來路不明資金斷“鏈”風險將至

　　湖南一些在房地產開發(fā)領域闖蕩的人不久前還信心十足地說，“二線樓市”這些年雖然地價、工價、建筑材料價都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本，開發(fā)商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些，開發(fā)商只有短期周轉不靈，沒有資金斷“鏈”之憂。只要大家齊心，挺過這個樓價“膠著期”，幾個月后就能熬出頭。

　　也有分析人士提供了一個有趣現(xiàn)象：與龍頭企業(yè)主導市場的“一線城市”不同，“二三線城市”的房地產開發(fā)領域，可謂魚龍混雜。很多房地產公司，前些年在“地產江湖”上名不見經傳，更不是上市公司。但執(zhí)掌這些公司的“大亨”，拿地出手闊綽，動不動就開發(fā)“大盤”。

　　但現(xiàn)在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到，這些公司中，雖然頭頂著各種“光環(huán)”，但其中不乏“灰色融資型”房地產公司。

　　按理說，生意場上英雄不問出處。但問題是，“灰色融資型”房地產公司原本“一窮二白”。他們利用監(jiān)管的漏洞、區(qū)域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間，從2007年下半年開始還在為融資發(fā)生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上，以開發(fā)房地產為名的“金融傳銷”暗流涌動。

　　這種房地產公司，要支付高額利息，需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆升、需要任何項目開發(fā)周期不超過3年甚至更短、需要任何產品一面市就實現(xiàn)100%的銷售、需要整個樓市永遠都是“牛市”的輿論環(huán)境。房價一旦“膠著”，交投一旦清淡，資金就將“斷鏈”。一旦市場現(xiàn)出“拐點”，危機就會爆發(fā)。

　　風險期“抄底”要當心

　　在湖南一座較為偏遠的城市，一個曾經炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤，如今突然無人問津。這家企業(yè)相關財務人員對記者承認，自從“老板被公安機關請去”、當?shù)厝硕贾�道公司資金“出了問題”的那一天開始，就基本賣不出房。

　　徐先生夫婦都在湖南一所高校任教，收入很高，近幾年頻頻購置物業(yè)。在發(fā)現(xiàn)眼下房地產領域廣泛存在的資金鏈問題后，徐教授雖然現(xiàn)在手頭還有余錢，但已經決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產。本身就是從事建筑設計的徐說，在無法實現(xiàn)信息對稱的情況下，一個普通市民無法甄別“問題開發(fā)商”。一旦踩中“地雷”，花真金白銀買來的房產，可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒：看起來屬于自己名下的房子，可能辦不到權證、配套設施可能“縮水”，甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”。

　　徐教授對風險的把握，還不全面。據記者了解，眼下一些“問題開發(fā)商”，前些年融資之時，他們與債主之間的借款協(xié)議，很多經過了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業(yè)門面“購房款”，要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發(fā)商一旦“出問題”，所開發(fā)的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內幕的消費者買下這種房子，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱，被復雜的法律糾紛困擾。

　　此外，用高成本融入資金開發(fā)房地產，真正能投入項目的資金，少之又少。而項目建設的周期，則必須越短越好。建設的成本，要壓縮到最低限度。由此導致這些年來開發(fā)出的一些樓盤，建筑質量、節(jié)能效果、居住舒適性等，都大打折扣。

　　一些了解內幕的經濟界人士坦言，有些商品房權證上雖然寫明有70年產權，但這些密密麻麻的“蜂巢”、“鴿子籠”，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼，中國房地產業(yè)這輪調整，實際上是淘汰規(guī)模小、素質差的市場參與者，提升行業(yè)整體產品質量和附加值，促使房地產市場從“金錢游戲”回歸消費品生產的過程。因此，“二線樓市”的地方政府，不應急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”。有興趣“置業(yè)”的老百姓，也不妨多觀察，擇機再買“好房”、買“放心房”。(記者:蘇曉洲)