房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是牽動(dòng)著開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者神經(jīng)的問(wèn)題，在眼下高增長(zhǎng)與高通脹并存的時(shí)代，該不該買房的問(wèn)題在房市走冷后再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)是鼓勵(lì)居民不要去買房子，使房地產(chǎn)真正地進(jìn)入冬天，讓消費(fèi)者結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)揀個(gè)便宜。另外一種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)則是，眼下是最后的買房良機(jī)，趕緊買房子吧，過(guò)了這個(gè)村，沒(méi)有這個(gè)店，一旦房?jī)r(jià)再度上漲就買不上了。

　　情況到底如何，筆者的看法是，買房不是小事，追漲殺跌的心理雖屬正常，但對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的理性判斷是最重要的。

　　當(dāng)前的形勢(shì)變化究竟如何呢？筆者認(rèn)為2007、2008年以來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿著不確定性。這種情形與1997、1998年有驚人的相似性。第一個(gè)相似性，就是兩者都面臨著外部經(jīng)濟(jì)的不確定性，但總體趨勢(shì)則是很不樂(lè)觀。第二個(gè)相似性，就是兩者都面臨著某些重要的經(jīng)濟(jì)臨界點(diǎn)的變化，因而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行事實(shí)上是處在十字路口。第三個(gè)相似性，就是物價(jià)的壓力仍然在指數(shù)上彰顯，致使政策導(dǎo)向很容易出現(xiàn)迷惑，難以靈活調(diào)整。

　　溫家寶總理曾坦言，2008是最困難的一年，難就難在不可測(cè)因素多，不確定性強(qiáng)�，F(xiàn)在，半年已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)的面紗在逐漸揭開(kāi)，相對(duì)來(lái)說(shuō)不確定性已經(jīng)降低。

　　比如說(shuō)，外貿(mào)趨勢(shì)已經(jīng)清晰，從已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，出口增長(zhǎng)出現(xiàn)大幅下滑；今年的出口也許會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有負(fù)面影響。但是，另外一方面數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)需非常強(qiáng)烈，名義投資和消費(fèi)都處在高峰，甚至順差的減少也是因?yàn)閮?nèi)需強(qiáng)勁進(jìn)口太多所致。再加上年初南方的冰雪災(zāi)害以及5·12汶川地震等特大自然災(zāi)害的發(fā)生，管理層已經(jīng)開(kāi)始警惕經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，溫家寶總理明確談到既要關(guān)注通脹風(fēng)險(xiǎn)，又要關(guān)注經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，還要關(guān)注國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。為此，宏觀調(diào)控政策要有靈活性，要注意調(diào)控的力度、節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)的把握，這表明政府的調(diào)控意向開(kāi)始注意“兩手抓”的問(wèn)題。此外，在股市方面，政府克服各方意見(jiàn)阻撓，已經(jīng)及時(shí)對(duì)股市出手，“財(cái)產(chǎn)性收入”增長(zhǎng)崩潰所導(dǎo)致的負(fù)“財(cái)富效應(yīng)”的風(fēng)險(xiǎn)也在縮小。

　　結(jié)合今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)基本面和政策調(diào)控面的信息，已經(jīng)大體可以知道，今年的經(jīng)濟(jì)會(huì)在外需下滑下靠?jī)?nèi)需繼續(xù)支撐，增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于10%，而物價(jià)漲幅可能會(huì)在6.5%上下。這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的支撐將是強(qiáng)勁的。支撐點(diǎn)有二，一是經(jīng)濟(jì)仍然維持高增長(zhǎng)下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求也將保持高速增長(zhǎng)。二是物價(jià)高增長(zhǎng)時(shí)期，房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)強(qiáng)烈的支撐。

　　談到物價(jià)高增長(zhǎng)，可以說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅已經(jīng)告別通貨緊縮時(shí)期，也已經(jīng)告別所謂“高增長(zhǎng)，低通脹”時(shí)期，正在確定無(wú)移地走入“高增長(zhǎng)、高通脹”時(shí)期。目前的形勢(shì)是，政府在用能夠使用的各種辦法不讓物價(jià)上揚(yáng)并且已經(jīng)取得了明顯的效果，比如，糧食連年豐收，國(guó)內(nèi)糧食庫(kù)存充實(shí)，目前中國(guó)糧價(jià)遠(yuǎn)較國(guó)際水平增幅為低(其實(shí)豬肉也如此)。而在能源方面，2003年以來(lái)國(guó)際能源價(jià)格平均每年的增幅是29%，但中國(guó)平均只有9%，也遠(yuǎn)較國(guó)際市場(chǎng)為低。但是，中國(guó)物價(jià)能否持續(xù)拒絕與國(guó)際接軌呢，這是值得懷疑的。另外，國(guó)企使用的土地是沒(méi)有交地租的，使用的資源是不交資源稅的，所有企業(yè)的信貸資金成本也不如市場(chǎng)成本高，環(huán)保成本也沒(méi)有到位，所以這些成本的因素假如正常釋放，按花旗銀行的保守估算，2007年最低在3.8萬(wàn)億元。所以可以說(shuō)，無(wú)論是按目前的國(guó)際市場(chǎng)漲價(jià)壓力，還是按未來(lái)中國(guó)成本正常化的壓力，中國(guó)都將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的物價(jià)高增長(zhǎng)時(shí)期。

　　事實(shí)上，中國(guó)過(guò)去30年的物價(jià)平均增長(zhǎng)高達(dá)6.5%，因此一個(gè)5%的物價(jià)其實(shí)是正常的。過(guò)去幾年的低物價(jià)乃至物價(jià)的負(fù)增長(zhǎng)反而是不同尋常的。

　　在這種情況下，房?jī)r(jià)會(huì)因整體物價(jià)的上揚(yáng)而出現(xiàn)上漲壓力。在央視《對(duì)話》“該不該買房”的現(xiàn)場(chǎng)，我問(wèn)兩位認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌，其中北京房?jī)r(jià)可能大幅下跌50%的朋友，有沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)在“高增長(zhǎng)高通脹”時(shí)期大幅下跌甚至下跌50%的例子，結(jié)果兩位全都啞然無(wú)語(yǔ)。

　　除以上因素外，當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩及信貸的情況值得所有關(guān)心房?jī)r(jià)的人關(guān)注。一是流動(dòng)性過(guò)剩的局面有增無(wú)減。一季度外匯流入1500億美元以上。央行不得不連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率來(lái)進(jìn)行對(duì)沖。而在流入的外匯中，大概有800多億美元是難以解釋的部分，其中大部分應(yīng)該是熱錢。由于國(guó)際資本仍將中國(guó)視為最有利可圖的投資“安全島”，中國(guó)市場(chǎng)上的資金仍然會(huì)相當(dāng)過(guò)剩�？紤]到目前居民存款接近20萬(wàn)億，其中40%是活期存款，而今年以來(lái)新增存款在3萬(wàn)億以上，相比之下，2007年全國(guó)住房銷售額也就2.7萬(wàn)億。應(yīng)該說(shuō)，潛在資金支持的房市需求是相當(dāng)大的。

　　在供應(yīng)方面，政府當(dāng)前的辦法是改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即大量增加保障性住房供應(yīng)，這意味著整體房?jī)r(jià)是有向下壓力的。但是，政府的土地供應(yīng)并沒(méi)有增長(zhǎng)，因此，商品房的供應(yīng)會(huì)趨于減少，這又使得商品房反而有上漲的壓力。

　　至此，我們可以大體看出房市的趨勢(shì)，就是追漲殺跌心理所導(dǎo)致的信心觀望期仍在延續(xù)，但經(jīng)濟(jì)面、資金面和政策面所傳達(dá)出來(lái)的總的供需趨勢(shì)仍然是供不應(yīng)求。因此，如果住房交易量上升，人氣重聚，房市仍有繼續(xù)走高的可能性。

　　在這種情況下，消費(fèi)者最佳的策略是繼續(xù)觀望并密切關(guān)注市場(chǎng)氣氛，既不在近期輕易出手，也不應(yīng)過(guò)分冀望房?jī)r(jià)大幅回落。如果有反轉(zhuǎn)跡象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)入。

　　當(dāng)然，消費(fèi)者在用眼睛作如此關(guān)注的同時(shí)，還要用耳朵去聽(tīng)政府的政策會(huì)有什么樣的變化。因?yàn)�，如同“大小非”解禁改變了股市供需格局并帶�?lái)價(jià)值重估一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣存在著類似的問(wèn)題，“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局就會(huì)完全改變，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)重估。那個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者當(dāng)然也就應(yīng)該重新出牌。

　　作者認(rèn)為，“高增長(zhǎng)高通脹”時(shí)代對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁支撐表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是高增長(zhǎng)下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求將保持高速增長(zhǎng)。二是高物價(jià)時(shí)期，房?jī)r(jià)會(huì)得到有力支撐。

　　目前房市的冷清是追漲殺跌心理所導(dǎo)致觀望期。此時(shí)消費(fèi)者不應(yīng)輕易出手，也不應(yīng)過(guò)分期冀房?jī)r(jià)大幅回落。有反轉(zhuǎn)跡象，再及時(shí)進(jìn)入。此外，消費(fèi)者還應(yīng)時(shí)刻關(guān)注政策面的變化。比如“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局將完全改變，房?jī)r(jià)也將重估。(趙曉)