從去年到今年，樓市和股市都經(jīng)歷了繁榮和蕭條，置業(yè)者和投資者也是一樣的經(jīng)歷了“追漲”、“殺跌”。信心是一個(gè)非理性的東西。去年在面對(duì)一日一漲的“海鮮價(jià)”時(shí)，賣家難免不“反價(jià)”，生怕自己賣便宜了；買家也難免不激動(dòng)，生怕“蘇州過后冇艇搭”�，F(xiàn)在樓市低迷，那些高位入市者怎么想呢？自住、出租還是折價(jià)出售？待記者給您作個(gè)盤點(diǎn)。

　　樓市新政　綁住了“大閘蟹”

　　去年7~9月的廣州樓市是癲狂的，買家面對(duì)“海鮮價(jià)”，擔(dān)心的是買不到房，物業(yè)基本滿意便會(huì)出手；賣家的房子不愁賣，不屑于理會(huì)買家的“砍價(jià)”，還可能隨時(shí)“反價(jià)”。

　　有人將去年這撥置業(yè)者比作“張牙舞爪的大閘蟹”，一次次宏觀調(diào)控都不見效，直到第6次加息和“9·27”新政，才綁住了這一只只大閘蟹。某中介公司負(fù)責(zé)人指出，制住大閘蟹的法門是抑制投資欲望。不過，抑制投資欲望也不可避免地會(huì)打擊市場信心。

　　去年央行連續(xù)6次加息，一年期貸款利率累計(jì)上調(diào)135個(gè)基點(diǎn)，而這6次加息的效果在今年一次性顯現(xiàn)�！�9·27”新政實(shí)施后，“二套房”首付和貸款利率明顯提高，對(duì)自住置業(yè)者影響不大，但對(duì)換房者、投資型置業(yè)者打擊巨大。一方面讓炒房者“吐”出房源，增加市場供給，平抑房價(jià)；另一方面也令房地產(chǎn)投資利潤微薄，打擊了市場投資信心。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，對(duì)比去年的最高峰，全市二手均價(jià)已經(jīng)下跌10%，部分樓盤跌幅超過20%。

　　“一買一賣”損失大

　　對(duì)于去年高位入市的人來說，如果選擇現(xiàn)在出售，二手稅費(fèi)必然“吃虧”。在去年7~9月高峰期，“實(shí)收”(買家交稅)是通行做法，賣家?guī)缀醪唤邮堋案鞲陡鞫悺薄５��?·27”新政后，去年10月中旬就有部分賣家妥協(xié)，實(shí)行“各付各稅”了。在目前二手交投冷淡，買賣雙方觀望的情況下，“各付各稅”成了普遍現(xiàn)象。

　　在1年內(nèi)轉(zhuǎn)手，“各付各稅”就意味著賣家需承擔(dān)超過6.55%的稅費(fèi)。一來一去，賣家光是稅費(fèi)就損失慘重。所以業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)：哪一方交稅費(fèi)是很能反映哪一方更具有議價(jià)談判權(quán)的，同時(shí)，稅收負(fù)擔(dān)方式的改變也反映了市場議價(jià)話事權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　高位盤 “筍”不起來

　　記者走訪了幾家二手中介，相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：去年高位入市置業(yè)者所放的盤“筍”不起來，因此中介公司一般不會(huì)在報(bào)紙廣告上主力推介這些樓盤�，F(xiàn)在部分受一手房沖擊的郊區(qū)板塊，愿意松動(dòng)價(jià)格的業(yè)主一般也不是去年高位入市的，而是更早前入市的業(yè)主。雖然不乏一些高位入市者到中介公司放盤，但不論經(jīng)紀(jì)人怎么勸說，這些業(yè)主也難以降低預(yù)期，將價(jià)格訂得比現(xiàn)在同地段物業(yè)的開盤價(jià)低，最后只好建議他們“轉(zhuǎn)售為租”。

　　經(jīng)過了一段交易下跌、租賃增長的情況后，9月中介行業(yè)普遍交易、租賃業(yè)務(wù)量“雙跌”。據(jù)了解，最近市況有所改變。

　　自住置業(yè)者心態(tài)平穩(wěn)

　　投資型買家不肯蝕讓

　　經(jīng)記者多方查訪發(fā)現(xiàn)，目前高位入市的自住置業(yè)者心態(tài)較好，大多數(shù)接受自己物業(yè)現(xiàn)在的價(jià)格；投資型置業(yè)者大多不能接受物業(yè)“縮水”的現(xiàn)實(shí)，堅(jiān)持不肯折價(jià)出售。而令人驚喜的是，中心城區(qū)有部分業(yè)主的物業(yè)最近逆勢(shì)漲價(jià)了。

　　自住業(yè)主：追漲也不覺得多吃虧

　　去年8月，李生、李太打算結(jié)束租房生活迎接寶寶誕生�？捶�3個(gè)月，李太鎖定了公司附近某樓盤一套65平方米的單位。業(yè)主原來開價(jià)60萬元，后來見看樓的人不少，于是從60萬元“反價(jià)”到62萬元，再到66萬元，再到69萬元；李生、李太擔(dān)心之后樓價(jià)和貸款利率還會(huì)再漲，最后以70萬元買下該物業(yè)。

　　在經(jīng)歷加息、“9·27”新政、樓市調(diào)整后，該樓盤同類型兩房55萬元都有交易。不過，李生、李太認(rèn)為，55萬元的房子環(huán)境和朝向都比自己的房子要差，因此不覺得多吃虧。由于附近不久要通地鐵了，相信地鐵上蓋的優(yōu)勢(shì)會(huì)讓樓價(jià)漲回去的，而且幸虧當(dāng)時(shí)把錢從股市提出來買房，要不何止虧10萬、20萬元呀。

　　自住客：沒想到市中心不降反升

　　去年9月，張先生以108萬元買了一套市中心豪宅盤84平方米兩房單位�？扇ツ�10月后，張先生頻頻看到“買家觀望”、“一手降價(jià)”等消息，也擔(dān)心起自家的物業(yè)價(jià)值“縮水”。由于是自住，而且兒子已入讀附近的重點(diǎn)小學(xué)，他索性來一招“眼不見為干凈”。上個(gè)月，張先生的朋友也打算在該樓盤買一套二手房，一打聽，84平方米的兩房現(xiàn)在居然買到115萬元，樓價(jià)沒降反升了，他倒是略感欣慰了。

　　投資業(yè)主：“套牢”也不折價(jià)出售

　　近年，林先生購入多套物業(yè)。去年7~8月，廣州樓價(jià)暴漲，林先生將這批物業(yè)出貨套現(xiàn)，并在郊區(qū)以7600元/m2買入了兩套房�？蓻]多久就遇到“9·27”新政，更嚴(yán)重的是周邊推出了一系列標(biāo)價(jià)6500元/m2“限價(jià)房”，到今年2月收樓后，樓價(jià)一路下滑，現(xiàn)在周邊有樓盤開出4800元/m2的價(jià)格。林先生的一些鄰居都是自住，雖然平時(shí)也嚷嚷著要讓發(fā)展商“補(bǔ)差價(jià)”，但其實(shí)也無所謂。不過，林先生作為投資者就很著急，現(xiàn)在出貨肯定會(huì)虧，出租也只夠還月供。反正股市也不好，林先生決定還是繼續(xù)放租，等待時(shí)機(jī)出貨，他堅(jiān)信：“總有一天我會(huì)擺脫‘負(fù)資產(chǎn)’的�！�

　　教你一招：長線投資 伺機(jī)而動(dòng)

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，目前手中持有兩套以上物業(yè)的業(yè)主，是放售還是放租？主要取決于兩方面：一是目前物業(yè)的價(jià)格相比當(dāng)初購入價(jià)是否存在轉(zhuǎn)手獲利空間；二是取決于業(yè)主的投資規(guī)劃，是轉(zhuǎn)手套現(xiàn)還是長線持有等待升值。對(duì)于去年入市的一手房業(yè)主來說，以當(dāng)時(shí)買入價(jià)與目前租金水平相比，這些未出證的次新房投資回報(bào)率平均約5%左右，而高位入市的回報(bào)率會(huì)更低。這些業(yè)主除自用外，還可考慮長線投資，待出證后視市場而定。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，近期曾接到一位老客戶咨詢多套物業(yè)如何放租。該客戶住在小北路老房子，在天河上班，家里有車出入方便。他去年用股市獲利資金購入了一套番禺大戶型作出租。經(jīng)評(píng)估后，合富置業(yè)專業(yè)經(jīng)紀(jì)建議該客戶改變計(jì)劃，搬入番禺大戶型改善居住環(huán)境，把小北路的房子放租。主要是考慮近郊大戶型更適合自住，其租賃市場不如市中心活躍，物業(yè)在未有租客承接時(shí)，業(yè)主需負(fù)擔(dān)物業(yè)空置期的租金損失和相關(guān)費(fèi)用。而小北位于市中心，離環(huán)市東商圈比較近，租賃相當(dāng)活躍，中小戶型需求量大，租金會(huì)比較高。(吳潤洲)