2008年9月3日,房價漲幅尚處較高水平,而房屋租售比和房價收入比已失調,這令當前房價形勢更不容樂觀。 中新社發(fā) 井韋 攝
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2008年9月3日,房價漲幅尚處較高水平,而房屋租售比和房價收入比已失調,這令當前房價形勢更不容樂觀。 中新社發(fā) 井韋 攝
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一面是居高不下的房價,一面是寥落慘淡的成交。種種跡象表明,近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅冰難以在近期被打破。不少專家認為,未來一兩年樓市將有更大的調整,但具體時點尚難判斷。在當前經濟環(huán)境下,季節(jié)因素對樓市的提振作用微乎其微。
“金九銀十”或成泡影
“‘金九銀十’只是一種銷售說法,目前完全看不出這種跡象!币患议_發(fā)商有關人士在談及短期樓市時表示不抱太大希望。
7月以來,一些大中城市的樓市成交量繼續(xù)下降。以北京為例,繼7月份出現逾30%的環(huán)比降幅后,8月份全市商品住宅成交4658套,共525309平方米,環(huán)比繼續(xù)下降25.2%和32.6%。
很多人表示,雖然有不少樓盤打折促銷,但仍會繼續(xù)觀望。“雖然有購房打算,但目前的房價還是太貴了。”在事業(yè)單位上班的李先生表示,按照目前的北京房價,在五環(huán)內購房月供要占到自己收入的一半以上。
另一位購房者則表示:“有的樓盤三年前賣4000元每平米,去年最高漲到了17000元,現在降到15000元,你說開發(fā)商還有多大利潤和降價空間?”
客觀地講,房價過高是買方觀望的主要原因。按國際慣例,居民房價收入比一般為4-6倍,但對北京、上海等城市的大多數人來說,這個指標早已超過了10倍。
有業(yè)內人士認為,買漲不買跌的心態(tài)同樣是買方觀望的重要原因。比如亞洲金融危機后,香港房地產市場累計跌了70%,但百姓還是不愿意買。直到前兩年經濟好轉以及住宅供需情況發(fā)生變化后,香港樓市成交量才逐步攀升。
開發(fā)商對降價有疑慮
盡管成交慘淡,但除了深圳等極個別城市,全國樓市目前降價幅度并不明顯。據亞豪機構統(tǒng)計, 8月份北京共有23個新盤入市,總均價為每平方米13584元,與7月的13051元相比,環(huán)比上漲4.1%。
“目前的房地產市場是典型的滯脹。”全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生日前在參加博鰲房地產草原行論壇時認為,受翹尾因素影響,今年的房地產投資增速不會很低,但成交量下滑明顯,市場已形成供給遠遠大于需求的情況。1-7月份全國房價同比上漲7%,未來幾個月漲幅一定會繼續(xù)下降。
對不少開發(fā)商來說,目前盡管資金緊張,但降價是絕不情愿去做的一件事。北京某地產公司副總認為,在當前的形勢下,降價5%、10%起不到明顯效果,反而可能在利潤上得不償失,更大幅度降價則有可能引起已購房者不滿。而且,如果降價后樓盤一下子銷售過快,造成銷售脫節(jié)還會引起銀行對風控方面的關注。
近期也有一些樓盤降價幅度較大,如南京主城區(qū)的世茂濱江最低折扣為7.5折,每平方米單價由昔日最高的1.7萬元降至1.1萬元。萬科在上海的8個樓盤平均降價幅度也超過了10%。
華遠集團董事長任志強認為,開發(fā)商的冬天尚未到來,目前只能算是“深秋”。上半年,全國房地產業(yè)到位資金2.2萬億元,完成開發(fā)投資1.5萬億元,開發(fā)商手中還有至少8000億元。如果今年銷售收入減少20%即減少6000億元,開發(fā)商還過得去。但未來如果宏觀經濟形勢持續(xù)嚴峻,房地產業(yè)的冬天可能會來臨。
地方政府調控略松
與中央絲毫未放松的房地產調控相比,一些省市陸續(xù)出臺的政策開始顯示出微妙變化。如西安市政府規(guī)定,2008年9月4日起至2009年12月31日,對購房戶按購房款總額,分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。
長沙日前也出臺規(guī)定,變房屋實補為貨幣補貼,對該市具備經濟適用房購房資格者補貼8萬元。分析人士認為,此舉除繼續(xù)落實保障性住房政策外,更有助于提升成交量,活躍住宅市場。
一家開發(fā)商有關人士說,房地產業(yè)是財政收入的大頭,地方政府不希望房地產投資放緩。地方政府除了出臺直接政策外,還可以通過提前發(fā)銷售證、爭取土地供應等方式給予扶持。
但聶梅生認為,地方政府的騰挪力度依然有限,因為其無法繞過中央對銀根和地根進行收縮的政策。7月份,全國土地購置面積、開發(fā)面積和新開工面積三項指標,環(huán)比均出現兩位數下降,說明這輪地產調控還是相當嚴厲的。
與美國等發(fā)達國家不同,我國房地產市場是以增量市場為主。對于調控房價,除了在需求端外,還應在供給端增大住房有效供給。從這個角度講,開發(fā)商保持一定的開發(fā)投資速度是必要的。SOHO中國董事局主席潘石屹認為,目前開發(fā)商最大的困難是缺錢,如果貨幣政策適度放松,或者在稅收方面對土地交易稅、增值稅進行調整,對開發(fā)商已經足夠。在未來1-2年內不看好國內房地產市場,但長期來看則前景光明。
中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛則談到,目前房地產業(yè)95%以上的金融類資金來源于商業(yè)銀行,這個比例是不合理的,既加大了銀行風險,又導致房地產融資渠道匱乏。未來應建立“銀行+信托+證券化+資本市場+PE”的多層次融資渠道,其中信托和證券化應是主流融資渠道之一。(記者 韓曉東)
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