舉世矚目的奧運會即將落下帷幕，奧運會后的樓市走向再次成為關(guān)注焦點。業(yè)內(nèi)專家認為，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季或是考察“后奧運”樓市往何處走的一個重要時點，但全國樓市在全年甚至未來一兩年繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢的可能性依然較大。

　　樓市奧運無行情

　　在此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的大背景下，奧運會期間的各地樓市延續(xù)著前期低迷態(tài)勢，奧運會主辦城市北京的樓市行情更顯冷清。

　　SOHO中國董事長潘石屹說：“因為北京市場的需求有相當(dāng)一部分來自外地人，而奧運會期間的一些交通限制措施給外地人進京帶來一些不便。所以，目前低迷的北京房地產(chǎn)市場不會在奧運會期間的這一個月里好轉(zhuǎn)，反而會使8月份成交額下滑。但這是暫時的，不是影響房地產(chǎn)市場長期的、根本的原因�！�

　　事實上，北京商品住宅市場在7月份就預(yù)演了奧運無行情的走勢。新房市場上，成交量呈現(xiàn)出被“腰斬”的局面。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，7月北京新建商品住宅(期房、現(xiàn)房)網(wǎng)上簽約6226套，簽約面積78萬平米，分別比今年6月下降了31.9%和26.6%；分別比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市場上，一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月出現(xiàn)了北京數(shù)年來的首次二手房價量齊跌。

　　而在奧運會期間，各地開發(fā)商紛紛推出各種與奧運掛鉤的促銷手段。有的是中國隊獲得一枚金牌，就推出一套特價房，特價房價格普遍低于市場價2成；有的是請奧運獎牌獲得者做廣告；有的則推出房價與金牌數(shù)量掛鉤的優(yōu)惠活動。

　　盡管如此，成交情況仍難逃慘淡。搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，8月11日-17日這一周，北京商品住宅成交面積為78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計顯示，京城中高檔二手商品房8月1日-15日的買賣成交量環(huán)比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。

　　此外，一度火爆的奧運短租市場也在7月底降溫，二手商品房租賃市場的成交量和成交價與6月持平，房源供應(yīng)充足和租金過高使得短租市場表現(xiàn)大大遜于預(yù)期。

　　同樣，其他城市的房地產(chǎn)市場也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7萬平方米，環(huán)比分別下降了18.9%和20.5%；成交面積同比下降了約57%。8月11日-17日這一周，深圳商品住宅成交面積為58783平方米，環(huán)比下跌20%；廈門成交了12245平方米，環(huán)比下跌28%；福州成交了15253平方米，環(huán)比下跌29%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，奧運與樓市的直接聯(lián)系并不大，奧運因素之所以被放大，主要是因為在前期房價猛漲階段，“奧運概念”被開發(fā)商大肆炒作，一定程度上夸大了奧運因素對房價的推動作用，從而有了奧運會后房價可能下跌的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整階段，這個預(yù)期就被更多的人所接受而被強化，加劇了市場觀望氣氛。

　　“金九銀十”難再現(xiàn)

　　那么，奧運會后房價下跌的預(yù)期會變成現(xiàn)實嗎？業(yè)內(nèi)人士認為，即將到來的“金九銀十”或是觀察未來一段時間樓市走向的重要時點，此間樓市成交量小幅反彈的可能性較大，但難以再現(xiàn)前幾年的火熱。

　　從一些龍頭企業(yè)的業(yè)績分析，市道不佳使得開發(fā)商要實現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)難度增加。比如，首創(chuàng)置業(yè)上半年的簽約銷售面積約為13萬平方米，同比下降六成；簽約銷售總額約為17.33億元，同比下降48%。截至7月，碧桂園僅完成了全面銷售計劃320億元的31.56%。萬科則將全年的新開工面積和竣工面積，分別從848萬平方米、689萬平方米下調(diào)為683萬平方米、586萬平方米。

　　潘石屹認為，在房價上漲幅度很小，而土地價格、水泥鋼鐵等各項成本價格都是超過30%的上漲幅度情況下，房地產(chǎn)行業(yè)很可能出現(xiàn)虧損，尤其是去年瘋狂拿地的那些開發(fā)商。

　　銷售壓力、盈利危機會不會促使開發(fā)商大規(guī)模降價促銷，在即將到來的銷售旺季放手一搏呢，業(yè)內(nèi)人士對此并無一致意見。洲聯(lián)集團上海五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，在未來市場不甚明朗的情況下，開發(fā)商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了對所持物業(yè)資產(chǎn)的處置，以及時補充現(xiàn)金流。奧運會前，北京住宅市場已開始調(diào)整，不少住宅項目都出現(xiàn)了打折銷售的情況，這一局面會在奧運會后持續(xù)下去，但房價暴跌的概率很小。

　　一些券商報告認為，在不繼續(xù)出臺更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策情況下，未來半年內(nèi)全國房價普遍下降15%-20%的情況屬于極小概率事件。

　　但網(wǎng)上調(diào)查反映出來的購房者預(yù)期與此相反。截至21日，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，70%的調(diào)查者認為奧運會后一年內(nèi)北京房價將下跌，原高于18%和12%的看漲和看平比例，且49%的調(diào)查者認為奧運會后不是買房時機。

　　建行研究報告認為，下半年房地產(chǎn)市場價滯量減態(tài)勢將進一步延續(xù)。下半年如果市場交易量進一步縮小，迫于資金等壓力，樓盤降價銷售回籠資金的情況還會越來越多。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，急劇萎縮的成交量如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成嚴重威脅，因為年關(guān)將至，開發(fā)商將面臨銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金使用的高峰期。屆時，可能會有一波降價促銷潮。

　　二手房方面，大多數(shù)中介公司對“金九銀十”還是充滿期待�！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，9月份以后的北京二手房成交量將逐月走高，預(yù)計下半年北京二手房的成交量在4.5萬-5萬套之間，相比上半年的交易量可能會有10%的增長，全年交易量在8.5萬-9萬套之間。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場部研發(fā)主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會改變市場的調(diào)整大勢，只會影響到調(diào)整的時間長短問題。

　　調(diào)整態(tài)勢將持續(xù)

　　那么，已經(jīng)調(diào)整近一年的樓市還將調(diào)整多久，房價又將如何演繹呢。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴認為，奧運會和樓市沒有必然聯(lián)系。這種調(diào)整，從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展來看是積極的，某種意義上說，也是擠壓的泡沫成分。從中長期的趨勢看，中國的房地產(chǎn)市場總體肯定是樂觀的，因為我們城市化率還達不到全球的平均水平。

　　中國社科院研究員易憲容認為，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個漫長的時期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長的時間。經(jīng)過這種調(diào)整，市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來。

　　中金公司認為，由于2006年、2007年良好的銷售增厚了開發(fā)商自有資金實力，一直緊縮的銀行信貸也制約了大多數(shù)開發(fā)商盲目擴張，總體而言開發(fā)商資金壓力沒有想像中的緊張，此次調(diào)整將是成交量的萎縮而非價格的大幅度下降，所以調(diào)整周期較長，預(yù)計2009年上半年行業(yè)見底。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張立群認為，應(yīng)該采取一些措施進一步把房價穩(wěn)定在現(xiàn)在這個水平上。一方面積極引導(dǎo)釋放買房需求；另一方面防止房價持續(xù)回落把買房需求積壓得太多，以免集中爆發(fā)的時候供給又跟不上了。

　　盡管對未來的預(yù)測猶如盲人摸象，但可以肯定的是，開發(fā)商最好的日子已經(jīng)結(jié)束，但最難的日子是否過去還不得而知。(費楊生）