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有價無市小戶型難求 四月京城樓市出現(xiàn)供銷亂局
2007年04月20日 13:52 來源:新京報



    位于北京東部的這個樓盤,當前售價為14000元/平米,后期的開盤價預(yù)計調(diào)整為12500元/平米。今年4月以來,北京高檔大戶型住宅出現(xiàn)“有價無市”現(xiàn)象。



    去年12月底,北部某小戶型樓盤開盤時很多人排隊購房。今年4月,小戶型一房難求的局面更加突出。(圖片來源:新京報 周曉東/攝)

  往年4月是供銷旺季,而今年北京住宅市場則呈現(xiàn)出價漲量跌、有價無市、小戶型難求等局面

  4月份的京城樓市,沒有此前開發(fā)商想象中的熱銷場面,沒有預(yù)計中新老樓盤齊放量的景象,整個樓市彌漫著平淡的味道。

  然而,在平淡的樓市表面下其實滾動著各種錯亂的關(guān)系。4月前半月,北京住宅銷售量僅為去年同期的60%左右,而價格卻始終處于高位。細細體味,錯位可謂是四月樓市的最集中體現(xiàn),而這樣的體現(xiàn)來源于市場客觀因素之間形成的不協(xié)調(diào),比如供求關(guān)系、價格體系及供需雙方心態(tài)等等。

  錯位1

  簽約量降VS存量未減

  按照多年來傳統(tǒng)的開發(fā)銷售習慣,每年的4月是北京樓市放量和銷售的首個高峰期,樓市也由此開始進入了銷售旺季。然而,今年卻大不同了。

  進入4月份以來,北京日均期房簽約僅為307套,相比去年4月份日均期房成交量達到500套以上的現(xiàn)實,今年4月的期房銷售量僅為去年同期的60%.顯然,這也將使4月難以成為年度日銷售最多的月份。

  同時,來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至4月17日,北京在售期房和現(xiàn)房達到98364套,而這個數(shù)量與去年12月底110491套的住宅量相近,按照目前的銷售速度,即使沒有新的項目入市,現(xiàn)有近10萬套的存量,也足夠維持今年一整年的銷售。

  或許這樣的開端,注定了4月京城樓市各種組成因素發(fā)生強烈的變化。供需之間關(guān)系的反向錯位成了今年4月北京樓市典型體現(xiàn)之一。

  錯位2

  價格高漲VS銷量銳減

  價格和銷售量之間的背離對4月樓市來說則是最具有殺傷力的。購買力的下降和銷售價格的持續(xù)高位上漲成為4月樓市最不和諧的表現(xiàn)。雖然銷售量僅達到去年同期的60%,而價格上漲的速度則已經(jīng)超過了去年同期的10%左右。

  國家發(fā)改委剛剛公布的數(shù)據(jù)再次見證了北京房價飆升。據(jù)其公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%,持續(xù)高于全國的平均幅度。來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,4月上半月,京城新開盤銷售的11個項目中,售價低于8000元/平米的只有3個,且全部位于房山、昌平等遠郊區(qū)域,銷售價格最低的為位于房山區(qū)燕化星城東側(cè)的綠城百合公寓,為4380元/平米。即使是其他在售的老項目后期,其銷售價格也紛紛進入了快速上漲的通道,比如位于雙井橋的富力城4月18日前銷售均價為17000元/平米,而18日后則驟增至19000元/平米了。

  錯位3

  開發(fā)商漲價VS購房者觀望

  雖然每次開發(fā)商為其項目價格上漲都找了充足的理由,但其在銷售量急劇下降的同時,還反其道而行持續(xù)上調(diào)價格,這進一步折射出開發(fā)商目前的心態(tài):在價格壓力和銷售壓力的雙重重壓下,力挺房價是想保持住目前這個既成的高價位市場。

  對此,有業(yè)內(nèi)人士分析認為,京城樓市出現(xiàn)了無序快速上漲的局面,尤其是有些熱點區(qū)域,區(qū)域內(nèi)開發(fā)商房價追漲風氣甚重。比如,亞奧區(qū)域的房價多數(shù)接近18000元/平米,區(qū)域內(nèi)開發(fā)商樂觀地認為到6月份銷售價格突破20000元/平米大關(guān),甚至很有可能達到25000元/平米。

  記者發(fā)現(xiàn),目前包括朝青板塊、百子灣板塊、上清板塊在內(nèi)的住宅售價基本上都已超過每平米1萬元。購房者和投資客在面對目前高位房價的壓力下,已經(jīng)有不少人表示無法承受或者不認可這個暫時的價格體系。央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果,也進一步證實了目前北京住宅市場銷售減弱的趨勢。目前央行公布今年第一季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,居民的購房意愿有所回落,回答未來3個月有購房打算的居民比例,從上季度的17.5%降至16.5%.觀望情緒再次濃重的同時,開發(fā)商和購房者對價格認同的錯位表現(xiàn)得淋漓盡致。

  4月的京城樓市給人更多的感覺是混亂和擁擠,各種樓市表現(xiàn)因素和各種角色人群,都在這個錯位因素組成的樓市起伏不定。

  ◎異象1

  高價大戶型銷售冷清

  有調(diào)查稱,3月份起七成單價萬元以上的樓盤銷量為零

  “從3月份到現(xiàn)在,我一套房子也沒賣出去!”本周三,宋曉文嘆了口氣對記者說。

  宋曉文是北京東部某高檔樓盤的一位銷售員,其所在項目以160平米以上的大戶型住宅為主,現(xiàn)在的售價約為14000元/平米!半m然銷售量不是很大,但從開盤以來,老板還是再次將售價提高了500元/平米,但我已經(jīng)明顯感覺到銷售吃力了!彼螘晕氖状胃惺艿竭@種來自樓市的冷清。

 。郜F(xiàn)象]

  銷售員1個半月沒賣出1套房

  從3月以來沒賣出一套房的業(yè)績讓已有3年銷售經(jīng)驗的宋曉文“不能接受”。宋曉文是從去年3月份到這個樓盤從事銷售工作的。樓盤位于東四環(huán)附近,當時的精裝修售價為9000元/平米,推出的戶型也集中在90平米左右,“買房的人相當多,當時銷售員之間很少出現(xiàn)爭搶客戶的局面,每個銷售員一個月內(nèi)基本可以銷售3套左右,一個月下來整個項目可以售出約40套房。

  今年春節(jié)過后,該樓盤開始銷售160平米以上的大戶型,價格也提升到13000元/平米,每套房的總價達到了200萬元左右。從這個時候開始,宋曉文就感覺到銷售有些吃力。

  本周三,記者在宋曉文所在的售樓處看到,偌大的售樓處冷冷清清,宋曉文在看雜志,其他幾個售樓員則在閑坐聊天!鞍凑胀甑慕(jīng)驗,3月份起售樓處就開始熱鬧,大批購房者會來看沙盤,而今年,到現(xiàn)在都快4月底了還沒有什么起色。”宋曉文說,一個半月都沒有賣出一套房讓她感到很沮喪,但在這個售樓處,和她一樣“沒開張”的售樓員占到了一半。

  單價超14000元樓盤嚴重滯銷

  據(jù)宋曉文打聽,其他以大戶型為主的高檔樓盤的銷售情況也不好,尤其是售價超過14000元/平米的大戶型樓盤幾乎都是一片冷清!颁N售人員以提成為主的,一個月不開張就相當于下崗。”宋曉文苦笑著說,按照此前的京城樓市局面,遇到這樣的情況業(yè)務(wù)員早換樓盤了,“但是現(xiàn)在高檔大戶型樓盤的銷售情況都基本相似,不是我不想換樓盤,而是沒有樓盤可換。”

  記者走訪了朝陽區(qū)多個高檔大戶型為主的項目發(fā)現(xiàn),不少售樓處都冷冷清清,很少有購房者進行咨詢。而進入4月份之后,售價超過14000元/平米的高檔大戶型項目更是出現(xiàn)了嚴重滯銷的局面。比如,去年11月開盤,售價達到14500元/平米的華源冠軍城二期以160平方米左右的三居為主,截至目前僅銷售了12套;均價23000元/平米的US聯(lián)邦公寓,主力戶型集中在160平米以上,4月以來銷售也不理想。而據(jù)《樓市》市場研究部所做的一組調(diào)查顯示,從3月開始,北京單價萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌,其中七成以上的樓盤銷量為零套。

  新盤下調(diào)1500元,“跳水”開盤

  宋曉文說,她們老板現(xiàn)在對于這樣的市場情況也束手無策。“老板的想法是扛扛或許能夠堅持過去,但他給銷售總監(jiān)壓任務(wù),要求他這個月帶領(lǐng)我們銷售掉25套房子!

  不過,宋曉文發(fā)現(xiàn),近日個別區(qū)域的高檔住宅樓盤在開盤時價格有所“回歸”。她說,這或許是房價開始回歸理性的開端。比如,朝陽北路某項目以12500元/平米開盤,而此前其宣傳的開盤價為14000元左右。

  而記者日前從知情人士處得知,宋曉文所在的樓盤,三期開盤價也將調(diào)整為12500元/平米,原因是“整個高檔住宅市場銷售不佳,老板又要求今年清盤,所以希望通過調(diào)整價格促進銷量!

  [探因]

  高房價令買家暫緩購房計劃

  “我對自己的銷售技巧很有信心,但銷售吃力主要是購買人群減少了,客戶的購買心態(tài)發(fā)生了變化!彼螘晕母杏|最深的就是,現(xiàn)在的買房人,尤其是高檔住宅買家關(guān)心的焦點已經(jīng)從“房屋是否能增值”轉(zhuǎn)到“房屋是否能保值了”。

  本來在3月份宋曉文有可能賣出一套房子的。當時一位準備“二次置業(yè)”的購房者看中了162平米的三居,售價為13200元/平米。但4月初她再次致電該客戶詢問是否購買時,對方告訴她,經(jīng)過和丈夫商量后認為目前樓市前景不好把握,因此決定看看再說,暫時不購買了。

  在高價大戶型房前打“退堂鼓”的還有嗅覺靈敏的投機客。在宋曉文的客戶中,就有幾個曾經(jīng)的房屋投資者現(xiàn)在成了股民和“基”民!捌鋵嵑沃故琴I房人,連我們這些售樓員現(xiàn)在也用炒股來打發(fā)無聊時間!

  而據(jù)宋曉文對到其項目咨詢的購房者觀察發(fā)現(xiàn),不少購房者確實有強烈的購買需求,但就是因為該樓盤戶型大單價高,結(jié)果總價都達到150萬元以上而放棄!坝袀月收入8000元的外企白領(lǐng),聽到一套房的總價后直搖頭說買不起,現(xiàn)在不是人們主動不買房,而是被動買不起!

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編輯:王菲】
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