2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),無(wú)疑翻開了新的一頁(yè)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等一系列文件的先后出臺(tái),表明政府逐漸認(rèn)識(shí)到解決城市低收入家庭住房困難不能僅僅依靠市場(chǎng),住房保障制度被明確定性為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),中國(guó)住房體制的第三次變革悄然到來(lái)。
一邊是保障性住房,一邊是普通商品房,兩個(gè)市場(chǎng)今后將涇渭分明。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由此進(jìn)入一個(gè)新的階段,“新雙核時(shí)代”的帷幕徐徐打開。
政策 構(gòu)建住房保障體系
臨近年底,建設(shè)部等幾大部門接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩個(gè)重要辦法,對(duì)今年8月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中的精神進(jìn)行落實(shí)!敖衲晡覈(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特點(diǎn)之一,就是出臺(tái)保障性住房政策!敝袊(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說。
根據(jù)上述文件規(guī)定,我國(guó)將加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其中,城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。今年年底前,所有設(shè)區(qū)的城市要對(duì)符合規(guī)定住房困難條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保;2008年底前,所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。“十一五”期末,全國(guó)廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭;2008年底前,東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。另外,經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象也為城市低收入住房困難家庭,并與廉租住房保障對(duì)象銜接。
“我國(guó)新的住房保障體系主要有四個(gè)特點(diǎn)。一是受益群體由最低收入擴(kuò)大到低收入;二是保障類住房面積限定在50至60平方米;三是政府責(zé)任細(xì)分為省級(jí)政府負(fù)責(zé)、市縣落實(shí);四是明確保障類住房開發(fā)的四個(gè)資金來(lái)源。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林總結(jié)說。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也向上海證券報(bào)指出,為了確保政策落實(shí),相關(guān)辦法對(duì)“房源”、“資金”等問題上作出了明確規(guī)定。對(duì)于廉租房的資金來(lái)源更是“重點(diǎn)突出”,包括地方政府預(yù)算、公積金收益、土地出讓金收益,以及廉租房租金本身等多個(gè)方面加以明確。“房地產(chǎn)‘雙核時(shí)代’正徐徐向我們走來(lái),低收入家庭的住房春天正悄然臨近!标愱蓸酚^地表示。
問題 “夾心層”是否納入保障
值得注意的是,《廉租房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺(tái)后,隨之而來(lái)的中等收入家庭(即所謂“夾心層”)買不起房的問題開始成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)!暗褪杖胝呤巧贁(shù),他們的住房保障,從根本上說不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)范疇,而是屬于非市場(chǎng)范疇,即是政府必須承擔(dān)的責(zé)任!眹(guó)家發(fā)改委下屬研究機(jī)構(gòu)一位專家直言。
他表示,對(duì)于低收入家庭基本住房保障必須通過政府責(zé)任給予承擔(dān),而對(duì)于“夾心層”買不起房的問題恰恰是房地產(chǎn)調(diào)控的核心!叭鈨r(jià)菜價(jià)上漲,政府要思考相應(yīng)的調(diào)控和解決方案。房?jī)r(jià)上漲過快過高,政府也要思考解決方案。”他說。
對(duì)此,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,各地正在推出的“雙限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。然而,記者注意到,目前“雙限房”對(duì)于準(zhǔn)入者門檻的界定還未明朗,沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)。
記者從權(quán)威渠道獲悉,目前正由建設(shè)部牽頭草擬的《住房保障條例》,對(duì)此也暫無(wú)定論,“夾心層”是否納入住房保障體系不得而知!啊畩A心層’買不起房的問題主要還應(yīng)靠市場(chǎng)調(diào)控和市場(chǎng)來(lái)身來(lái)解決,而不能一味靠政府承擔(dān),否則國(guó)家將走回到‘福利分房’的老路上!标愱烧f。
實(shí)際上,“政府相關(guān)政策是有的,只是比較零散,缺乏梳理!标愱上蛏虾WC券報(bào)表示,包括加大中小戶型普通商品房建設(shè)的“90平方米占70%”政策、公積金制度、住房補(bǔ)貼,以及各種對(duì)自住性住房的保護(hù)性政策傾向,都有助于解決問題。
陳晟指出,隨著中小戶型普通商品房的供給逐步占到70%,“夾心層”的住房供需矛盾將得到緩解。
調(diào)控 掀起地產(chǎn)“整治風(fēng)暴”
回顧2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華認(rèn)為:“2007年的調(diào)控雖然沒有像去年和前年那樣連續(xù)出臺(tái)了很多政策,但調(diào)控的力度并沒有減弱,政策還是在強(qiáng)化,措施還是在細(xì)化,調(diào)控的效果將逐步顯現(xiàn)。”記者也了解到,今年各地都在忙于落實(shí)去年的調(diào)控政策,制定本地具體規(guī)定。
針對(duì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法違規(guī)問題,今年曾刮起一場(chǎng)“整治風(fēng)暴”。今年3月,建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)改委、工商總局等八部門聯(lián)合組織開展了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治工作。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)286個(gè)地級(jí)及以上城市中,共有31577個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成了自查自糾,涉及30000多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),發(fā)現(xiàn)4000多個(gè)項(xiàng)目存在不規(guī)范的問題,約占總數(shù)的13%。
目前,“國(guó)務(wù)院派出的12個(gè)督察組已經(jīng)出發(fā)了。”聶梅生向上海證券報(bào)透露,年底國(guó)務(wù)院督察組將對(duì)各地貫徹房地產(chǎn)調(diào)控情況進(jìn)行檢查。
此前,建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在總結(jié)動(dòng)員會(huì)上特別強(qiáng)調(diào),對(duì)群眾反映強(qiáng)烈、隨意漲價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,各地建設(shè)主管部門、房地產(chǎn)主管部門將會(huì)同物價(jià)監(jiān)管等部門進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查,并嚴(yán)肅處理。
“督察組檢查的結(jié)果將成為下一步調(diào)控的依據(jù)。”聶梅生說。據(jù)悉,此次12個(gè)督察組還要對(duì)各地調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中小戶型住房供應(yīng)和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等工作進(jìn)行督察。
應(yīng)變 開發(fā)商尋求新模式
“預(yù)計(jì)2008年不會(huì)出臺(tái)更多房地產(chǎn)政策,主要任務(wù)將是督促各地落實(shí)已出臺(tái)的政策!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰預(yù)測(cè)。
陳晟也表示,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出,明年要著力改善民生,保障居民住房,特別是解決城市低收入家庭住房問題成為重點(diǎn)工作之一,因此明年政策層面不會(huì)再有大調(diào)整,工作將重在落實(shí),使保障性住房政策在各地生根發(fā)芽。他認(rèn)為,雖然目前“夾心層”的住房問題也比較受社會(huì)關(guān)注,但是,“目前是呼吁多于實(shí)際行動(dòng),出臺(tái)新政策的可能性不大!
聶梅生則認(rèn)為,明年除落實(shí)現(xiàn)有政策之外,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面可能還將會(huì)有進(jìn)一步的探索。例如,對(duì)物業(yè)稅的進(jìn)一步摸索,進(jìn)行“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn)。聶梅生還認(rèn)為,2008年“地根”、“銀根”的緊縮性政策預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)。她預(yù)計(jì),商業(yè)銀行將進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控。保障性住房,以及自住性住房將獲得更多的資金支持。同時(shí)國(guó)土管理部門將進(jìn)一步加大土地管理,保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、以及中小戶型住房的土地供應(yīng),打擊開發(fā)商囤地。
值得注意的是,在房地產(chǎn)步入“雙核時(shí)代”之際,嗅覺靈敏的開發(fā)商已經(jīng)開始尋求新的開發(fā)模式。
記者注意到,自調(diào)控以來(lái),北京限價(jià)房競(jìng)標(biāo)基本成為了知名房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)技舞臺(tái)。北京一位房地產(chǎn)老總表示,廉租房無(wú)利潤(rùn)可言,房地產(chǎn)企業(yè)介入可能性很小,但對(duì)于微利的經(jīng)濟(jì)適用房,許多開發(fā)商卻都很有興趣。
就在不久前,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石向媒體透露,萬(wàn)科建造的首個(gè)廉租房試點(diǎn),將于2008年6月迎來(lái)廣州市民入住。他同時(shí)表示,萬(wàn)科將大規(guī)模建造低收入群體住房。
萬(wàn)科的做法或許有些超前。但是,“在土地、信貸等政策都向保障性住房?jī)A斜,以及緊縮土地、信貸的情況下,開發(fā)商正處于‘腹背受敵’的窘境!甭櫭飞蛴浾弑硎荆谛碌谋尘跋,開發(fā)商的發(fā)展模式也要調(diào)整。(于祥明)