為能較早落實(shí)客戶降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)與購(gòu)房者訂立認(rèn)購(gòu)書。但近年來(lái)商品房在短時(shí)期內(nèi)價(jià)格高漲，漲到一定程度，不少開(kāi)發(fā)商不想按認(rèn)購(gòu)書上的價(jià)格出售，而寧可付出雙倍賠償定金，致使購(gòu)房糾紛頻發(fā)。這一切都源于開(kāi)發(fā)商違約成本太低，遭殃的是被迫面對(duì)更高樓價(jià)的業(yè)主們。但是從今以后，還有這個(gè)打算的開(kāi)發(fā)商要掂量掂量了。廣州市中院房產(chǎn)庭副庭長(zhǎng)趙云川稱，開(kāi)發(fā)商如果故意違約或“捂盤”，購(gòu)房者除可獲得雙倍返還的定金外，還可以最高獲賠房屋漲價(jià)后與原價(jià)的全部?jī)r(jià)差。

　　寧賠4000萬(wàn)定金

　　開(kāi)發(fā)商也不賣了

　　2007年10月12日，備受廣東媒體關(guān)注的琶洲國(guó)際采購(gòu)中心認(rèn)購(gòu)糾紛案開(kāi)庭審理。

　　2005年前后，20多名購(gòu)房者以當(dāng)時(shí)高價(jià)位1.3萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格，簽訂了關(guān)于琶洲國(guó)際采購(gòu)中心房屋的認(rèn)購(gòu)意向書。2007年7月12日，購(gòu)房者們卻陸續(xù)收到開(kāi)發(fā)商要求解除合同的通知。購(gòu)房者憤而將開(kāi)發(fā)商告上法庭。據(jù)了解，此次涉及違約的房屋共30多套，總價(jià)值近億元。涉及購(gòu)房者分布于廣州、浙江、廈門等地。

　　開(kāi)發(fā)商《關(guān)于解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議的函》上寫到：由于自身原因，開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行該《認(rèn)購(gòu)書》約定的義務(wù)。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書規(guī)定，開(kāi)發(fā)商決定以雙倍返還定金為代價(jià)解除與購(gòu)房人簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》。

　　如果雙倍返還定金賠償，開(kāi)發(fā)商要支付4000多萬(wàn)元的違約金。寧愿支付巨額賠償金也不賣房，或許只可能發(fā)生在房?jī)r(jià)沖天的今日。

　　以合同條款作為“合法違約”的依據(jù)

　　開(kāi)發(fā)商 承認(rèn)違約事實(shí) 堅(jiān)稱有權(quán)毀約

　　在去年10月12日的法庭上，開(kāi)發(fā)商對(duì)違約事實(shí)供認(rèn)不諱，但卻堅(jiān)稱自己有毀約的權(quán)利，毀約的理由則是：公司經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生改變，獲利方式由原來(lái)的房租出售改為房屋出租�！伴_(kāi)發(fā)商竟然將合同中規(guī)定的‘一旦違約就雙倍返還定金’作為自己合法違約的依據(jù)”，原告的代理律師張旭鋒說(shuō)。

　　捂盤惜售只退定金

　　日前，琶洲國(guó)際采購(gòu)中心認(rèn)購(gòu)糾紛案作出判決，業(yè)主們只能獲得雙倍定金返還，提出開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同的要求沒(méi)能如愿。

　　現(xiàn)實(shí)中，為了在高漲的樓價(jià)中獲取更多收益，開(kāi)發(fā)商除了這種明目張膽的“合法違約”，他們還會(huì)“捂盤”。據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)分公司的經(jīng)理王偉勛介紹，開(kāi)發(fā)商為了“捂盤不賣”，在認(rèn)購(gòu)書上會(huì)與購(gòu)房者約定待取得預(yù)售許可證后簽訂合同，實(shí)際上他們或者已取得預(yù)售證，卻不告訴業(yè)主；或者已經(jīng)具備條件，但卻辦而不辦，故意拖延時(shí)間，然后自稱合同無(wú)效，只答應(yīng)退還定金。小業(yè)主們只好自認(rèn)倒霉。

　　判決結(jié)果關(guān)乎全城

　　在近年房?jī)r(jià)猛漲的背景下，此案其實(shí)只是冰山一角，開(kāi)發(fā)商面對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的暴利，更想與購(gòu)房者解除認(rèn)購(gòu)合同，“捂盤”便成了他們的慣用手法，網(wǎng)上的一句順口溜“死了都不賣”則更是購(gòu)房者們對(duì)開(kāi)發(fā)商的形容。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，類似案件上訴到廣州中院的有10例，多以雙方調(diào)解結(jié)束。用廣州中院房產(chǎn)庭副庭長(zhǎng)趙云川的話說(shuō)，“他們都在試探法院的態(tài)度，法院如何判決將關(guān)系到全城的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。”

　　目前，法院對(duì)認(rèn)購(gòu)書的意見(jiàn)是：《認(rèn)購(gòu)書》是有效合同，若開(kāi)發(fā)商違約要雙倍返還定金，不受預(yù)售證情況的影響，但是業(yè)主要求繼續(xù)簽訂購(gòu)房合同卻不會(huì)受到法院的支持�！皬�(qiáng)制開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同違背了民事自由，法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂合同�！壁w云川說(shuō)。業(yè)內(nèi)律師則認(rèn)為，“即使判決開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，但在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可以提出不合理?xiàng)l款，讓合同最終無(wú)法達(dá)成，業(yè)主卻無(wú)法再以同樣理由起訴，這對(duì)業(yè)主也不利。”

　　廣州中院出招——

　　用賠償差價(jià)增加開(kāi)發(fā)商違約成本

　　“違約成本低與收益高”是開(kāi)發(fā)商選擇毀約的動(dòng)力，張旭鋒律師認(rèn)為，對(duì)以追逐利潤(rùn)為首位的企業(yè)來(lái)說(shuō)，本是無(wú)可厚非。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)合同是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商兩方協(xié)商簽訂，違約只是要雙倍返還之前交的定金，因此，一般違約金都在5萬(wàn)元以內(nèi)，如果認(rèn)購(gòu)價(jià)和現(xiàn)價(jià)的差額大幅高于違約金，企業(yè)難免有違約的沖動(dòng)。

　　開(kāi)發(fā)商任意撕毀認(rèn)購(gòu)書害苦了小業(yè)主，該如何提高開(kāi)發(fā)商的違法成本呢？廣州中院房產(chǎn)庭想出一個(gè)辦法，既然開(kāi)發(fā)商是為了謀取漲價(jià)利益，那么就想辦法抵消它，重建公平。于是，廣州中院經(jīng)過(guò)研究確定，開(kāi)發(fā)商除了雙倍返還定金，最高還要賠償房屋全部差價(jià)，也就是房?jī)r(jià)的上漲額。

　　三種情況判決不同

　　標(biāo)準(zhǔn)

　　必須有口頭或書面的認(rèn)購(gòu)書，形成認(rèn)購(gòu)合同關(guān)系，“誠(chéng)意金”不是認(rèn)購(gòu)合同

　　計(jì)算

　　同樓盤同房間新舊價(jià)格差(以認(rèn)購(gòu)書為準(zhǔn))或參考陽(yáng)光家緣相同地段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　條件

　　價(jià)差必須明顯大于雙倍返還定金的數(shù)額，否則僅靠雙倍定金即可補(bǔ)償損失

　　裁量

　　●開(kāi)發(fā)商“捂盤”，隱瞞預(yù)售證或拖延辦理，判罰賠償全部?jī)r(jià)差，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有欺詐行為。

　　●一般惡意

　　開(kāi)發(fā)商僅僅故意違約，判罰住房?jī)r(jià)差20%～30%內(nèi)，非住房?jī)r(jià)差10%以內(nèi)，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)合同仍不能等同于買賣合同。

　　●一般毀約

　　協(xié)商一致，僅本數(shù)返還定金；如在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的簽購(gòu)房合同期限內(nèi)毀約，按照法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。

　　適用

　　所交納的定金越高，確定損失賠償時(shí)差價(jià)幅度降低，因?yàn)殡p倍返還的定金也可以抵償損失。

　　投資性購(gòu)房和自住行購(gòu)房適當(dāng)區(qū)分處理。

　　法院：新規(guī)則暫不適用業(yè)主違約

　　趙云川副庭長(zhǎng)稱，因?yàn)檫@屬于法官的自由裁量，各地法院的判決會(huì)有所不同。而廣州中院之所以制定上述細(xì)則，是為了讓法官能夠心中有數(shù)，做到同案同判。今后，廣州中院在審理此類房產(chǎn)糾紛時(shí)，會(huì)依照這些規(guī)則來(lái)審理和判決。趙云川透露，目前已有一個(gè)業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商索賠價(jià)格差的案件在越秀法院一審審理，依新規(guī)判決該案將是廣州首例。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)了，業(yè)主經(jīng)常性的主動(dòng)違約怎么辦？對(duì)此，趙云川告訴記者，目前這些規(guī)則還不適用于業(yè)主違約的案件，但很可能會(huì)在將來(lái)以此作為參考。

　　獲悉廣州法院這一舉措，法律界人士拍手稱快。有律師稱，由于此類案件是新型案件，國(guó)家法律目前還找不到明確依據(jù)，辦案中苦于沒(méi)有明確的意見(jiàn)和指導(dǎo)，廣州法院此舉走在了中國(guó)前列，相信會(huì)積極影響各地法院。

　　焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)分公司經(jīng)理王偉勛則稱，由于目前內(nèi)地房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有沿海地區(qū)那么大，廣州法院的這一舉措很可能被內(nèi)地法院所參照，從而可以從一開(kāi)始就杜絕此類事件。

　　一名不愿意透露姓名的某地產(chǎn)公司銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理則坦言，開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越不好過(guò)了，希望法院能夠公平對(duì)待開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。(閆曉光 穗法宣)