讀年報(bào)，看走勢(shì)

　　“黑色星期”后的地產(chǎn)板塊未“絕唱”

　　本周二，滬指第一次被擊穿到3000點(diǎn)整數(shù)關(guān)口，這與整個(gè)地產(chǎn)板塊突然被機(jī)構(gòu)沽空、經(jīng)歷了“黑色一周”有直接的關(guān)系。從一季度行業(yè)板塊市場(chǎng)表現(xiàn)第一，到短時(shí)期內(nèi)淪落為市場(chǎng)拋售的“重災(zāi)區(qū)”，地產(chǎn)股不到半年時(shí)間就經(jīng)歷了冰火兩重天。對(duì)于投資者而言，是否有必要來“堅(jiān)守”地產(chǎn)板塊，如今是否要選擇投資地產(chǎn)股？民族證券劉佳章對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。

　　對(duì)比：今年上市地產(chǎn)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度較去年下降成普遍預(yù)期。

　　劉佳章認(rèn)為，盡管地產(chǎn)公司年報(bào)基本披露完成，且各項(xiàng)指標(biāo)符合預(yù)期，但基于2007年對(duì)各行業(yè)普遍面臨“拐點(diǎn)”考驗(yàn)，2008年各家上市公司利潤(rùn)同比增長(zhǎng)幅度下降成為市場(chǎng)普遍預(yù)期,因此利潤(rùn)率、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)可看作是衡量基于宏觀調(diào)控下的各家上市公司資產(chǎn)質(zhì)量更為恰當(dāng)，其中龍頭類公司如萬科A、金地集團(tuán)所反映的資產(chǎn)質(zhì)量明顯高于同行業(yè)水平，相對(duì)抵御“24號(hào)”文件(即《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)沖擊的能力相對(duì)強(qiáng)。

　　現(xiàn)狀：地產(chǎn)股一季度遭遇集中拋售源于機(jī)構(gòu)投資理念。

　　分析地產(chǎn)板塊為何如此下跌，劉佳章說：“地產(chǎn)板塊一季度表現(xiàn)最好，也就最容易在市場(chǎng)繼續(xù)下跌時(shí)遭到機(jī)構(gòu)的拋售，‘補(bǔ)跌’成必然；機(jī)構(gòu)拋售地產(chǎn)股行為，從側(cè)面反映出機(jī)構(gòu)投資者如何看待當(dāng)前地產(chǎn)板塊�！睋�(jù)劉佳章介紹，滬指走到3400點(diǎn)至3000點(diǎn)時(shí)期，機(jī)構(gòu)意見分歧由較大轉(zhuǎn)變?yōu)橼呌谝恢�，即普遍悲觀。因此，部分倉(cāng)位較重的機(jī)構(gòu)選擇減倉(cāng)拋售地產(chǎn)股，導(dǎo)致地產(chǎn)板塊近期大跌。

　　后市：地產(chǎn)板塊走勢(shì)關(guān)鍵看宏觀調(diào)控能否減緩。

　　劉佳章指出，對(duì)比制造業(yè)及上游原材料等周期性行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)投資優(yōu)勢(shì)稍強(qiáng)；但隨著整個(gè)股票市場(chǎng)環(huán)境的惡化，地產(chǎn)板塊也很難獨(dú)善其身。值得關(guān)注的是，地產(chǎn)的宏觀調(diào)控能否減緩才是其走勢(shì)關(guān)鍵。

　　劉佳章分析認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)未來的預(yù)期也許沒有投資者想象中那么悲觀，從市場(chǎng)整體來看，順勢(shì)而為當(dāng)成為近期投資地產(chǎn)板塊的主導(dǎo)思想，萬科A等行業(yè)龍頭類公司也最能夠成為抵御市場(chǎng)和行業(yè)下跌影響的投資品種。

　　專家觀點(diǎn)

　　投資地產(chǎn)板塊 警惕三大風(fēng)險(xiǎn)

　　有段時(shí)間，大家不斷地看有刷新所謂的地王紀(jì)錄。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幾個(gè)老板提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在三大風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是大量盲目圈地風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在圈地的價(jià)格很高，而樓面價(jià)跟現(xiàn)在的房地產(chǎn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的價(jià)格是一樣的，這就意味著你根本不可能掙錢。但是這些圈地的人，就是看好未來三到五年。比如五年分期開發(fā)，一年地價(jià)漲20%就能回本，之后就能掙錢。那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還能不能有連續(xù)五年的20%增長(zhǎng)，我們不知道，這要打個(gè)問號(hào)。

　　二是法律風(fēng)險(xiǎn)。上市公司尤其是房地產(chǎn)公司面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)，他們大量囤地之后，在法律上，兩年不開發(fā)地要被收回，一年不開發(fā)，要交滯納金�，F(xiàn)在有的上市公司手中圈的地十年都開不完。不能說因?yàn)楝F(xiàn)在地方政府不認(rèn)真，沒有查處你，你就可以冒險(xiǎn)，一旦認(rèn)真起來你就是違法的。我覺得，當(dāng)大家都關(guān)注這個(gè)事情的時(shí)候，成為社會(huì)輿論焦點(diǎn)的時(shí)候，就回避不了。中央政府一直要打擊囤地、捂盤，但是很多地方的人會(huì)告訴你，他們那里沒有這個(gè)現(xiàn)象�？缮鲜泄�司的報(bào)表就暴露了一切。現(xiàn)在地價(jià)增值要比房?jī)r(jià)增值空間大得多，投資者追捧地產(chǎn)股也是因?yàn)樗�囤地。�?shí)際上政府一開放地塊投放，房?jī)r(jià)馬上就跌下來。地對(duì)于中國(guó)，特別內(nèi)地來講，不是一個(gè)稀缺資源。

　　三是大量保障性住房的推出對(duì)商品房沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。去年8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)解決中低收入人群的包括經(jīng)濟(jì)適用房的條例，基本上定在60平方米左右，這意味著按照政策要求，會(huì)有大量的滿足中低階層收入人群的保障房，入市供應(yīng)量會(huì)急劇放大，放大之后會(huì)對(duì)低價(jià)房源價(jià)格產(chǎn)生巨大的下拉作用。

　　部分企業(yè)2007年年報(bào)摘要

　　萬科：2007年住宅銷售套數(shù)居全球第一

　　萬科(00002)年報(bào)中顯示，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入355.3億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.4億元，同比分別增長(zhǎng)98.3%和110.8%。2007年，萬科共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界首位。

　　SOHO中國(guó)：可售房屋銷售率近乎100%

　　SOHO中國(guó)(股份代號(hào)：410)營(yíng)業(yè)額較2006年增長(zhǎng)300%；而純利則飆升477%。該公司年報(bào)顯示，其公司物業(yè)的平均銷售價(jià)格的顯著增長(zhǎng)和100%或幾近100%的可售面積均被售出。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：凈債務(wù)與總資本比率不足15%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(股份代號(hào)：3377)年年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)額達(dá)57.5億元，較上年同期增加55%。截至2007年底，該企業(yè)凈債務(wù)與總資本比率僅為約14.3%。

　　富力地產(chǎn)：一年銷售額達(dá)161億元

　　富力地產(chǎn)(2777.HK)2007年年報(bào)顯示，公司銷售額達(dá)到人民幣161億元，較2006年增長(zhǎng)40%；營(yíng)業(yè)額上升45%，達(dá)到人民幣148億元。

　　今年年初以來，住宅成交量一直不見起色、央行收緊銀根一次次上調(diào)存款儲(chǔ)備金率，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力“降價(jià)”賣房，隨后出現(xiàn)恒大地產(chǎn)IPO流產(chǎn)、中坤地產(chǎn)上市計(jì)劃擱置、潘石屹提出“百日房地產(chǎn)業(yè)巨變”論……房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌。作為需求者，2008年買不買房？作為投資者，2008年要不要買地產(chǎn)股？上述熱點(diǎn)成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。在繼前幾期本報(bào)策劃調(diào)查住宅買賣市場(chǎng)后，借主流上市地產(chǎn)企業(yè)2007年年報(bào)全部“放榜”之際，本期我們與業(yè)內(nèi)知名專家攜手對(duì)80家主營(yíng)上市地產(chǎn)公司的年報(bào)進(jìn)行分析，幫投資者從中理出一些“眉目”。

　　“預(yù)計(jì)在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的幾個(gè)月內(nèi)，甲級(jí)寫字樓和商鋪將造成暫時(shí)性供求過剩的局面。”

　　——陳斌(Ben Christensen) 仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理

　　在日前仲量聯(lián)行發(fā)布的《快速邁向新北京》的白皮書中，指出在2007年和2008年北京高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，寫字樓、商鋪和住宅市場(chǎng)總存量的增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)將分別達(dá)到52%、89%和58%。仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理陳斌為此解釋，這種擴(kuò)張是建立在高檔物業(yè)市場(chǎng)基數(shù)相對(duì)較小的基礎(chǔ)上，并且數(shù)據(jù)代表的是高檔物業(yè)市場(chǎng)而非大眾物業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)幅度。同時(shí)，由于這種增長(zhǎng)幅度非常顯著，預(yù)計(jì)在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的幾個(gè)月內(nèi)將造成暫時(shí)性供求過剩的局面。不過，他認(rèn)為這種影響是短期性的，因2010年-2011年整體新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將會(huì)減少，市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求將會(huì)吸納剩下的空置空間。

　　“第二季度，北京高檔住宅的成交量將繼續(xù)萎縮，原因是新盤供應(yīng)量逐步放大，而高檔住宅所占比重越來越少�！�

　　——岳峰鋼 DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華北區(qū)董事

　　DTZ戴德梁行發(fā)布第一季度報(bào)告,顯示北京住宅供應(yīng)量較去年一季度相比下降35.6%；同時(shí)住宅成交量同比月降幅在4成以上。DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華北區(qū)董事岳峰鋼則透露，樓市回暖跡象同比去年一季度來看并未顯現(xiàn)出來，同時(shí)預(yù)計(jì)今年二季度一手高檔住宅的成交量還將繼續(xù)萎縮，原因是新盤供應(yīng)量逐步放大，多集中在普通住宅和小戶型項(xiàng)目，而高檔住宅所占總比重越來越少，對(duì)比以往的成交量繼續(xù)呈現(xiàn)下降的勢(shì)態(tài)。

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