房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了。

　　銷(xiāo)量向下，房?jī)r(jià)回頭，一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開(kāi)來(lái)。事實(shí)上，此間風(fēng)險(xiǎn)，早在十?dāng)?shù)年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下

　　★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年來(lái)最困難的時(shí)期，這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險(xiǎn)累積的必然結(jié)果。

　　“深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為”

　　深圳，這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國(guó)城市商品住宅均價(jià)的最高紀(jì)錄——18000元/平方米，這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。

　　但到了2008年8月下旬，深圳的房?jī)r(jià)跌了三分之一。

　　這兩年來(lái)，深圳市房?jī)r(jià)所經(jīng)歷的“過(guò)山車(chē)”式的漲跌輪回，從某種程序上預(yù)言了中國(guó)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的未來(lái)。

　　皇御苑三期，是一個(gè)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤(pán)——開(kāi)盤(pán)后的3個(gè)月內(nèi)，先后推出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買(mǎi)兩房送五萬(wàn)，買(mǎi)三房送八萬(wàn)”。但從2007年11月開(kāi)盤(pán)到2008年7月初，這個(gè)樓盤(pán)全部600多套住宅僅賣(mài)出了不到40%。

　　售樓員張靖濤對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，最近一個(gè)月來(lái)看房的人不超過(guò)30個(gè)，這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。

　　這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū)，屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。

　　萬(wàn)科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價(jià)。

　　2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡的新樓盤(pán)降價(jià)10%，但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對(duì)比2007年10月，該樓盤(pán)的前期以低于周邊同類(lèi)樓盤(pán)近20%的價(jià)格面市，一周內(nèi)就銷(xiāo)售一空。

　　“近期深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為�！鄙钲谑猩鐣�(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，更清楚地表明了深圳市房?jī)r(jià)的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來(lái)，深圳市商品住宅均價(jià)月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房?jī)r(jià)降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

　　深圳房?jī)r(jià)大幅跌落之下，一些貸款買(mǎi)房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說(shuō)法是，按照目前價(jià)格，即便賣(mài)掉房子，也不足以?xún)斶�銀行貸款。

　　2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語(yǔ)”的《深圳斷供已過(guò)千億，次貸危機(jī)浮現(xiàn)》博客文章稱(chēng)，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個(gè)深圳地區(qū)斷供規(guī)模可能達(dá)到千億元。

　　但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱(chēng)，深圳的個(gè)人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為，斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。

　　究竟有多少貸款買(mǎi)房者中斷還款，目前尚不明確。

　　上海房?jī)r(jià)目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象

　　按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，與深圳同為一線(xiàn)城市的北京、上海目前房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　但，2008年初以來(lái)，京、滬兩地開(kāi)發(fā)商打折、買(mǎi)房送車(chē)、送物業(yè)費(fèi)等變相降價(jià)措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。

　　上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤(pán)，8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。

　　位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤(pán)的成交價(jià)，5個(gè)月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

　　此外，上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤(pán)價(jià)格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

　　樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大，包括杭州、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了小幅下跌。來(lái)自國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示：2008 年7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降。

　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。

　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來(lái)自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

　　張化學(xué)，中國(guó)指數(shù)研究院咨詢(xún)部主管對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，成交量下跌，銷(xiāo)售收入減少，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金。

　　地產(chǎn)老板們的憂(yōu)心已經(jīng)表露出來(lái)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹?gòu)?008上半年以來(lái)，不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落，在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。

　　當(dāng)然，具體到不同樓盤(pán)的降價(jià)時(shí)間和幅度，則會(huì)受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國(guó)有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是，價(jià)跌量縮，一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成型。

　　更重要的是消費(fèi)者的心理預(yù)期——8月下旬，央行針對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人房貸進(jìn)行調(diào)查時(shí)表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場(chǎng)觀望氛圍的進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　銀行貨款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式

　　房地產(chǎn)下行，直接考驗(yàn)中國(guó)的金融系統(tǒng)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過(guò)80%，且大多都是銀行債務(wù)。

　　中國(guó)最大的國(guó)有商業(yè)銀行之一中國(guó)建設(shè)銀行，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報(bào)告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

　　招商銀行的行長(zhǎng)馬蔚華也在2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，招行計(jì)劃把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個(gè)數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

　　采取類(lèi)似行動(dòng)的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個(gè)月回落。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，斷了的不只是財(cái)路，更可能是生命線(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房的按揭貸款數(shù)額高達(dá)5萬(wàn)億元。這個(gè)機(jī)構(gòu)的另外一個(gè)最新數(shù)據(jù)是，2008年1月到7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來(lái)自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過(guò)70%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式。

　　銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金，就可運(yùn)作一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　“當(dāng)時(shí)相當(dāng)一批開(kāi)發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”，中國(guó)指數(shù)研究院咨詢(xún)部主管張化學(xué)說(shuō)，這批開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只用5%～10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。

　　除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒(méi)有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國(guó)政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設(shè)立一家證券交易所，并且實(shí)行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國(guó)有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)證券市場(chǎng)融資，難度較大。

　　共同的“國(guó)有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年，在中國(guó)市場(chǎng)，年銷(xiāo)售額超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)一半為國(guó)有企業(yè)。

　　銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后，就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。

　　2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李慶賢，假借自己公司欲購(gòu)買(mǎi)北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬(wàn)元的貸款。

　　事實(shí)上，這800萬(wàn)元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長(zhǎng)王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規(guī)定，在委托貸款協(xié)議書(shū)中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。

　　事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數(shù)百萬(wàn)資金則再也無(wú)法追回。

　　另外一方面，個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場(chǎng)需求。從1998年開(kāi)始，個(gè)人住房貸款成為銀行熱門(mén)的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)白熱化時(shí)，甚至推出了零首付。

　　“零首付”居民住房貸款，在實(shí)際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行在上海、廈門(mén)及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作，方法包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)出購(gòu)房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請(qǐng)貸款；或者是抬高房?jī)r(jià)，利用虛高的房?jī)r(jià)得到100%的貸款。

　　現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅，購(gòu)房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年，當(dāng)顏打算在北京購(gòu)買(mǎi)一套住房時(shí)，當(dāng)時(shí)新開(kāi)盤(pán)的紫竹花園、都會(huì)華庭、陽(yáng)光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤(pán)都推出了零首付優(yōu)惠。

　　上述零首付，事實(shí)上都是開(kāi)發(fā)商先墊款交付銀行，然后購(gòu)房者在一到二年時(shí)間內(nèi)，將20%的首付款分批交付開(kāi)發(fā)商即可。顏?zhàn)罱K選擇了陽(yáng)光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬(wàn)元的一居室住房。在交給開(kāi)發(fā)商2.5萬(wàn)元定金后，顏紅就搬進(jìn)了新家。

　　零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來(lái)還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬(wàn)元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，利率的上調(diào)，購(gòu)房者未來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，從而影響其還貸能力。

　　事實(shí)上，零首付是建立在透支未來(lái)消費(fèi)的基礎(chǔ)之上。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，中國(guó)居民的住房擁有率高達(dá)80%，而同期人均GDP為中國(guó)15倍的德國(guó)居民的住房擁有率尚不及中國(guó)一半。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的該比率均在70%以下。