從12月6日開始,寧波市區(qū)個(gè)人住房公積金貸款最高限額由原來的40萬元下調(diào)到25萬元。此前,包括江蘇南京、浙江紹興、嘉興、湖州在內(nèi)的國(guó)內(nèi)不少城市已然先行收緊了公積金房貸。
記者了解到,受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高燒的影響,再加上證券市場(chǎng)的吸空效應(yīng),許多地區(qū)住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn),以至于不得不收緊公積金房貸。作為樓市的調(diào)控手段之一,公積金限貸究竟會(huì)帶來怎樣的效應(yīng)?
各地紛紛收緊公積金房貸
作為近期全國(guó)房?jī)r(jià)“最瘋漲的城市”,浙江省寧波市從12月6日開始收緊公積金貸款閘門,規(guī)定市區(qū)個(gè)人住房公積金貸款最高限額由原來的40萬元下調(diào)到25萬元,此舉在當(dāng)?shù)匾l(fā)了軒然大波。
對(duì)于此次調(diào)整,寧波市住房公積金管理委員會(huì)的解釋是:受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱影響,職工購(gòu)房大量增加,個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量隨之快速攀升,住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn),資金入不敷出態(tài)勢(shì)嚴(yán)重,如不及時(shí)采取措施,可能因資金短缺而被迫實(shí)行貸款輪候制。
記者了解到,最近一段時(shí)間以來,作為二線城市的寧波,商品房?jī)r(jià)格猶如脫韁野馬一路飆升。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明,今年10月份寧波市商品房銷售價(jià)格同比上漲19.1%,漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市之首,其二手房房?jī)r(jià)漲幅則位居全國(guó)第二。房?jī)r(jià)的高企,讓許多對(duì)樓市處于觀望狀態(tài)的人開始動(dòng)搖,紛紛出手購(gòu)房。與樓市銷售的火爆局面相對(duì)應(yīng),當(dāng)?shù)氐淖》抗e金貸款增量迅速,資金短缺矛盾開始顯露。
實(shí)際上,今年以來對(duì)公積金住房貸款進(jìn)行限制的并不只是寧波一地。早在寧波之前,江蘇省南京市、浙江省嘉興市、湖州市、舟山市以及浙江省直住房公積金管理中心等都已對(duì)公積金貸款制度進(jìn)行了調(diào)整。雖然具體的措施不同,但其政策指向卻是一致的,即收緊公積金貸款閘門。
“從8月下旬開始,我們主要從以下幾方面對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。首先規(guī)定住房公積金二次貸款申請(qǐng)時(shí)間應(yīng)在首次結(jié)清并正常繳納一年以上,同時(shí)暫停對(duì)余杭、蕭山、富陽(yáng)等區(qū)域的住房貸款申請(qǐng),對(duì)房齡20年以上的二手房貸款也暫停受理,還有就是規(guī)定職工提取公積金還貸的,支取額度不超過當(dāng)期還本付息的一半!闭憬≈弊》抗e金管理中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。
而浙江省的嘉興、湖州、舟山等地則通過對(duì)職工申請(qǐng)住房公積金貸款實(shí)行輪候制的方式對(duì)貸款進(jìn)行了限制。紹興、金華等地則和寧波一樣,下調(diào)了公積金的最高貸款額度。南京市從今年9月1日起,卡死了住房公積金的二次貸款申請(qǐng),同時(shí)把還貸能力系數(shù)從0.3調(diào)到了0.2。
公積金“蓄水池”險(xiǎn)被抽空
記者了解到,進(jìn)入今年以來,不少地區(qū)之所以選擇收緊住房公積金貸款的閘門,原因是持續(xù)的增量貸款讓公積金面臨資金緊張局面。如不加以限制的話,公積金的“蓄水池”將面臨被抽空的風(fēng)險(xiǎn)。
以浙江省直住房公積金管理中心為例,該中心一名負(fù)責(zé)人告訴記者:“中心10家委托貸款銀行,有七家半年就完成或超過了全年的自報(bào)計(jì)劃,上半年公積金貸存比就已接近警戒值。如果不加以適當(dāng)調(diào)整限制的話,可能會(huì)造成入不敷出的資金緊張局面,影響正常貸取。”
寧波的情況也差不多,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月至10月該市住房公積金歸集14.15億元,收回貸款5.33億元,提取住房公積金9.28億元,發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款13.54億元,發(fā)生資金逆差3.34億元,特別是7月至10月資金逆差高達(dá)2.08億元,當(dāng)年公積金存貸款比例高達(dá)95.72%,已超過央行規(guī)定的80%的風(fēng)險(xiǎn)底線和浙江省規(guī)定的75%的風(fēng)險(xiǎn)線。
“公積金的貸存比在80%左右是最佳狀態(tài),低于這個(gè)數(shù)字是公積金沒有發(fā)揮最大作用,高于這個(gè)數(shù)字則存在資金壓力!闭憬≈弊》抗e金管理中心公積金管理科科長(zhǎng)程愛華說,很多地方前些年的貸存比甚至都在70%以下。
那么是哪些因素導(dǎo)致住房公積金突然間變得吃香起來,以至出現(xiàn)“入不敷出”的窘境呢?
“很重要的原因是流動(dòng)性泛濫,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)偏快局面。央行連續(xù)多次上調(diào)了存貸款準(zhǔn)備金利率,銀行也相應(yīng)收緊貸款。以往被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)房貸受到了限制,迫使許多人買房貸款時(shí)轉(zhuǎn)向使用公積金,從而使得公積金貸款增量巨大。”杭州市一家商業(yè)銀行的工作人員告訴記者。
另一方面,連續(xù)加息使得公積金貸款的成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn),因此不少購(gòu)房者認(rèn)為使用公積金貸款更加合算。
更加值得關(guān)注的是,股市的持續(xù)走紅使得一部分人開始提取公積金投入股市,從而加速了公積金的“失水”效應(yīng)。在浙江省某省直機(jī)關(guān)工作的小葉參加工作才三年,今年6月份,在朋友的勸說下小葉將公積金賬戶中的錢都取出來買了股票。“想想蠻瘋狂的,但是一時(shí)半會(huì)兒也買不起房子,這筆錢與其讓它閑著還不如拿到股市中去搏一搏。”小葉說。
限制“買房”還是“炒房”
我國(guó)的住房公積金制度,是為配合城鎮(zhèn)住房制度改革而設(shè)置的一種社會(huì)福利,其目的是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。隨著國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的畸形上漲,住房公積金成為不少中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“自有住房”心愿的有力保障。
據(jù)了解,由于公積金貸款手續(xù)相應(yīng)比商業(yè)貸款更復(fù)雜,耗時(shí)較長(zhǎng),回款速度慢,部分房產(chǎn)開發(fā)商甚至一度不愿接受公積金貸款,以至公積金得不到充分合理的利用。這與今年以來各地公積金頻現(xiàn)“水庫(kù)缺水”現(xiàn)象形成鮮明對(duì)照。
記者注意到,各地對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行的調(diào)整,無一例外地在市民中引發(fā)了高度關(guān)注。不少人擔(dān)心,限制貸款額度或者實(shí)行輪候制等會(huì)不會(huì)耽誤自己的買房計(jì)劃,尤其是中低收入家庭。
徐利鋒本想在今年利用女朋友的住房公積金貸款,在偏遠(yuǎn)的杭州市余杭區(qū)買個(gè)小套作為婚房,然而從8月份浙江省直住房公積金管理中心對(duì)貸款政策進(jìn)行修改后,徐利鋒的買房計(jì)劃泡湯了。“新規(guī)定在余杭區(qū)買房子暫時(shí)不能用公積金貸款,市區(qū)的房?jī)r(jià)太高買不起,只有把婚期再往后拖一拖。”徐利鋒說。
不過從市場(chǎng)的整體反應(yīng)來看,公積金限貸并未給樓市帶來太大沖擊。杭州、南京的一些房產(chǎn)中介普遍認(rèn)為,公積金貸款政策的調(diào)整肯定給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了影響,但并不太大。有中介公司的工作人員告訴記者:“政策微調(diào)雖然打亂了部分人的買房計(jì)劃,但從最近樓市的成交量和成交價(jià)來看,影響并不明顯。”
當(dāng)然,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公積金貸款政策的調(diào)整也能對(duì)投資性購(gòu)房、家庭多套購(gòu)房和超前購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生抑制,從而促進(jìn)樓市的供需平衡。記者注意到,各地的公積金貸款政策調(diào)整措施公布后,不少網(wǎng)民都對(duì)其給予了支持。
“除了能緩解資金壓力外,收緊公積金貸款也是預(yù)防樓市過快過熱發(fā)展的一種手段!闭憬≈弊》抗e金管理中心主任陶文榮認(rèn)為,尤其是限制“二次貸”等措施,對(duì)炒房能起到較好的抑制作用。(張道生)