還款，量力而行有技巧

　　提前還款，關鍵在于節(jié)省利息支出。在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高。因此，在貸款的前幾年，尤其是前3年里一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降。

　　同時，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。相較等額本息還款法，相同貸款期間內，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”。而在提前還貸時，已支付的利息是不退還的，這就相對多支付了許多原本不應該支付的利息。

　　一般來說，各家銀行提供的提前還貸有5種方式可供選擇：一是提前全部一次性還清貸款；二是部分提前還款，每月還款額不變，還款期限縮短；三是部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少；四是部分提前還款，每月還款額減少，同時縮短還款期限；五是剩余貸款保持總本金不變，還款期限縮短。

　　在加息周期下，市民如果有能力一次性償清貸款，建議一次性還清；如果還款能力有限，則可選擇部分提前還款。如想少付利息，選擇縮短期限的方式是最有效的。因為還款期限越短，利息支出也越少，不過月供壓力也越大。如果選擇還款期限不變、每月還款額減少的方式，雖然月供還款壓力最輕，但利息支出卻是最多的。

　　由于提前還貸的手續(xù)比較煩瑣，一般需提前預約，而且等待時間較長。銀行理財師建議，市民不妨選擇一些提前還貸的房貸產品。如深發(fā)展推出的“氣球貸”，主要是將貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金放在最后一次性償還，市民可申請10年期的貸款期限辦理按揭貸款，但可與銀行約定以20年或30年的期限來計算月供，這樣貸款初期壓力不會太大，而且可在10年內償清貸款。

　　市民也可以選擇用公積金“年沖”還貸。如果購房者賬戶中公積金數額較多，除了選擇“月沖”外，還可選擇以“年沖”的方式來一次性減少貸款本金。“年沖”是指在一年中的9月或4月，用個人住房公積金賬戶余額一次性沖還貸款本金。由于可減少本金，因此如果購房者公積金賬戶中數額較大，那么選擇“年沖”所支付的總貸款利息要少于“月沖”。

　　閑散資金，投資渠道亦豐富

　　大部分急于提前還貸的購房者，都是出于對加息的預期。其實并不是所有人都適合提前還貸，有兩類貸款人在考慮提前還貸時需要仔細斟酌。

　　一是還款時間已經高于貸款期限一半以上的貸款者。此時一半以上甚至80%以上的利息已經還完，所剩還款項主要是本金，提前還貸意義不大。而且，一旦提前還貸，那么再需要向銀行借款，相對就較困難了。

　　二是有多渠道投資的房貸人。根據理財理論，在CPI高企的時代，如果GDP增速超過銀行現有的利率水平，適當使用銀行貸款是合理的選擇。在提前還款前，還貸人最好考慮近期是否存在投資計劃。不少消費者已經習慣了一旦手上有錢就拿來提前還貸，而碰上好的投資項目，又再去貸款投資或經營。事實上，經營性貸款利率要比房貸高得多。如果投資項目收益能超過房貸利率，就應該考慮投資。

　　理財專家認為，加息帶來的還款壓力并不是考慮的主要問題。相反，市民需要考慮的是，提前還貸后，你的債務支出比例與原來的家庭支出發(fā)生變化了，是否會給家庭生活質量帶來明顯的影響。

　　不少工薪族在支付買房的首付款和裝修費后，積蓄已經所剩無幾。盡管擁有穩(wěn)定的收入，但一次性還清貸款的難度還是很大。對于這些本來就沒有太多閑錢的人來說，如果不根據自己實際情況盲目提前還貸，不僅將降低自己的生活質量，更將本來可以用于更有價值投資渠道的“活錢”變成了“死錢”。在資產價格迅速上漲的背景下，很難儲備起家庭的教育基金、養(yǎng)老基金等各種必需的財富積累。如果動用應急資金甚至父母的錢來還貸，不僅會打亂原有的理財計劃，背上沉重的心理和家庭經濟雙重負擔，更會增加未來生活的風險。

　　預計明年可能還會繼續(xù)升息，市民現在提前還貸省下的資金畢竟有限。雖然今年貸款利率不斷提高，但是CPI的增長速度也不低，這就意味著，如果你的資金收益率能戰(zhàn)勝通脹，再有稍高的收益率，就可以抵消加息的壓力了。尤其是現在的利率仍處于相對較低的位置，如果可以選擇固定利率房貸，不失為一個化解房貸壓力的好方法。

　　2006年以來，許多股民、基民嘗到資產迅速增值的甜頭，有的人甚至舉債“炒股”、“炒基”。但是“5•30”和10月份的兩次股市大調整，也讓不少人明白牛市中也有資產縮水、虧錢的時候。隨著目前市場投資理財品種的不斷豐富，市民與“通脹賽跑”，避免手中資產縮水的方法，并不局限于股票和基金。

　　對于比較穩(wěn)健的投資者來說，可選擇銀行推出的一些風險較低的人民幣理財產品。銀行人民幣理財產品不斷推陳出新，既有風險較低的人民幣信托理財產品，也有以網上申購新股為主要投資方向的理財產品，供不同類型的投資者選擇。此外，QDII產品也是近期比較受歡迎的投資品種，不少產品的表現形式類似于開放式基金，已具有很強的流動性和透明性。(王欣 張旭棟）