二套房貸政策

　　有商業(yè)銀行房貸人士表示，實際上第二套房貸政策的影響要大于加息，因為加息是一小幅的量變過程，而第二套房貸政策則是突然抬高購房的門檻。從某種程度上可以看作突然加息8次(目前第二套房貸利率高于最優(yōu)惠利率約兩個百分點)。

　　上海房地產(chǎn)市場的成交情況似乎可以印證他的觀點，在2007年前三季度，盡管一直在連續(xù)加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房貸新政一出臺，成交量立即大幅下降。

　　據(jù)調(diào)查，目前商業(yè)銀行大多能嚴格執(zhí)行央行的房貸新政，如果這種情況一直貫穿2008年全年，可能會對市場產(chǎn)生明顯影響，因為目前改善型購房者的比例很高。但很多市場人士認為銀行在執(zhí)行房貸新政時肯定存在一定的彈性，經(jīng)濟學(xué)博士馬紅漫撰文表示，房貸新政與商業(yè)銀行逐利目標之間存在矛盾。商業(yè)銀行在主觀上并沒有認真執(zhí)行該項政策的動力。他認為，房貸新政的直接目標是避免房地產(chǎn)市場過熱、房貸金融風(fēng)險的爆發(fā)，而商業(yè)銀行關(guān)注的卻是微觀的風(fēng)險與收益。畢竟商業(yè)利益才是銀行的追求，商業(yè)屬性注定了它們不會去承擔(dān)任何政策性的公益職責(zé)。試圖把社會效益的調(diào)控政策寄托于商業(yè)主體身上，這樣的思維本身是有一定誤區(qū)的，由此也造成了政策執(zhí)行的困難。

　　有銀行房貸人士對此表示贊同，他認為，年初銀行執(zhí)行房貸新政從嚴，并不表示不會隨著市場情況而變化，如果房產(chǎn)交易量受到較大影響，房貸額度嚴重萎縮，不排除會出現(xiàn)“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上還存在很多難點，客觀上也給了銀行“打擦邊球”的余地。另外，外資銀行正在加緊搶奪房貸客戶，這些銀行如果違反新政，央行如何對其處罰也是個難題。

　　外資房貸空間打開

　　加息讓人民幣房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機的外資銀行紛紛推出了針對非境內(nèi)居民的外幣房貸，這讓在中國的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實惠。許多外資銀行認為，“奪食”的機會已至。

　　數(shù)月前，德意志銀行剛在中國拿到法人銀行資格，便迫不及待針對中國市場推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng)新性極強的日元按揭產(chǎn)品。按照其日幣房貸產(chǎn)品的利率低至2.75%，該行已成為目前國內(nèi)市場中房貸利率最低的一家。

　　同樣情況也出現(xiàn)在已經(jīng)進入國內(nèi)的不少外資銀行。其中比較有代表性的是SHBC匯豐銀行。不論一手房或二手房，該行對總房價超過150萬元的房產(chǎn)提供外籍人士貸款按揭。擁有美國綠卡的孫先生就是其中一個，去年底匯豐銀行為他購買的一套上海市區(qū)的二手房提供了50%計125萬元的港幣貸款。當(dāng)時孫先生享受的優(yōu)惠貸款利率為4%。到今年1月，香港也隨著美國連續(xù)降息0.75%和0.5%，孫先生的貸款利率同步下降到3.25%。這個貸款利率，已經(jīng)比10多年前國內(nèi)最早推出的公積金貸款利率還要低了。

　　本幣升值捧熱滬上房產(chǎn)

　　外在因素對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢、尤其是對房地產(chǎn)短期價格波動會產(chǎn)生較為明顯的影響。例如20世紀80年代的日本、我國臺灣地區(qū)由于本幣匯率上升導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格大幅上漲；同樣，20世紀90年代中期以來在美聯(lián)儲連續(xù)降息的刺激下，美國房地產(chǎn)價格也是大幅上升。

　　人民幣升值對于房地產(chǎn)價格的影響主要通過以下兩個渠道實現(xiàn)：一是流動性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩方面：一是升值預(yù)期中的資金流動，即當(dāng)市場預(yù)期人民幣將要升值時，大量的短期投機性資金涌入中國，這些游資中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場，從而推高房地產(chǎn)價格；二是人民幣升值之后的流動性。人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過各種渠道進入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價格上揚。二是財富效應(yīng)。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，進而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)將成為貨幣進入的主要方面。

　　房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的市場，一旦匯率發(fā)生一些預(yù)期性的改變，就會引起大規(guī)模短期資本的流動。一般來說，經(jīng)濟的持續(xù)增長會帶來貨幣的趨勢性升值。如果人們認為人民幣升值空間較大、持續(xù)時間較長的話，會引起投機行為的加入，比如國外的資金流入，吸納人民幣，加快人民幣升值的速度。從較近期的角度看，本幣升值對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有利的，但風(fēng)險也很大。當(dāng)國外游資完成了投機的目的，即把人民幣升值炒作到一個更高的價位時，就有可能抽走資金，這時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的拐點出現(xiàn)。

　　周期理論不支持拐點說

　　上海大型房地產(chǎn)專業(yè)研究機構(gòu)——易居中國·房地產(chǎn)研究院，新近出爐了其研究報告《從中國房地產(chǎn)周期理論看2008年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展》。報告通過數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論：盡管可能全國樓市價量向下趨強，但上海房地產(chǎn)市場整體仍將出現(xiàn)平穩(wěn)上升，區(qū)域板塊間“漲跌共存”的局面。

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