巧借房貸融資

　　□晨報(bào)記者劉暢

　　記者的一個(gè)朋友是一家民營(yíng)通訊服務(wù)業(yè)的銷售總監(jiān)，因?yàn)樵诤Ｍ夤ぷ鬟^(guò)一段時(shí)間，積蓄比較豐厚，他先后買(mǎi)過(guò)兩處房產(chǎn)都沒(méi)有用貸款。最近，他的一個(gè)老同事邀請(qǐng)他合伙開(kāi)公司，代理以前一個(gè)客戶的產(chǎn)品，但問(wèn)題也隨之而來(lái)：做“代理”需要事先墊付120萬(wàn)元“保證金”才可以拿貨經(jīng)營(yíng)。因?yàn)槭恰昂匣铩�，他至少要出一半資金，可是他手頭一時(shí)拿不出60萬(wàn)元。

　　作為老朋友，記者替他出謀劃策一番：他的總資產(chǎn)包括兩處房產(chǎn)，其中一套商鋪買(mǎi)的時(shí)候60萬(wàn)元、一套自用的住房50萬(wàn)元，現(xiàn)在這兩處物業(yè)市值總共在200萬(wàn)元左右；此外，他還有市值約30萬(wàn)元的股票和10萬(wàn)元存款。粗略計(jì)算一下，他的總資產(chǎn)雖然有240萬(wàn)元，但其中主要是房產(chǎn)，也難怪他拿不出60萬(wàn)元。

　　好在目前多數(shù)銀行有抵押貸款業(yè)務(wù)，尤其是房產(chǎn)可以申請(qǐng)“流動(dòng)資金抵押貸款”。我又為他算一筆賬：兩處房產(chǎn)市值200萬(wàn)元，抵押給銀行，申請(qǐng)三成貸款就可以解“燃眉之急”；而貸款的60萬(wàn)元只占總資產(chǎn)的25%———貸款比例不到30%，這對(duì)于他來(lái)說(shuō)也屬于“財(cái)務(wù)安全”的范圍。

　　更常見(jiàn)的情形是，有些家庭原來(lái)少量的貸款早已還清，而現(xiàn)在面臨買(mǎi)車、二次裝修等需要拿出一筆資金，這時(shí)候也可以申請(qǐng)“房產(chǎn)抵押貸款”，一般可以根據(jù)自身的需求，最高申請(qǐng)到房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的7成貸款。事實(shí)上，多數(shù)家庭可能不需要貸到足夠額度。例如，2002年左右一套原價(jià)30萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值都要在80萬(wàn)元以上，就算按照3成申請(qǐng)貸款，20多萬(wàn)元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費(fèi)。

　　買(mǎi)房套用公積金

　　□魚(yú)兒

　　買(mǎi)房未必是炒房，也未必是自住，還可以是為了理財(cái)。隨著房?jī)r(jià)不斷上升，現(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金和補(bǔ)充公積金月度交納總額超過(guò)2000元，有些企業(yè)在公積金之外，還有房屋補(bǔ)貼。在單位高福利的支撐下，用理財(cái)?shù)姆绞劫I(mǎi)房不啻為一個(gè)聰明的舉動(dòng)，如果投資得好，甚至還能為自己日常生活增加收入。

　　陳小姐就是這樣一個(gè)善于用房子來(lái)理財(cái)?shù)陌最I(lǐng)。2007年上半年，陳小姐在股市投資小有所獲，20多萬(wàn)元投資一舉上漲到30萬(wàn)元。下半年開(kāi)始，股市像坐電梯般上上下下了，陳小姐將所有的炒股資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)———她用30萬(wàn)元做首付購(gòu)買(mǎi)了一套位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房，其余的房款純公積金貸款，按揭30年，每月還貸總額2500元。此時(shí)，陳小姐的補(bǔ)充公積金賬戶已經(jīng)開(kāi)通兩三年了，賬戶里積存了好幾萬(wàn)元，且每月還有兩千多元的入賬。除此以外，每年陳小姐還可以獲得公司下發(fā)的兩萬(wàn)元房屋補(bǔ)貼。拿下了這套房子后，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修，陳小姐將這套房子租了出去，租金每月3000元。

　　這套二手房為陳小姐帶來(lái)了豐厚的回報(bào)：首先，剛剛買(mǎi)好房子半年，上海房?jī)r(jià)迅速上漲，陳小姐60多萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)的二手房已值80多萬(wàn)元。其次，房貸每月由公積金償還，陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢(qián)供房，貸款買(mǎi)房其實(shí)一點(diǎn)都不累，每個(gè)月公積金加補(bǔ)充公積金正好支付房貸，3000元的月租金和單位的房屋補(bǔ)貼反而成為陳小姐的零花錢(qián)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，近兩年以來(lái)，上海購(gòu)房者中公積金使用比例呈直線上升趨勢(shì)，購(gòu)房者已經(jīng)充分意識(shí)到利用公積金購(gòu)房和理財(cái)?shù)闹匾�性。根�?jù)上海住房公積金中心的數(shù)據(jù)，目前上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款的銀行利率為3.33%，而半年到五年以上商業(yè)存款利率從3.78%到5.85%。在貸款方面，目前五年以上的公積金貸款利率為5.22%，而同期的商業(yè)房貸利率高達(dá)7.83%�？梢�(jiàn)，在條件允許的情況下，應(yīng)盡量降低公積金賬戶中的存款比例，同時(shí)提高貸款比例。

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