以往的歲末年初都是提前還貸的高峰期，而央行百日創(chuàng)紀錄的五次降息，以及允許下浮30%的誘人優(yōu)惠利率，使得提前還貸、房貸“跳槽”以及固定利率房貸品種轉換等出現了前所未有的變數。記者走訪了本市多家銀行，了解到當前的房貸市場比以往更需要幾分清醒和理性。

　　房貸“跳槽”小心得不償失

　　今年的房貸新政讓市民翟先生有說不出的滋味。9月16日之前，5年以上商業(yè)貸款即使獲得下浮15%的優(yōu)惠，利率為6.6555%，然而連續(xù)5次降息，多家銀行將房貸優(yōu)惠利率下浮幅度擴大到30%，5年以上房貸最優(yōu)惠利率僅為4.158%。20年期30萬元貸款，月供本來可累計節(jié)省421.26元，而令他懊悔的是自己貸款時正是在5次降息前。明年1月1日起，如何再次獲得最優(yōu)惠的利率讓他操心不已。近日，看到一些中介公司不斷宣傳可以幫房貸族的貸款“跳槽”到指定銀行，讓人們享受到最大幅度的利率優(yōu)惠，這讓他有些動心了。

　　帶著翟先生的疑慮，記者從多家銀行獲悉，目前已經有許多市民詢問對老客戶是否也能利率打七折。據銀行人士透露，近期一些貸款中介公司的“承諾”有很大水分，銀行不會對很多老客戶推出最優(yōu)惠的七折利率，盡管銀行會從明年1月1日起執(zhí)行最新貸款利率水平，但是否執(zhí)行七折要按照貸款人具體資質作決定。由于許多銀行停止了“轉按揭”業(yè)務，那些中介公司實際上是先為貸款人墊錢還以前銀行的貸款，然后再讓其向另一家銀行申請新貸款還給中介，從而完成貸款在銀行間的“搬家”。中介公司會向客戶收不菲的“墊資手續(xù)費”，而貸款人還要重新評估房產，還要再繳納相關的手續(xù)費，算上各種費用支出，貸款“搬家”成本還是比較高的。如果貸款人支付了相關的費用，而在貸款“搬家”后沒有獲得理想的優(yōu)惠幅度利率房貸，將得不償失。

　　提前還貸可要算好細賬

　　今年央行多次降息是否讓房貸“月供族”停下了提前還貸的腳步呢？記者從本市多家銀行獲悉，目前辦理提前還貸的人較去年同期有所減少。不過在建行等多家銀行的房貸窗口，記者仍遇到了一些辦理提前還款手續(xù)的市民。他們告訴記者說：“降息了，那還是有利息啊，不如早還多省點錢�！�

　　據建行人士介紹，對有提前還款打算的人來說，整體上，當初選擇等額本金還款法比等額本息法更合適。而房貸期已過一半以上的等額本息貸款人，如果一半以上甚至80%以上的利息已經還完，所剩還款項主要是本金，提前還貸意義不大。此外，市場上一些房貸產品是從加速還款方面節(jié)省了利息支出，實際上已經是變相的“提前還款”了。由于當前處于“降息通道”中，在提前還款前，貸款人最好考慮近期是否存在投資計劃，如果算細賬認為投資收益能超過房貸利率，就不必急于提前還款。

　　省息貸款品種要理性轉換

　　除此之外，在連續(xù)降息中，人們還可將一些省息貸款品種合理轉換。據招行工作人員介紹，該行的固定利率房貸今年已經下調了兩次利率，目前低于同期基準利率，但高于浮動利率房貸的優(yōu)惠利率水平。2006年早期申請該行固定利率房貸的客戶目前不必急于將貸款轉為浮動利率，而在2007年連續(xù)升息后申請固定利率房貸的客戶可以申請浮動，銀行會按計算公式收取一定的轉換手續(xù)費。由于有的貸款金額比較高、期限比較長的客戶可能要付出上萬元的費用，因此建議人們看清楚合同，算好細賬，理性轉換。

　　此外，人們也可以選擇將貸款直接掛鉤存款的房貸產品。據渤海銀行工作人員介紹，隨著央行五次降息，該行“好益貸”產品調整了掛鉤的存款比例，由原先的30%提高到了35%。以存款余額始終保持貸款余額35%，貸款期限三十年，現行基準利率5.94%計算，這種房貸產品等同于貸款年利率3.6%的效果。該產品比較適合那些充分利用現金周轉的工薪階層和自雇人士，貸款條件比較嚴格。符合條件的貸款人將傳統(tǒng)浮動利率房貸轉換為此貸款產品還是很劃算的�？傊�，在房貸市場“變局”中，保持心明眼亮的人們不斷提升自身的“財商”，最終會從中受益。