從長遠(yuǎn)看，中國的房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大有潛力的、大有發(fā)展前途的市場。房價(jià)和收入的比率是可能往上走的，房價(jià)也會有所上漲。

　　但是，不排除在這個(gè)漫長的過程中中國的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫。

　　房地產(chǎn)市場的泡沫往往來自于人們相信房價(jià)只漲不跌。美國的次貸危機(jī)，就是人們都預(yù)期每年百分之多少要漲，只漲不會跌，結(jié)果就是最后拱出了一個(gè)相當(dāng)大的泡沫。

　　我們可以說中國房價(jià)早晚會漲到多少多少，可那也許是50年后人們的需求和人們的收入所能支撐的，是在整個(gè)市場情況變化之后所能達(dá)到的水平，那時(shí)候中國人均GDP可能是3萬美元，而現(xiàn)在我們還不到3000美元，按照現(xiàn)在的收入，房價(jià)漲得過高過快，就會出現(xiàn)泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。

　　連美國這樣發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家有了泡沫都早晚會破，我們一定不要相信那些叫囂中國的泡沫永遠(yuǎn)不會破的胡話。

　　在我看來，防過熱其實(shí)是防下跌、防破產(chǎn)，防的是大群人變成負(fù)產(chǎn)階級。而且，如果出現(xiàn)大泡沫、大危機(jī)，破產(chǎn)倒閉的首先就是中小企業(yè)。

　　宏觀調(diào)控政策的目的就是要使泡沫小一點(diǎn)，使市場波動小一點(diǎn)。大波大動往往是倒閉、破產(chǎn)、爛尾樓、跳樓等等。如果及時(shí)調(diào)控，早點(diǎn)調(diào)控，波動小一點(diǎn)，就可以“軟著陸”，也就是大家都受點(diǎn)影響，但是大家不破產(chǎn)、不倒閉。

　　所以，宏觀政策措施如果防止了大的泡沫的話，大量的中小企業(yè)就能夠獲得持續(xù)的發(fā)展。

　　目前，很多人關(guān)心房價(jià)的走勢。由于房產(chǎn)是不動產(chǎn)，沒法在全國流動，因此房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域市場，可以是相互有差別的，這時(shí)就要看這個(gè)地區(qū)過去一段時(shí)間有沒有泡沫，有多大的泡沫。

　　有的地方前幾年價(jià)格翻著番地跳，離可持續(xù)的收入支付能力已嚴(yán)重脫節(jié)，可能就要做些調(diào)整，價(jià)格也許會跌；有的地區(qū)過去一個(gè)階段相對平穩(wěn)，就不需要跌，可能也要調(diào)整，一段時(shí)間價(jià)格平穩(wěn)不漲了，隨著人們收入的提高，需求擴(kuò)大，過個(gè)兩三年，會變成均衡價(jià)格。

　　總體上看，好在我們調(diào)整相對及時(shí)，還沒有像當(dāng)年日本和最近的美國那樣，搞出了大的泡沫，房價(jià)也就不會像日本上世紀(jì)90年代初時(shí)那樣暴跌。美國現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)下降了20%—30%，還在繼續(xù)！我們多數(shù)地區(qū)應(yīng)該說還是在穩(wěn)定發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)理論是有用的，宏觀政策是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身需要的，它有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、持續(xù)、快速地成長。

　　原載《新聞晚報(bào)》，本報(bào)有刪節(jié)，作者：樊綱(中國人民銀行貨幣政策委員會委員)