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開發(fā)商期盼樓市“紅5月” 降價仍是賣點

2008年05月07日 09:03 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  沒有一個開發(fā)商愿意放棄它,沒有一個買房人能夠忽視它,只因它是5月——一年中慣常的樓市銷售旺季。

  在緊縮的宏觀背景下,它更是被寄予厚望:提振低迷了數(shù)月的樓市行情!霸搧淼亩紒砹耍艹龅恼幸捕荚诔,就看買的人買賬不買賬了!痹凇拔逡弧奔倨谂e行的“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會”上,多位業(yè)內(nèi)人士對記者如是說。5月,會否成為樓市的“機會之窗”?

  1 開發(fā)商:期盼5月“翻身仗”

  5月1日至4日,“假日樓市——2008上海房地產(chǎn)春季展示會”舉行。與一個半月前“上海之春”房展會大開發(fā)商紛紛缺席的狀況明顯不同,本次展會約3.5萬平方米的場地幾無虛席,品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)悉數(shù)到場,萬科、復(fù)地、金地、保利地產(chǎn)等“大鱷”均精心布展。

  “該來的都來了,沒有一家開發(fā)商會錯過這個季節(jié)!狈慨a(chǎn)中介易居誠信的市場部人士說,“從去年11月起,樓市銷售基本是遞減的,直到今年3月份有一個季節(jié)性恢復(fù),4月份成交量又有所收斂。一年中,開發(fā)商可以錯過冬夏,但不可以錯過春秋。如果不能在以五月、六月和九月、十月為代表的黃金銷售期收獲個三五斗,那就基本意味著一年絕收!

  事實上,各地新樓盤也都在5月份扎堆上市。佑威房地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示,從4月下半月開始,上海一手房新增供應(yīng)明顯放量,從目前掌握的數(shù)據(jù)看,5月份上海新開樓盤至少有31個,實際推盤數(shù)量肯定在此之上。

  歷史數(shù)據(jù)顯示,2006年5月,上海商品住宅成交量達214.68萬平方米,為當(dāng)年各月份成交量之最;去年5月,共成交商品住宅234.25萬平方米,居當(dāng)年上海月度成交量次高(僅次于6月份的264.57萬平方米)。今年的5月會不會再次成為“紅五月”?手中有盤的開發(fā)商對此寄予厚望。在如今緊縮政策下,“現(xiàn)金為王”已取代“土儲為大”,地產(chǎn)商希望在5月這個傳統(tǒng)樓市旺季實現(xiàn)快速銷售、套現(xiàn)的意愿比以往更為迫切。

  不僅是上海,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的有關(guān)負責(zé)人告訴記者,廣州、深圳的開發(fā)商也都在苦盼著5月,“有近七成的項目在今年一季度明顯放慢推盤節(jié)奏,有的甚至封盤,期待著在5月份能打個翻身仗!

  2 購房人:看的遠比買的多

  盡管房展會現(xiàn)場參觀者踴躍,樓市的觀望氛圍目前仍未能徹底改觀。從現(xiàn)場情況看,買的不多看的多。

  央行近期的一項調(diào)查也顯示,上海購房意愿全面下跌。2008年從緊的貨幣政策以及樓市成交低迷、價格仍高的現(xiàn)實,導(dǎo)致居民對購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度。搜房網(wǎng)針對“五一”房展會的專項調(diào)查顯示,85.64%的網(wǎng)友認為“五一”房展不是買房的好時機;在展會關(guān)注點上,對房價走勢的關(guān)注度(54.79%)大大超過了對樓盤打折(23.90%)的期許。這表明近期樓市觀望氣氛仍舊濃厚。

  現(xiàn)實銷售狀況對此也有印證。4月24日開盤的天山華庭,是上海位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的少有小戶型樓盤,推出的562套房源中,截至5月2日晨仍有300套可售。盡管一周之內(nèi)四成多的銷售業(yè)績在現(xiàn)時已算是優(yōu)秀了,但畢竟仍有一半以上房源“待嫁閨中”。業(yè)內(nèi)人士分析,現(xiàn)在買房的基本都是自住,屬于剛性需求,投資客幾乎絕跡。而炒房的越少,供求比例越寬松,銀根愈收緊,觀望的氣氛就愈濃。

  持續(xù)觀望的主要原因仍是購買力與房價之困。搜房網(wǎng)對上海購房者需求進行的專項調(diào)查顯示,在購房總價方面,希望能控制在50萬元-100萬元之間的人數(shù)占絕大多數(shù),達49.83%,希望在50萬元以下的占21.87%。兩項相加,逾七成的人購房預(yù)算在百萬元以內(nèi)。但現(xiàn)實房價與此相差甚遠,盡管最近諸如“買住宅送大禮”“買公寓送汽車、送物業(yè)費”之類的促銷廣告鋪天蓋地,大多仍是玩噱頭,相對于巨額房價而言,口惠而實不至,深幅下調(diào)房價的還很少。目前,房價還是在高位運行。這客觀上也制約了部分購買力入市。

  3 后市:降價仍是賣點

  對于后市,多數(shù)觀點認為,就成交量而言,“紅五月”是肯定可以期待的,但會否帶來井噴行情尚難預(yù)料。

  市場人士認為,購房者長期持幣觀望并不意味著剛性需求減少,現(xiàn)時各種花樣促銷紛呈,也在很大程度上挑動購房者的購買欲。當(dāng)自住型剛性需求在一個合適的時點與合適的價位相結(jié)合,就會帶來一波較大的成交放量!90/70”小戶型因其對房源總價的有效控制,似乎正在提供這樣的契機,成為熱銷的領(lǐng)頭羊。

  佑威房地產(chǎn)研究中心認為,小戶型項目受到追捧為低迷的市場注入活力,加上新盤放量上市以及“五一”假日房展的推動,多因素綜合作用下,樓市持續(xù)已久的低迷態(tài)勢或?qū)⒃?月結(jié)束,成交量將明顯回升,可望迎來今年第一個成交高潮。

  不過,目前影響樓市活躍程度的關(guān)鍵因素還是房價。真實需求和理性預(yù)期的市場還是要建立在真實的價格之上的,而現(xiàn)在,盡管打折促銷風(fēng)行,事實上打折不等于降價。只有實實在在的降價才是賣點。

  另一方面,從現(xiàn)有的市場情況看,房價重復(fù)去年同期反彈的可能性也不大。一個重要依據(jù)是多個熱點城市的土地交易市場瘋狂不再,日益冷清。4月中旬,上海拍賣的8幅土地中曾有2幅流標(biāo),4月28日南京出讓44萬平方米土地,約八成以底價成交,“地王”爭霸賽已經(jīng)成為日漸遠去的記憶!巴恋厥袌龅膬r格是房地產(chǎn)市場的價格先行指標(biāo),如果大量的土地流拍,如果全國土地市場的價格全面向下運行,也就預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場的價格會走向哪里!(記者 蔡國兆 徐壽松)

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