選擇“調(diào)控”還是“管控”？

　　與八部委此次調(diào)查房?jī)r(jià)上漲的重點(diǎn)一樣，深圳對(duì)全市在售樓盤進(jìn)行摸底調(diào)查的重點(diǎn)，是“非市場(chǎng)、非正常的因素”。在一位業(yè)界資深人士看來，這不僅意味對(duì)房?jī)r(jià)上漲中市場(chǎng)力量的認(rèn)可，甚至預(yù)示著對(duì)市場(chǎng)因素和非市場(chǎng)因素的區(qū)別對(duì)待�！斑@就需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔，把住房保障與商品房市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔。以防止‘雙軌制’導(dǎo)致的權(quán)力尋租和投機(jī)行為。”

　　深圳幾位重要的開發(fā)商認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)上漲是對(duì)深圳“大市場(chǎng)、小政府”執(zhí)政理念的一種考驗(yàn)，政府是“調(diào)控”還是“管控”的確需要拿出智慧。大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)解決此次房?jī)r(jià)難題抱以樂觀態(tài)度:“市長(zhǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快是有清醒認(rèn)識(shí)的�！�

　　在許宗衡看來，房?jī)r(jià)上漲較快是多方因素作用而成：一是深圳土地資源珍貴稀缺；二是在市場(chǎng)供應(yīng)緊張情況下，部分開發(fā)商高位起價(jià)、囤積房源，拉升了整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)和漲幅；三是居民生活水平不斷提高，購(gòu)買能力相應(yīng)提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往來日益密切，兩地房?jī)r(jià)的落差導(dǎo)致大量港人來深置業(yè)；六是出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施的效果有一定時(shí)滯性，住房供給結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整到位。

　　許宗衡表示，深圳下一步的工作重點(diǎn)是盤活存量土地，加快年度土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)，加大政策性住房的建設(shè)力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，控制房?jī)r(jià)的非理性過快上漲。

　　李耀智：城市移民影響深圳房?jī)r(jià)

　　“關(guān)內(nèi)買不到20000元以下的房子�！鄙钲诘姆�?jī)r(jià)令人望而卻步，業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的供應(yīng)和需求之比達(dá)1:8。盡管深圳市政府前不久公布了10年土地供應(yīng)計(jì)劃，顯示土地供應(yīng)量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5個(gè)月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的兩宗土地還遭流拍。

　　此外，1～5月，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。

　　在一段時(shí)間內(nèi)，樓市供應(yīng)量依舊將呈萎縮之勢(shì)。“深圳正在面臨全國(guó)范圍的新一輪房?jī)r(jià)過熱�！鄙钲跇I(yè)界普遍認(rèn)為，如果調(diào)控不到點(diǎn)子上，房?jī)r(jià)還要漲。在這樣的背景下，記者專訪了身處樓盤銷售“前線”的深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)深圳目前的房?jī)r(jià)如何看？

　　李耀智：雖然用供求關(guān)系可以解釋為什么最近深圳房?jī)r(jià)有比較高的升幅，但有一點(diǎn)我們需要關(guān)注，最近租金升幅的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的升幅。從2005年開始，深圳的租金回報(bào)率大概每年是7%~8%的水平，而從最近的數(shù)據(jù)我們可以看到，房?jī)r(jià)升幅已大于租金升幅，租金的回報(bào)率跌至3%~4%，這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。由于房?jī)r(jià)一直看漲，吸引了很多投資者進(jìn)入房地產(chǎn)，我們統(tǒng)計(jì)有20%是投資客。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為是什么原因使深圳的房?jī)r(jià)越控越高？

　　李耀智：房地產(chǎn)的價(jià)格是和供求關(guān)系有關(guān)的，深圳是一個(gè)移民城市，對(duì)房產(chǎn)的需求很高，但土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，地價(jià)成本也高。人口是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，還有地理環(huán)境、土地供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近八部委來深圳檢查的傳聞是否可被視為深圳房?jī)r(jià)危險(xiǎn)的信號(hào)？

　　李耀智：深圳房?jī)r(jià)的確上漲過快，有泡沫現(xiàn)象，但整體看，我認(rèn)為深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的，發(fā)展商也愿意配合政府，對(duì)于調(diào)控政策，都愿意積極對(duì)待，而且深圳房地產(chǎn)的管理水平也是比較高的。

　　但這不排除還是會(huì)有一些違規(guī)現(xiàn)象，所以總會(huì)有些發(fā)展商擔(dān)心八部委來查。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果政府的調(diào)控措施繼續(xù)出臺(tái)，您認(rèn)為政策應(yīng)將重點(diǎn)落實(shí)在哪些方面才可能有好的成效？

　　李耀智：政策的問題很難說，但是深圳的房?jī)r(jià)這幾個(gè)月是走在全國(guó)的前面，應(yīng)該引起政府的關(guān)注。投資客太多、開發(fā)商捂盤等違規(guī)現(xiàn)象都應(yīng)該是打擊的重點(diǎn)，增加土地供應(yīng)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)也不容忽視，此外，還有加大中低價(jià)位、中小套型住房的供應(yīng)力度，包括政府還要大力推出保障性住房等。政策的重點(diǎn)應(yīng)該放在各個(gè)方面，均衡發(fā)力，單一打擊的作用是薄弱的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)：深圳市國(guó)土局已表示要嚴(yán)查企業(yè)違規(guī)現(xiàn)象，您覺得此番嚴(yán)查下來，深圳地產(chǎn)將會(huì)有什么變化？對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響嗎？

　　李耀智：很多企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象肯定是無處遁形，這對(duì)規(guī)范深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是件好事，也會(huì)嚴(yán)厲打擊一些炒樓現(xiàn)象。同時(shí)能夠傳遞出一個(gè)信息：政府是不會(huì)坐視房?jī)r(jià)飛漲的，控制房?jī)r(jià)快速上漲、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)該是政府此舉的初衷。

　　在年初的時(shí)候我們預(yù)計(jì)今年的升幅在15%左右，現(xiàn)在升到20%，引起了較大的關(guān)注。房?jī)r(jià)跌的話，可能會(huì)出現(xiàn)很多“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象，不但個(gè)人要承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融體系也是有比較大的影響。作為房地產(chǎn)業(yè)來說，很難有一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)，這是個(gè)比較復(fù)雜的問題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您覺得深圳房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？如果有，將會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)？

　　李耀智：從投資客的水平和租金的回報(bào)率降低這兩個(gè)因素來看，深圳的房?jī)r(jià)應(yīng)該是出現(xiàn)了一點(diǎn)泡沫。但是有泡沫，并不代表房?jī)r(jià)會(huì)跌，未來房?jī)r(jià)是升還是跌，還是由市場(chǎng)來控制和決定，很難預(yù)測(cè)拐點(diǎn)什么時(shí)候來臨。

　　從2006年開始，我個(gè)人就認(rèn)為，盡量不要買房產(chǎn)投資。為什么？我覺得房產(chǎn)不是用來投資的，是用來居住的。

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