房?jī)r(jià)是否到了拐點(diǎn)？?jī)r(jià)格泡沫到底如何？房?jī)r(jià)和地價(jià)究竟誰(shuí)抬高了誰(shuí)？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大追問(wèn)，素有“專家委員”之稱的全國(guó)政協(xié)委員、省社科院院長(zhǎng)宋林飛一一把脈。

　　怎樣看拐點(diǎn)

　　對(duì)于近來(lái)爭(zhēng)論得很熱烈的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”論，宋林飛有自己的看法：“有人以為，房地產(chǎn)拐點(diǎn)論不過(guò)是地產(chǎn)大腕們一種營(yíng)銷技巧和廣告宣傳手段而已。這樣看問(wèn)題有失偏頗�！�

　　宋林飛分析說(shuō)，近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、供應(yīng)都處于上升時(shí)期，相應(yīng)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較快的上漲。去年達(dá)到了高峰，今年政府宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，是促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。今年如果趨于平穩(wěn)、出現(xiàn)增長(zhǎng)型波動(dòng)的拐點(diǎn)，就能與老百姓的期待一致。

　　“價(jià)格周期性波動(dòng)，走出低谷會(huì)形成上行拐點(diǎn)，告別高峰會(huì)形成下行拐點(diǎn)。出現(xiàn)拐點(diǎn)并不可怕，可怕的是大起大落。”宋林飛認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)讓這個(gè)拐點(diǎn)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)漲幅縮小，形成增長(zhǎng)波動(dòng)。同時(shí)，使少數(shù)往年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市出現(xiàn)一定的負(fù)增長(zhǎng)，形成絕對(duì)波動(dòng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存泡沫

　　宋林飛認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，但有些大城市正在滋生比較嚴(yán)重的泡沫。他呼吁加大力度擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　他認(rèn)為，衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，首先看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支撐地價(jià)、樓價(jià)的上漲，就是出現(xiàn)了價(jià)格泡沫。

　　宋林飛說(shuō)，衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，要看當(dāng)?shù)鼐用竦姆績(jī)r(jià)收入比。國(guó)際上流行的合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶6；發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)居民的實(shí)際房?jī)r(jià)收入比是1.8∶5.5；世界銀行認(rèn)為，發(fā)展中國(guó)家應(yīng)為4∶6。目前，我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)收入比，都超過(guò)了世界銀行的警戒線，由于城市居民曾經(jīng)享受過(guò)福利分房，一段時(shí)期內(nèi)超過(guò)警戒線有一定的歷史原因。但有些城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)越過(guò)12，使一些市民陷入“買房難”的困境之中。從這種意義上講，我國(guó)許多大城市的房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫是顯而易見(jiàn)的。

　　“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,必須加大力度進(jìn)行擠壓！”宋林飛呼吁。他說(shuō)，政府如果對(duì)于過(guò)快上升的房?jī)r(jià)放任不管，就是政府職能缺位，就是不負(fù)責(zé)任。

　　地價(jià)和房?jī)r(jià)，到底誰(shuí)抬高了誰(shuí)

　　2007年，全國(guó)土地價(jià)格快速上漲，增幅達(dá)到13%左右，創(chuàng)5年來(lái)新高。地價(jià)與房?jī)r(jià)，究竟是誰(shuí)抬高了誰(shuí)？

　　宋林飛說(shuō)，開(kāi)發(fā)商總是將房?jī)r(jià)上漲歸咎于地價(jià)上漲，而地方政府有關(guān)部門(mén)總要證明地價(jià)并沒(méi)有抬高房?jī)r(jià)。其實(shí)，土地價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致商品房開(kāi)發(fā)成本上升，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。應(yīng)調(diào)整土地收益分配機(jī)制，優(yōu)化土地供應(yīng)方式與價(jià)格形成機(jī)制，有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自發(fā)傾向。

　　宋林飛說(shuō)，2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地面積大幅增加，而土地開(kāi)發(fā)面積增幅顯著下降。這種現(xiàn)象的背后，是一些開(kāi)發(fā)商有意推遲土地開(kāi)發(fā)，試圖從土地增值中獲益。一些開(kāi)發(fā)商聯(lián)手捂盤(pán)逼房?jī)r(jià)上漲，房子越蓋越多，價(jià)格越漲越高，不是一般的供求不平衡，已經(jīng)涉及房地產(chǎn)商擾亂市場(chǎng)秩序的問(wèn)題。能否迅速轉(zhuǎn)變這種局面，這是對(duì)政府執(zhí)政能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　宋林飛呼吁，在收緊“地根”的宏觀調(diào)控中，滿足商品住房對(duì)土地的需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。有些城市的商品住房土地供應(yīng)量減少，供不應(yīng)求拉高了單位面積房?jī)r(jià)。應(yīng)適當(dāng)增加普通商品住房的土地供應(yīng)量，收回過(guò)期的土地重新開(kāi)發(fā)，以緩解商品住房的供求矛盾。(記者 沈崢嶸)