去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續(xù)萎縮。專家表示,盡管4月廣州房價重返萬元,但消費需求仍呈現(xiàn)分化趨勢。

　　業(yè)內一直期待的“紅五月”,同樣沒有在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)。

　　去年10月廣州樓價“見頂”之后一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續(xù)萎縮。

　　傳統(tǒng)的5月樓市銷售旺季本被開發(fā)商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點人氣,然而,5月12日,一場突如其來的大地震讓廣州樓市不得不繼續(xù)其“探底”之旅。剛剛結束的端午小長假,雖然有不少開發(fā)商推出各種優(yōu)惠折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當濃。搜房網(wǎng)在節(jié)前的一項網(wǎng)上調查顯示,86%的網(wǎng)友表示端午期間暫無購房計劃。盡管說房價降了,但認為房價接近合理狀態(tài)的只有2%,90%的人認為房價比合理價位高出12%—20%。

　　房價何時會見底?市場眾說紛紜,比較有代表性的有三種觀點:開發(fā)商和房地產(chǎn)中介認為房價早已見底,甚至還會繼續(xù)上漲,只是漲幅會低于2007年的水平；投機客和銀行則比較矛盾,但更傾向于房價即將見底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房價的底部出現(xiàn)。

　　那么,房價底部在哪里呢?很明顯是開發(fā)商的預期與購房者的預期比較接近的時候,市場均衡的房價才會出現(xiàn),即本輪理性價值回歸的終點。如果開發(fā)商預期房價會上漲,哪怕是拆借地下資金,也會拿地擴大儲備,畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房價會上漲,無論是自住需求還是投資需求,都會想方設法從市場上得到滿足。可實際情況是什么樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續(xù)低迷,以至于銀行消費貸款余額出現(xiàn)負增長。這種情況下,房價將何去何從呢?

　　地價變局

　　地王成“燙手山芋”,開發(fā)商紛紛“退地”

　　近日,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的兩個事件令人關注。

　　一是廣州標志性建筑———珠江新城東塔地塊的競買申請時限一再延長……用地面積26494.184平方米、建筑面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價的起叫價為2860元/平方米,總價達10.6億元。作為廣州標志性建筑之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場中最受關注的一塊地,但是在樓市低迷的當下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發(fā)出公告招標出讓后,直到4月30日競買申請報名最后期限,廣州市房地產(chǎn)交易登記中心收到的開發(fā)商競買報名申請仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競買家數(shù)要求也達不到。于是,國土房管部門當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數(shù)已達要求,但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日,同時,放寬報名競買的公司的審核條件,最后的公開競價時間也從8月份延后至9月12日。

　　就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科又開始在東莞賣地。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當時折合樓面地價為3772.3元/平方米,如今當?shù)胤績r已經(jīng)降至5000元/平方米左右,按當時拿地價格,開發(fā)商幾乎沒有利潤可言。昔日地王開始成“燙手山芋”。開發(fā)商開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。

　　地價持續(xù)攀升是推動房價上漲的最重要力量。

　　去年,全國各地“地王”一個接一個出現(xiàn),拿地已經(jīng)到了近乎瘋狂的地步。開發(fā)商敢于高價拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房價中轉嫁,而在我國房地產(chǎn)市場供應主體單一,開發(fā)商壟斷供應市場的情況下,這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程,也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性循環(huán):地價上漲構成房價的強大推動力,而房價上漲又成為開發(fā)商高價拿地的信心支撐。

　　但是,所謂物極必反,當開發(fā)商通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候,他們也在從源頭上制造并累積泡沫。當“面粉貴過面包”的時候,意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風險!事實也正是如此,當部分城市的房價從去年年底開始首先步入下跌軌道,高價拿地的風險立即顯現(xiàn)出來。如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地,不僅面臨著房價繼續(xù)下跌帶來財富縮水風險,還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險。于是,在銀根收縮的宏觀背景下,在資金鏈捉襟見肘的情況下,一些開發(fā)商開始“退地”、“賣地”。這是樓市泡沫累積的必然結果,同時,也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結。

　　“發(fā)展商的日子愈發(fā)不好過了�！睆V州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說,事實上,南方很多大公司如富力、合生創(chuàng)展等有七八個月沒拿過一塊地,樓市的氣氛近段時期一直都比較低迷。

　　有專家分析,不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,這是樓市將步入新一輪調整的又一征兆。由于目前全國房價有下滑趨勢,這些當年如獲至寶的天價土地正在變成開發(fā)商資金鏈上的出血點。

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