由于前幾年日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了企穩(wěn)勢(shì)頭，地價(jià)一度出現(xiàn)了可喜的回升勢(shì)頭，勢(shì)頭最強(qiáng)勁的地塊居然升幅達(dá)30%至40%，歷經(jīng)泡沫破滅連續(xù)十多年跌跌不休的房地產(chǎn)商對(duì)此深受鼓舞，以為終于走出了漫長(zhǎng)的隧道，望見(jiàn)了期待已久的光明。誰(shuí)知這次疲軟的回升就像是火柴所劃出的光亮，轉(zhuǎn)瞬就熄滅了。

　　日本國(guó)土交通省3月23日公布了今年1月1日的全國(guó)地價(jià)。無(wú)論是住宅地塊還是商業(yè)地段，在止跌回升兩年后再度急轉(zhuǎn)直下。在全國(guó)被調(diào)查的27922個(gè)地塊中，與上年相比地價(jià)呈上升走勢(shì)的僅為可憐的23個(gè)，還不到1%。！這是日本于1970年開始這項(xiàng)調(diào)查以來(lái)跌勢(shì)最慘烈的一次。即便在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的衰退期，局勢(shì)也不致如此慘淡。無(wú)論從范圍來(lái)看還是就深度而言，這次下跌均是以往所不可同日而語(yǔ)的。

　　據(jù)日本官方公布的數(shù)據(jù)，在這次調(diào)查中，住房地塊的降幅為3.2%，而商業(yè)地塊的下滑幅度達(dá)4.7%。與工廠用地等加在一起，所有地塊的下降幅度為3.5%。在2007年地價(jià)曾出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)的東京、大阪和名古屋這三大城市的商業(yè)地段，這次全軍盡墨，沒(méi)有1個(gè)地塊是上升的！東京市中心的一塊住房地塊，去年漲幅為30.6%，而今年得出的數(shù)據(jù)為下跌16.3%！同樣，去年出現(xiàn)33.3%的驚人上漲勢(shì)頭的一個(gè)商業(yè)地塊，今年下滑16%。前不久還像過(guò)江之鯽般蜂擁而至的投資商，轉(zhuǎn)眼間就像人間蒸發(fā)一樣變得無(wú)影無(wú)蹤，丟下開發(fā)商在那里叫苦連天。

　　由于豐田汽車公司總部就在名古屋附近，過(guò)去幾年名古屋地區(qū)成為推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。該市最著名的商業(yè)地塊，前年和去年的漲幅分別達(dá)45.1%和38.6%，全市地價(jià)的平均漲幅連續(xù)兩年達(dá)16%。以至一度那里不論地段和項(xiàng)目大小，只要是在名古屋動(dòng)土，根本不愁沒(méi)有投資商。然而名古屋這次卻成為地價(jià)下跌的領(lǐng)頭羊，全市地價(jià)的平均降幅為9.1%。在全國(guó)跌幅最大的10個(gè)地塊中，有9個(gè)都集中在名古屋。不少大型建設(shè)項(xiàng)目，竣工之日就是巨虧開始之時(shí)。在繁華商業(yè)街。一些新建成的商業(yè)樓宇十室九空。如此高企的空置率，哪怕開發(fā)商資金實(shí)力再雄厚，也難以為繼。在三大城市以外的其他地區(qū)，無(wú)論是住房板塊還是商業(yè)板塊，其下跌幅度均大于往年，自泡沫破滅以來(lái)，這已連跌17年了。

　　顯而易見(jiàn)，由于百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，為安全計(jì)，外資相繼從日本撤離，以至日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“失血”嚴(yán)重。三四年前，因日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位相對(duì)低于歐美，所以歐美資金曾蜂擁入市，大量購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，從而推動(dòng)了市場(chǎng)的抬升�？晌�機(jī)信號(hào)一出現(xiàn)，那些投資者就像是一群驚弓之鳥，瞬間就出現(xiàn)了退市大潮。與此同時(shí)，由于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)無(wú)法看好，盡可能推遲購(gòu)房，住房空置率急劇上升，由此也對(duì)地價(jià)形成強(qiáng)勁打壓。另外，企業(yè)出于降低成本的考慮，紛紛搬出繁華地段轉(zhuǎn)而青睞房租較為低廉的辦公樓，也對(duì)房地產(chǎn)商很具有殺傷力。而在節(jié)骨眼上，銀行又大幅減少了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資，從而使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，加快了地價(jià)的下跌。

　　地價(jià)的再度走低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的壓力是不言而喻的。進(jìn)入今年以來(lái)，日本房地產(chǎn)行業(yè)是一片風(fēng)雨飄搖，連一些堪稱“航母企業(yè)”的主要房地產(chǎn)公司，也相繼傳出資不抵債傳聞，紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)。這些企業(yè)本來(lái)看好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景，從投資商那里籌集了大量資金，拿了許多地塊，本準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，在項(xiàng)目建成后通過(guò)收取房租或轉(zhuǎn)讓獲益，這是不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作的基本架構(gòu)。在不動(dòng)產(chǎn)處于牛市的時(shí)候，資金會(huì)源源不斷地匯集到開發(fā)商手中。孰料好景不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng)向變化如此之快，實(shí)在令人無(wú)所適從，如今他們捏在手上的根本不是什么“金娃娃”，而是一個(gè)個(gè)無(wú)法出手的“燙山芋”。因?yàn)闊o(wú)論房地產(chǎn)商怎么做好“壯士斷腕”的思想準(zhǔn)備，房?jī)r(jià)再低也很難找到接盤。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷惡化，今后日本各地的住房和辦公室空置率無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步上升，這顯然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的日子更加艱難。

　　殷鑒不遠(yuǎn)。就在20世紀(jì)90年代，在日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，由于房地產(chǎn)的領(lǐng)跌，導(dǎo)致了猛烈的物價(jià)跌勢(shì)，從而形成長(zhǎng)期的通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重乏力，從而使日本出現(xiàn)了“失去的十年”。如今剛剛稍微喘了口氣，卻再度出現(xiàn)了供給大于需求20萬(wàn)億日元的嚴(yán)峻局面，物價(jià)也重新呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。更加嚴(yán)重的是，一旦地價(jià)開始走低，企業(yè)和消費(fèi)者就會(huì)產(chǎn)生其擁有的資產(chǎn)開始下跌的警號(hào)，就會(huì)本能地產(chǎn)生控制消費(fèi)和投資的意識(shí)。而缺少這兩大板塊的支撐，將使日本經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)更加遙遙無(wú)期。（陳鴻斌 上海國(guó)際問(wèn)題研究院編輯室主任）