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二手房怎么買不會(huì)吃虧? 八大招數(shù)一一看過來

2008年11月18日 18:05 來源:北國網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

  第一招:地理位置是關(guān)鍵

  地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對(duì)于購買二手房純居住人群來說,可以盡量選擇那些離車站、地鐵較近,周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房,這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會(huì)十分方便。

  對(duì)于購買二手房長期投資人群而言,最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房,因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房價(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來,同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話,其投資回報(bào)收益也將較為可觀。

  第二招:房屋質(zhì)量看周詳

  房屋質(zhì)量是買房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前北京二手房市場而言,上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多,由于這些二手房年代建成較久,使用時(shí)間較長,因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況,因此購房者在選購二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

  第三招:戶型面積要選好

  上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性,而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此,購房者在購買二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面,如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過渡;而白領(lǐng)、上班族則可以購買那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。

  第四招:房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)

  在二手房交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛,因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

  首先,弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人并要求賣方提供合法證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

  其次,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符,向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。

  第三,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān),有無房產(chǎn)抵押,包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗(yàn)明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購買,以免日后發(fā)生糾紛。

  第五招:裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

  二手房大都帶裝修,對(duì)于購買后立即入住的購房者來說著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對(duì)于想要重新裝修的購房者來說,就要將其最初購買時(shí)的裝修情況弄清楚,已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉,最好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,也好便于重新裝修。

  第六招:屋內(nèi)配置細(xì)查看

  購買二手房時(shí),屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠睢崴、電話?,通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣半送給購房者。這時(shí)購房者切不可貪圖小利,一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用,再考慮購買與否。

  第七招:物業(yè)雜費(fèi)看真切

  算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格,觀察這些費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶。看看所購買房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少;小區(qū)是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何;了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí),自駕車族還要查看其車位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式,如何收費(fèi)等,將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購買。

  第八招:探訪鄰里是否和睦

  鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài),好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次,拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居,了解他們在此居住是否順心。這樣,不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處,同時(shí)亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

  置業(yè)指南:交易房產(chǎn)性質(zhì)不同二手房如何繳稅?

  契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

  以上兩種稅在二手房交易中,會(huì)因?yàn)榻灰咨唐贩康男再|(zhì)不同而產(chǎn)生差別,而其余各稅則相對(duì)固定,按照商品房面積的一定比例或者固定價(jià)格來征收。

  我們在買房時(shí)經(jīng)常會(huì)碰到這樣的事,選中二手房談定了價(jià)格,可是在房地產(chǎn)交易中心辦理手續(xù)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)多出了幾千元甚至上萬元的費(fèi)用,這筆錢對(duì)于工薪階層來講,也是一筆不小的數(shù)目,而這些費(fèi)用,究竟來自哪里,最近又發(fā)生了什么變化呢?

  出于對(duì)價(jià)格和交通問題的考慮,很多購房者在首次購房時(shí)希望購買內(nèi)環(huán)以內(nèi)、面積相對(duì)較小的商品房,而這樣的房型在新開樓盤中并不多見,并且價(jià)格往往較高。于是,越來越多的購房者選擇從二手房市場上來尋找更多的選擇。

  九部門15條房地產(chǎn)調(diào)控意見中,強(qiáng)調(diào)今后的二手房市場要以自住為主,調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求,從2006年6月1日起,對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅5.55%;個(gè)人購買普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)免征營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅的征稅對(duì)象是銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人(即賣方),該稅則是就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅,新政實(shí)施以后,5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的普通商品房和高檔住宅均需征收營業(yè)稅,僅公有住房不用繳納。

  交易中的另外一個(gè)重要稅種則是契稅,契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。按照目前的規(guī)定,高檔住房需要征收3%的契稅,而公有住房和普通商品房的交易中,政府代為繳納其中的1.5%,因此購房者也僅需要繳納1.5%。

  以上兩種稅在二手房交易中,會(huì)因?yàn)榻灰咨唐贩康男再|(zhì)不同而產(chǎn)生差別,而其余的所得稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)證變更登記費(fèi)和貼花則屬于相對(duì)固定的部分,按照商品房面積的一定比例或者固定價(jià)格來征收。

編輯:高雪松】
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