房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易，對買受人來說有得不到房屋的風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的。對此，買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下，一般是無效的。

　　交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈�法律認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對抗在此之前成立的租賃合同。這一點(diǎn)容易被很多買受人及中介公司忽視。

　　土地情況是否清晰。二手房買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥型還是出讓型。劃撥型的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓型是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)只有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說，如按同地段土地使用權(quán)為70年的商品房的價格購買，衡量起來就有點(diǎn)不劃算。

　　市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房是因?yàn)橐蚜私庠摲课菸磥?到10年附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等因素。作為買受人，在購買前應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　福利型房屋是否合法。房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的規(guī)定，買受人購買時，要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　購買單位住房時要注意是否侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，兩者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房，一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且數(shù)目不小。買受人不知情購買了此房屋，有可能要全部承擔(dān)所有費(fèi)用。

　　中介公司是否違規(guī)。有些房產(chǎn)中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款可從銀行“騙貸”出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有責(zé)任有可能都要自己承擔(dān)。

　　合同約定是否明確。二手房買賣合同雖然不像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚。如合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決和簽訂日期等均應(yīng)全面考慮。(21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)供稿)