買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位預(yù)期漸趨一致是市場(chǎng)開(kāi)始回暖的原因。廣州天河北不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)的樓價(jià)已經(jīng)回落到去年5月份的水平。曾經(jīng)底氣十足的業(yè)主們往往由于個(gè)人的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)原因出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)，一直對(duì)天河北情有獨(dú)鐘的投資者或自住客也消化了政策的心理影響。

　　4月的第二周，廣州風(fēng)和日麗。

　　周二，中原地產(chǎn)廣州天河北金海分行的主管蘇蓮容如往常一樣一早來(lái)到店鋪，召開(kāi)晨會(huì)。她欣慰地發(fā)現(xiàn)，剛剛過(guò)去的一周，似乎市場(chǎng)總算從去年12月以來(lái)的成交冷淡氣氛中走出，同事報(bào)告的大多是好消息：上周末成交了2單租單，有4單住宅成交準(zhǔn)備簽約；看樓的客戶(hù)相比3月同期上漲了50%；不少曾經(jīng)一再返價(jià)的業(yè)主愿意降價(jià)了……

　　股市樓市蹺蹺板

　　中原地產(chǎn)廣州天河北金海分行的經(jīng)營(yíng)范圍是廣州目前外籍客戶(hù)租賃最為活躍的天河北路沿線(xiàn)。這條路上有廣州最高的寫(xiě)字樓中信廣場(chǎng)，在CBD珠江新城崛起前也曾經(jīng)是廣州天河區(qū)最具代表性的豪宅一條街。去年第二、三季度，根據(jù)廣州當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，這里的投資客曾經(jīng)一度占據(jù)了二手市場(chǎng)超過(guò)30%的份額。

　　說(shuō)起當(dāng)時(shí)天河北門(mén)庭若市的程度，一家小型中介的普通銷(xiāo)售員小朱對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)：“我曾經(jīng)在一個(gè)月內(nèi)就賣(mài)了13套樓。雖然都是兩房、一房，可是那些客人豪氣得簡(jiǎn)直就像買(mǎi)白菜一樣，往往一出手就買(mǎi)下五六套。那個(gè)月發(fā)提成，我從來(lái)沒(méi)想到像我這樣的中專(zhuān)生1個(gè)月的收入能有3萬(wàn)多。”而現(xiàn)在，小朱所在的中介店鋪已經(jīng)因?yàn)槌山槐鶅銎诘氖杖胫Ц恫黄鸶甙轰佔(zhàn)�，打算轉(zhuǎn)到別的地方去，小朱也不得不在附近另外找了個(gè)賣(mài)移動(dòng)電話(huà)的工作。

　　在天河北路上，仍然能在調(diào)整期維持正常營(yíng)運(yùn)的，以廣州的四大中介行旗下的店鋪為代表。其中，中原地產(chǎn)的金海分行已經(jīng)在這里超過(guò)6年，盡管歷經(jīng)過(guò)預(yù)售房禁售、契稅提高、開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、房貸新政等種種調(diào)控期，但據(jù)說(shuō)它從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)虧損的月度。

　　這一天，經(jīng)過(guò)記者觀(guān)察，金海分行上門(mén)的客戶(hù)寥寥無(wú)幾，下班時(shí)段稍微增加后，全天上門(mén)咨詢(xún)的客人估計(jì)也就十來(lái)個(gè)。但是在16個(gè)員工積極進(jìn)行電話(huà)約客的熱烈工作氣氛中，從下午開(kāi)始差不多每人每小時(shí)都能約到一個(gè)客戶(hù)出外看樓。

　　全天13個(gè)小時(shí)的工作結(jié)束后，晚上10點(diǎn)多，蘇蓮容還算滿(mǎn)意地對(duì)記者表示：“今天全行的同事差不多帶了30~40批的客人出外看樓。晚上據(jù)說(shuō)已經(jīng)有3個(gè)客人開(kāi)始問(wèn)及許多合同細(xì)節(jié)問(wèn)題，可能很有意向購(gòu)買(mǎi)，這在平日來(lái)說(shuō)算是不錯(cuò)的成績(jī)了。而且那3個(gè)客戶(hù)看中的物業(yè)都算是總價(jià)比較高的，看來(lái)第二周也開(kāi)了個(gè)好頭�！�

　　她給記者說(shuō)了一個(gè)頗值得玩味的成交故事：“在去年的7~9月，天河北的‘希爾頓陽(yáng)光’是沒(méi)有放盤(pán)的。因?yàn)檫@個(gè)樓盤(pán)除了戶(hù)型好之外，租得也很好，即使當(dāng)時(shí)市價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元/套，業(yè)主們也大多不舍得轉(zhuǎn)讓。但是，這個(gè)月我們成功說(shuō)服了一名業(yè)主，以180萬(wàn)元賣(mài)了一套123平方米的房子。有趣的是，賣(mài)房子的業(yè)主是為了套現(xiàn)進(jìn)入股市補(bǔ)倉(cāng)；而買(mǎi)房子的客戶(hù)是從股市撤出后，想將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為穩(wěn)健的收租物業(yè)抵御通脹。所以，不管怎樣的經(jīng)濟(jì)背景下，資金的流動(dòng)總能轉(zhuǎn)化為二手物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)需求。”

　　蘇蓮容認(rèn)為，現(xiàn)在的環(huán)境不同了，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位預(yù)期漸趨一致是市場(chǎng)開(kāi)始回暖的原因。天河北不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)的樓價(jià)已經(jīng)回落到去年5月份的水平。曾經(jīng)底氣十足的業(yè)主們往往由于個(gè)人的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)原因出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)，一直對(duì)天河北情有獨(dú)鐘的投資者或自住客也消化了政策的心理影響。

　　有客流就有希望

　　記者在金海分行內(nèi)的業(yè)績(jī)表上看到，在過(guò)去的3月份，這個(gè)分行傭金收入最高的3名銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)分別約為4.9萬(wàn)元、2.8萬(wàn)元和2.4萬(wàn)元。按照廣州中介行通常為3%的傭金標(biāo)準(zhǔn)推斷，這3名銷(xiāo)售員在3月份合計(jì)為分行賣(mài)出價(jià)值340萬(wàn)元左右的物業(yè)，在這個(gè)地段，相當(dāng)于4套普通電梯兩房單位的價(jià)格，或者2套120平方米左右的三房的價(jià)格。而根據(jù)記者以往對(duì)二手中介店鋪的了解，通常前三名的銷(xiāo)售標(biāo)兵為整個(gè)店鋪創(chuàng)造的月收入能達(dá)到當(dāng)月整個(gè)店鋪收入的30%左右。

　　但是蘇蓮容表示，其實(shí)3月的情況已經(jīng)相比之前有所好轉(zhuǎn)。在1~2月期間，天河北成交的住宅物業(yè)大多是1萬(wàn)元/平方米以下的中檔物業(yè)，而且由于當(dāng)時(shí)業(yè)主和客戶(hù)之間的觀(guān)望心態(tài)都很?chē)?yán)重，除了住宅買(mǎi)賣(mài)外，還得通過(guò)拓展租賃物業(yè)來(lái)降低營(yíng)運(yùn)壓力。

　　進(jìn)入3月，看樓的人流增加了50%，放盤(pán)的客戶(hù)則增加10%，其實(shí)3月的成交雖然比不上往年，但是已經(jīng)比1~2月的單月成交多了500%，就連租賃成交也上升了30%。

　　“我上個(gè)月賣(mài)了1套半的樓。1套是我自己賣(mài)的，1套是和同事合作的所以算半套。我賣(mài)的那套房子的業(yè)主去年對(duì)樓價(jià)的期望值很高，一套74平方米的兩房從90多萬(wàn)元開(kāi)始，一再返價(jià)叫到100多萬(wàn)元。結(jié)果總是和買(mǎi)家談不攏。今年他可能急于用錢(qián)，在我們的游說(shuō)下，從93萬(wàn)元降到85萬(wàn)元。然后這單生意3天就做好了。”3月份傭金收入排名第三的陳先生對(duì)記者說(shuō)。

　　他表示，4月初手頭已經(jīng)有10多個(gè)客戶(hù)在跟蹤。他們都是想找些5~8年樓齡的電梯樓，總價(jià)在80萬(wàn)~150萬(wàn)元的物業(yè)，租金回報(bào)率比較高的。不過(guò)客戶(hù)目前開(kāi)出的價(jià)錢(qián)和業(yè)主的叫價(jià)之間，往往還有著15%~20%左右的差距�！斑@個(gè)時(shí)候就要看誰(shuí)比較急一點(diǎn)了，急的那個(gè)肯定要讓步，這時(shí)候就是看雙方的心理博弈誰(shuí)占上風(fēng)�！�

　　盡管他還不能斷定樓價(jià)會(huì)否下調(diào)，但是市場(chǎng)漸漸回暖是切身的體會(huì)�！爸灰�有人肯看樓，業(yè)主肯談判，就有做成生意的機(jī)會(huì)�？偙戎�前根本找不到人看樓和放盤(pán)的情況好。”(吳曉波)