近日，記者不斷聽(tīng)到這樣的提問(wèn)：二套房貸新政會(huì)不會(huì)是樓市的“5·30”？

　　今年5月30日財(cái)政部上調(diào)證券交易印花稅，股市應(yīng)聲大跌，此后，自2005年末起啟動(dòng)的股市賺錢效應(yīng)開(kāi)始減弱。9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，宣布將第二套房及以上的貸款首付比例提高至四成，而且房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時(shí)叫停加按業(yè)務(wù)。盡管此前相關(guān)傳聞甚盛，但關(guān)注樓市的各界人士無(wú)不為之一震。

　　由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出，而投資者考量房貸新政實(shí)施的影響，焦點(diǎn)落在了各商業(yè)銀行在黃金周結(jié)束后有關(guān)房貸的細(xì)則制訂，而細(xì)則的制訂重點(diǎn)又落在對(duì)“第二套住房”的界定上。根據(jù)最新的消息，監(jiān)管層就“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定了三點(diǎn)基調(diào)底線(詳見(jiàn)本報(bào)昨日一版)。對(duì)于基調(diào)底線的明確，分析人士稱，相比此前對(duì)“第二套住房”最嚴(yán)格界定的猜測(cè)，三點(diǎn)基調(diào)底線的出籠使得來(lái)勢(shì)洶洶的房貸新政變得略為溫和。

　　值得注意的是，在這三點(diǎn)基調(diào)之外，各家銀行細(xì)則“只會(huì)緊不會(huì)松”：不少銀行已經(jīng)表示將第三套房首付比例提高至五成；交通銀行廣州分行針對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，原則上貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套至少提高5%，貸款利率在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準(zhǔn)利率的1.15倍，并且規(guī)定貸款人一人至多只能按揭兩套住房，第三套房將不予受理；工商銀行對(duì)使用固定利率購(gòu)置第二套住房時(shí)，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　運(yùn)用政策手段壓抑購(gòu)房需求，是近年來(lái)政府針對(duì)樓市調(diào)控的一大主題。僅今年以來(lái)，央行已經(jīng)加息5次，提高存款準(zhǔn)備金率8次。就在前天，央行宣布從本月25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了近年來(lái)的歷史高點(diǎn)。而對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不高者，已不敢輕易入市。在廣州市，國(guó)慶前夕，政府先后出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的購(gòu)買、租賃指引。業(yè)內(nèi)人士稱，一批中低收入家庭的消費(fèi)需求或可由此得到政府保證，房?jī)r(jià)若無(wú)明顯回落，那么估計(jì)普通商品房的購(gòu)買人群將有所縮減。

　　如果說(shuō)“十一”前收緊第二套以上的房貸是要刺破“購(gòu)房的欲望氣球”，那么“十·一”后的第一個(gè)房產(chǎn)新政則是對(duì)拽住開(kāi)發(fā)商“圈地的韁繩”。上周二國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，明確建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款、分批拿地”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大面積“地王”或許將因此大大減少。

　　銀根、地根相繼收緊，有分析人士提出了“房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)”的說(shuō)法。針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控自從2005年開(kāi)始一直不斷，而且越來(lái)越嚴(yán)厲。分析人士認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)對(duì)調(diào)控一一見(jiàn)招拆招，使得樓價(jià)沒(méi)有受到明顯的壓抑，但各種政策累加到一定地步，最后一根稻草便會(huì)壓倒駱駝。

　　通貨膨脹抬頭，使得不少人希望通過(guò)買入房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的增值保值，那么，在房貸新政下，而且房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回落，購(gòu)房者需要綜合考慮這一系列的問(wèn)題。新政三條細(xì)則的出臺(tái)，一方面反映了管理層尊重居民在消費(fèi)升級(jí)過(guò)程中合理的換房需求，防止“誤傷”真正的消費(fèi)者；另一方面，對(duì)于以投資為目的的群體來(lái)說(shuō)，如果嚴(yán)格按第二套房執(zhí)行首付和房貸，則有必要算一下細(xì)賬，權(quán)衡一下利弊了。　　

　　投資型：

　　冷靜權(quán)衡成本收益比　　

　　但另一個(gè)購(gòu)房的群體所呈現(xiàn)的行為截然不同。分析人士指出，投資型購(gòu)房者與改善型的明顯不同�！巴顿Y客往往是以小博大，如果籌款把第一套住房的貸款提前還清，再投資第二套住房，這不利于投資者的資金周轉(zhuǎn)。”因此，他認(rèn)為提前還款的現(xiàn)象將會(huì)主要集中于購(gòu)買第一套貸款未還清而購(gòu)買第二套住房的自住購(gòu)房者。

　　對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注所投資的房產(chǎn)增值空間有多大。因此，投資第二套房的購(gòu)房者如果認(rèn)為其收益仍然超過(guò)投入成本的增加，就阻擋不了他們的投資熱情。

　　精明眼：一位商業(yè)銀行的房貸經(jīng)理給記者算了一筆賬：現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，由于銀監(jiān)會(huì)允許房貸在基準(zhǔn)利率7.83%基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮，也就是說(shuō)，將來(lái)實(shí)施新規(guī)后，購(gòu)買第一套房最多可以享受6.6555%的優(yōu)惠利率；而第二套房及以上的購(gòu)買者，貸款利率以1.1倍計(jì)算，就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房?jī)r(jià)130萬(wàn)元、貸款20年、等額本息還款為例：原來(lái)首付30%，提高到40%以后，原來(lái)貸款額91萬(wàn)元的實(shí)際利率是6.6555%，每月需還款6868.28元，20年利息總額為738387.15元；若被確認(rèn)為第二套住房，貸款額則為78萬(wàn)元，接受8.613%的還貸利率，則每月需還款6824.91元，20年利息總額為857978.31元。

　　相比之下，如果被確認(rèn)為第二套住房，需要比原來(lái)多支付13萬(wàn)元的首付，貸款總額少了13萬(wàn)元，但是20年利息總額卻要比原來(lái)多支付119591.16元，接近12萬(wàn)元的利息，而月供僅是比原來(lái)少43.37元。

　　建議：分析人士表示，在這種情況下，該投資客需要衡量13萬(wàn)元流動(dòng)資金對(duì)于其價(jià)值幾何，還要考慮購(gòu)房的其他成本，權(quán)衡后再作投資的決定；而依靠“以租養(yǎng)房”的方式投資的，則要考慮租金收入要超過(guò)或達(dá)到6824.91元，也就是應(yīng)該以7000元左右為標(biāo)準(zhǔn)�！　�

　　升級(jí)型：

　　研究房貸細(xì)則作出有利決定　　

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二次以上置業(yè)的消費(fèi)者約占到4成左右，在這部分消費(fèi)者中，既有投資者，也有為改善居住環(huán)境為父母及子女購(gòu)房的自住需求。因此，房貸新政除了擠出房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者和投機(jī)者，而且也影響到了部分貸款購(gòu)買第二套房的升級(jí)置業(yè)者，從而減少了黃金周的購(gòu)房人群。

　　廣州市房管局屬下的陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手房均價(jià)已達(dá)11290元／平方米，而國(guó)慶黃金周7天陽(yáng)光家緣錄得的成交數(shù)據(jù)僅167套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年“五一”期間的475套、去年國(guó)慶黃金周的201套，以及今年“五一”黃金周的234套。市場(chǎng)人士表示，房貸新政加濃了購(gòu)房者的觀望氣氛。

　　有專家向本報(bào)記者表示，目前在二手房市場(chǎng)中，升級(jí)置業(yè)以及為父母、子女購(gòu)房的二次置業(yè)比較普遍，為了避免買第二套住房時(shí)首付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況，消費(fèi)者很可能會(huì)考慮先進(jìn)行提前還款，把第一套住房的貸款還清，在購(gòu)買第二套住房時(shí)，就可以享受銀行對(duì)第一套住房的低首付、優(yōu)惠利率的政策。這樣一來(lái)，提前還款的現(xiàn)象將顯著增加。

　　根據(jù)目前的消息，華夏銀行規(guī)定，如果結(jié)清第一套房貸款，再貸款購(gòu)房，同樣可享受“首套自住房”待遇；而光大銀行規(guī)定比較嚴(yán)格，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買房仍被視為第二套房。所以專家也提醒為了改善居住的升級(jí)置業(yè)消費(fèi)者，必須結(jié)合自身實(shí)際并研究銀行的房貸細(xì)則再作決定，而且要善用公積金貸款，因?yàn)楦鶕?jù)監(jiān)管層最新公布的基調(diào)，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)。

　　精明眼：李先生就是在考慮升級(jí)置業(yè)的一個(gè)例子。李先生此前買了一套價(jià)值70萬(wàn)元的房子，貸款49萬(wàn)元。近期他想換一套更大面積的價(jià)值130萬(wàn)元的房子。但如果他沒(méi)還清之前那套房子的貸款，銀行會(huì)將他確認(rèn)為購(gòu)買第二套住房，從而執(zhí)行首付4成、1.1倍基準(zhǔn)利率。一旦這樣，他必須支付52萬(wàn)元的首付，而若確認(rèn)為第一套住房則只需要3成首付39萬(wàn)元；被認(rèn)為第二套住房需接受8.613%的房貸利率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一套的基準(zhǔn)利率7.83%和優(yōu)惠利率6.6555%。

　　建議：所以李先生決定首先提前還貸，付清此前買的那一套住房的貸款。針對(duì)這種情況，專家建議在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，他可以選擇第一種將所剩貸款一次性還清，或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法，又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。

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