內(nèi)部需求還是外部壓力 上海樓市受周邊市場影響有多大
正方
就像炒股票,人總是追漲的
范偉國:統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)引起的另外一個作用是,前幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上海房價都是下跌的,只有這次的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是上海上漲了。盡管上海上漲的點與全國相比是很小的,但是大家都感覺到是上漲了,就像炒股票一樣,人是追漲的。
反方
如果南京現(xiàn)在漲到1.5萬元/平方米的話,那么上海憑什么不漲到3萬元/平方米
林戈:國家統(tǒng)計局6月初發(fā)布了一個關(guān)于上半年度70個城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù),這對老百姓的心理預期有很大的影響,因為他們發(fā)現(xiàn)通過兩年的宏觀調(diào)控,房價根本沒有被調(diào)下去,大家覺得等了兩年都沒有作用,可能過幾年樓市炒一下,價格更加看不懂了。
羅淵:2005年的時候,大家都認為上海房價是全國最高的,每個人都認為上海的房價基本上到頂了,然后就出現(xiàn)了連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控。
但是這次發(fā)的數(shù)據(jù)讓老百姓覺得房價好像還有很大的上升空間,而且會覺得這個過程很快會實現(xiàn),我覺得這個統(tǒng)計報告對上海人對今后房價的想象空間有很大的刺激作用。
供應不足還是盲目跟風 是什么導致樓市狂漲
正方
取消了緩征的土地出讓金及土地價格快速上漲,加之有一些開發(fā)商捂盤惜售,造成了市場供應不足
范偉國:現(xiàn)在上海市場的需求量還是很明顯的。目前上海大多數(shù)中環(huán)線附近的樓盤,買房還是要排隊。二手房市場的銷售量也非常大,根據(jù)漢宇房地產(chǎn)的統(tǒng)計來看,最典型的情況是,總價在100萬到200萬之間的房子,賣方跳價的情況比較嚴重,等到簽買賣合同了,賣方還反復地提價。
因此,現(xiàn)在整個市場給我的感覺就是有效供應量明顯不足,造成了整個市場看上去非常火爆。
供應量不足的原因,首先是政策面的影響,現(xiàn)在的政策面對開發(fā)商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金,使得開發(fā)商的資金非常緊張。另外,土地價格上漲的幅度非常快。此外,有一些開發(fā)商捂盤惜售,造成了供應不足。
從需求上來看,通過兩年宏觀調(diào)控以后,實際上堆積起來了一些需求客。宏觀調(diào)控以后,他們都希望房價下跌,但最近公布的數(shù)據(jù)說明,大多數(shù)城市的房價都在上漲,這使老百姓的心理預期發(fā)生了很大的變化,覺得再等下去就買不到好房了,大家就會開始買房了。
另一方面,外來人口不斷的增加,今年上海外來居住人口可能達到640多萬,從理論上來說,外來人口肯定要租房,那這樣就會有市場。
還有一個是境外資金的入市,F(xiàn)在境外資金入市的速度在加快,還有股市反流的資金,這部分的資金很多,這批資金實際上也帶動了很多的需求。當然還包括人民幣升值這樣一個最長效的概念。在這樣的情況下,供應量減少,需求量增大,出現(xiàn)明顯的供不應求,房價必然上漲。
反方
遠郊松江5000元/平方米左右的房子一個禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米,這不夠瘋狂嗎
林戈:在全國房地產(chǎn)普漲的情況下,只有上海公布的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。也就是說,事實上,全國大多數(shù)范圍內(nèi)房價都在上漲,而上海正是由于房價短暫的停滯,有很多的購房者攢了一些錢,買了他們以前買不起的房子。上海的老百姓買房還是比較理性的,之前就在等,結(jié)果等到現(xiàn)在,他發(fā)現(xiàn)等不及了,就開始買,就出現(xiàn)了房價上漲。其實這里面還有很多其他因素造成的,比如從去年開始,有很多炒股獲利者開始了資產(chǎn)配置,這樣就帶動起了市場。從最近來看,這些市場先從豪宅熱起來了,從總價300萬元以上的房產(chǎn)開始熱,5、6月份的時候,全部都是市中心的豪宅熱銷。在這部分的帶動下,今年6月下旬中外環(huán)開始熱了,包括九亭、松江,像松江只有5000元/平方米左右的房子一個禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米,這是一種很瘋狂的情況。我認為造成這一現(xiàn)象的原因還是國內(nèi)的流動性過剩。
羅淵:我覺得最瘋狂的是前一段時間的古北和聯(lián)洋這兩個板塊。之前這兩個地方一直是緩慢地漲,但是前一陣子上漲的幅度非?欤疟钡膹娚▓@還出現(xiàn)了搶號的情況。這是一種兩年前的平穩(wěn)期以后的突然爆發(fā),積聚了很多需求,在這個時間爆發(fā)出來了,這種爆發(fā)是從豪宅開始逐漸擴張到中外環(huán)。這樣一波一波地傳遞下去。當然以后的幾個月中表現(xiàn)的方式不一樣,某一些類型需求的房子可能最近會稍微緩一緩,比如說股票獲利者的那一批,因為股票跌得太快了,很多人被套牢了,這一部分需求就會被抑制一下。但是不管怎么樣,整個市場已經(jīng)被啟動了,這樣的情況下,特別是像一些軌道交通成熟的地方,樓市就會熱銷。(鄧旭)
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