去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。專家表示,盡管4月廣州房價重返萬元,但消費需求仍呈現(xiàn)分化趨勢。

　　業(yè)內(nèi)一直期待的“紅五月”,同樣沒有在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)。

　　去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預(yù)期下成交量亦是持續(xù)萎縮。

　　傳統(tǒng)的5月樓市銷售旺季本被開發(fā)商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點人氣,然而,5月12日,一場突如其來的大地震讓廣州樓市不得不繼續(xù)其“探底”之旅。剛剛結(jié)束的端午小長假,雖然有不少開發(fā)商推出各種優(yōu)惠折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當(dāng)濃。搜房網(wǎng)在節(jié)前的一項網(wǎng)上調(diào)查顯示,86%的網(wǎng)友表示端午期間暫無購房計劃。盡管說房價降了,但認(rèn)為房價接近合理狀態(tài)的只有2%,90%的人認(rèn)為房價比合理價位高出12%—20%。

　　房價何時會見底?市場眾說紛紜,比較有代表性的有三種觀點:開發(fā)商和房地產(chǎn)中介認(rèn)為房價早已見底,甚至還會繼續(xù)上漲,只是漲幅會低于2007年的水平；投機客和銀行則比較矛盾,但更傾向于房價即將見底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房價的底部出現(xiàn)。

　　那么,房價底部在哪里呢?很明顯是開發(fā)商的預(yù)期與購房者的預(yù)期比較接近的時候,市場均衡的房價才會出現(xiàn),即本輪理性價值回歸的終點。如果開發(fā)商預(yù)期房價會上漲,哪怕是拆借地下資金,也會拿地擴大儲備,畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預(yù)期房價會上漲,無論是自住需求還是投資需求,都會想方設(shè)法從市場上得到滿足�？蓪嶋H情況是什么樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續(xù)低迷,以至于銀行消費貸款余額出現(xiàn)負(fù)增長。這種情況下,房價將何去何從呢?

　　地價變局

　　地王成“燙手山芋”,開發(fā)商紛紛“退地”

　　近日,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的兩個事件令人關(guān)注。

　　一是廣州標(biāo)志性建筑———珠江新城東塔地塊的競買申請時限一再延長……用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價的起叫價為2860元/平方米,總價達10.6億元。作為廣州標(biāo)志性建筑之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場中最受關(guān)注的一塊地,但是在樓市低迷的當(dāng)下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標(biāo)出讓后,直到4月30日競買申請報名最后期限,廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開發(fā)商競買報名申請仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競買家數(shù)要求也達不到。于是,國土房管部門當(dāng)即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數(shù)已達要求,但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日,同時,放寬報名競買的公司的審核條件,最后的公開競價時間也從8月份延后至9月12日。

　　就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科又開始在東莞賣地。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當(dāng)時折合樓面地價為3772.3元/平方米,如今當(dāng)?shù)胤績r已經(jīng)降至5000元/平方米左右,按當(dāng)時拿地價格,開發(fā)商幾乎沒有利潤可言。昔日地王開始成“燙手山芋”。開發(fā)商開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。

　　地價持續(xù)攀升是推動房價上漲的最重要力量。

　　去年,全國各地“地王”一個接一個出現(xiàn),拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開發(fā)商敢于高價拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房價中轉(zhuǎn)嫁,而在我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)主體單一,開發(fā)商壟斷供應(yīng)市場的情況下,這種成本轉(zhuǎn)嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程,也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性循環(huán):地價上漲構(gòu)成房價的強大推動力,而房價上漲又成為開發(fā)商高價拿地的信心支撐。

　　但是,所謂物極必反,當(dāng)開發(fā)商通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候,他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當(dāng)“面粉貴過面包”的時候,意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風(fēng)險!事實也正是如此,當(dāng)部分城市的房價從去年年底開始首先步入下跌軌道,高價拿地的風(fēng)險立即顯現(xiàn)出來。如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地,不僅面臨著房價繼續(xù)下跌帶來財富縮水風(fēng)險,還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風(fēng)險。于是,在銀根收縮的宏觀背景下,在資金鏈捉襟見肘的情況下,一些開發(fā)商開始“退地”、“賣地”。這是樓市泡沫累積的必然結(jié)果,同時,也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結(jié)。

　　“發(fā)展商的日子愈發(fā)不好過了�！睆V州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說,事實上,南方很多大公司如富力、合生創(chuàng)展等有七八個月沒拿過一塊地,樓市的氣氛近段時期一直都比較低迷。

　　有專家分析,不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,這是樓市將步入新一輪調(diào)整的又一征兆。由于目前全國房價有下滑趨勢,這些當(dāng)年如獲至寶的天價土地正在變成開發(fā)商資金鏈上的出血點。

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