本期主持 本報(bào)實(shí)習(xí)記者 馬繼鵬 李畫

　　本期嘉賓：

　　郭田勇：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任

　　馬 晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)理

　　袁鋼明：清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員

　　易憲容：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

　　朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授

　　銀行死在地產(chǎn)前面？

　　【正方】

　　袁鋼明：房?jī)r(jià)對(duì)銀行的影響非常大。首先，目前很多人向銀行貸款買房，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本人支付能力，買房者預(yù)期房子會(huì)升值，因此當(dāng)房?jī)r(jià)沒(méi)有升值趨勢(shì)后，一部分人會(huì)即刻清場(chǎng)離開。目前，中國(guó)房產(chǎn)消費(fèi)的情況是，如果房?jī)r(jià)不下降，很多人的確買不起房，但是，房?jī)r(jià)一旦下降，銀行的個(gè)人貸款還款又可能出現(xiàn)問(wèn)題。在日本就曾出現(xiàn)個(gè)人還不清銀行貸款，房子貶值，房?jī)r(jià)泡沫破滅的情況，對(duì)銀行造成極大影響。因此，對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)控需要高度重視。

　　【反方】

　　郭田勇：銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款主要是針對(duì)地產(chǎn)商的貸款和針對(duì)個(gè)人的貸款。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌，銀行會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但是我認(rèn)為這只是個(gè)“度”的問(wèn)題——房?jī)r(jià)即使下跌20%至30%，銀行本身也不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，但是如果房?jī)r(jià)腰斬，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的話，銀行就有大麻煩了。

　　一旦出現(xiàn)大規(guī)模斷供現(xiàn)象，銀行的不良貸款率會(huì)大幅上升。但是，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)商的貸款通常是以土地證書做抵押，一旦還不了款，土地被銀行收走。因此，即使銀行的不良資產(chǎn)短時(shí)間里反彈，但是后繼銀行的資產(chǎn)保全可以在一定程度上確保銀行資產(chǎn)的安全性。因此，最后的實(shí)際損失可能也比原先預(yù)計(jì)的要少得多。

　　在一級(jí)市場(chǎng)上，土地的價(jià)格比房?jī)r(jià)跌得快。土地沒(méi)人買，銀行手中有保全，拿去掛牌折賣，價(jià)格會(huì)大大下降，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)下降，銀行也不會(huì)像有些人之前說(shuō)的，銀行會(huì)死在房地產(chǎn)前面。

　　易憲容：從央行2008年一季度貨幣政策報(bào)告來(lái)看，到2008年3月底，全國(guó)商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬(wàn)億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右)，個(gè)人住房按揭貸款余額為3.13萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右)。也就是說(shuō)，到3月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.8萬(wàn)億元，占銀行體系貸款余額總的比重不高。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，不良率的高低還與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有關(guān)。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越高，而房?jī)r(jià)上漲時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)反而越低。從目前來(lái)看，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款可能在8100億元左右，而這8100億元貸款占整個(gè)銀行體系貸款總額不足3%。也就是說(shuō)，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8100億元個(gè)人住房按揭貸款全部成為不良貸款，也僅占國(guó)內(nèi)銀行體系不足3%的資產(chǎn)。因此，就目前的情況來(lái)說(shuō)，這些個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)并不高。

　　一般來(lái)說(shuō)，如果承認(rèn)住房是消費(fèi)品，那么，居民的住房消費(fèi)都是有限消費(fèi)，住房?jī)r(jià)格基本上由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，由居民的支付力來(lái)決定。因此，住房的價(jià)格無(wú)論是上漲還是下跌，只會(huì)隨著住房供求關(guān)系來(lái)波動(dòng)，而談不上金融安全的問(wèn)題。

　　即使有些購(gòu)買住房的民眾是通過(guò)銀行信貸來(lái)進(jìn)行，無(wú)論是房?jī)r(jià)的上漲或下跌，居民所購(gòu)買的消費(fèi)效用不會(huì)由于房?jī)r(jià)上漲而增加，也不會(huì)由于房?jī)r(jià)下跌而減少。既然居民所購(gòu)買住房的消費(fèi)效用是一樣的，通過(guò)銀行信貸購(gòu)買住房的民眾并不會(huì)由于住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)而改變持有狀況。更何況，居民在通過(guò)銀行信貸購(gòu)買住房時(shí)，住房按揭貸款首付比例在30%以上。如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買住房消費(fèi)的居民如果是由于房?jī)r(jià)下跌而放棄所持有的住房，那么不僅會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)居無(wú)定所。因此，購(gòu)買住房消費(fèi)的居民即使是通過(guò)銀行消費(fèi)信貸購(gòu)房，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則他們不會(huì)放棄對(duì)住房的持有。

　　【背景】

　　銀行和房地產(chǎn)之間關(guān)系微妙，相互支撐卻又相互牽連，任志強(qiáng)那句“要死，也是銀行先死”并非聳人聽聞。今年，我國(guó)遭遇著國(guó)際金融環(huán)境惡化和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的內(nèi)憂外患。而已經(jīng)過(guò)半了的2008年，地產(chǎn)業(yè)始終被“資金鏈吃緊”、“降價(jià)”、“變相打折”的聲音所充斥著，消費(fèi)者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機(jī)，一場(chǎng)銀行、地產(chǎn)、消費(fèi)者的博弈貌似剛剛開始，其實(shí)早已暗斗多時(shí)。銀行是否會(huì)死在地產(chǎn)之前？地產(chǎn)商到底缺不缺錢？高燒不退的房?jī)r(jià)是否能有所松動(dòng)？而政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度又將如何？

　　房?jī)r(jià)理性回歸？

　　【正方】

　　馬晨：杭州、南京、深圳等地方已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)向下的趨勢(shì)。從表面看，北京的房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有松動(dòng)，實(shí)際上也出現(xiàn)變相打折的情況，如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個(gè)層面顯示出開發(fā)商急切希望將樓售出以換取流動(dòng)資金的愿望。今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體增長(zhǎng)速度趨緩已成定局。從過(guò)去好幾年到去年，房?jī)r(jià)被炒得過(guò)高，現(xiàn)在應(yīng)該是回歸理性的時(shí)候。

　　郭田勇：有人認(rèn)為持續(xù)的雙順差、流動(dòng)性過(guò)剩會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是我認(rèn)為流動(dòng)性過(guò)剩是外因，只是事物變化的條件，內(nèi)因才是變化的根據(jù)。2006年、2007年房?jī)r(jià)大漲，房?jī)r(jià)水平相對(duì)于收入水平來(lái)說(shuō)過(guò)高。西方國(guó)家1個(gè)人用七八年的工資就可以買一套房，但是中國(guó)要用二三十年才能買一套，有的甚至要四五十年才能買一套，這是不正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價(jià)值中樞。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，錢再多，流動(dòng)性再過(guò)剩，在短期內(nèi)可能會(huì)推漲房?jī)r(jià)，但是消費(fèi)者不可能長(zhǎng)期持有一個(gè)估值偏高的投資品。

　　2006年、2007年房?jī)r(jià)高漲還是有一定根據(jù)的，資金充裕者買房較多，普通老百姓買房較少，2008年或者以后還想依靠這部分人拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)�，F(xiàn)在國(guó)家限制第二套房，盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往后房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)越來(lái)越高的話，炒房者會(huì)清理掉一部分房，房子就會(huì)出現(xiàn)合理性回調(diào)。

　　【反方】

　　袁鋼明：未來(lái)房?jī)r(jià)不一定會(huì)跌，可以說(shuō)基本上不會(huì)跌，主要原因是城市土地越來(lái)越緊缺。從世界來(lái)看，商品房不是蓋給富人的，而是針對(duì)普通百姓的。比如日本，大多數(shù)房都是蓋給大眾消費(fèi)者的，只有少數(shù)房是超過(guò)人們實(shí)際購(gòu)買能力的。