省物管條例修訂下午聽證，陳述人觀點(diǎn)大碰撞，且聽焦點(diǎn)議題民生聲音：住改商不能全面禁止 可由業(yè)主約定

　　昨天，多位聽證會(huì)陳述人接受記者采訪，透露其陳述觀點(diǎn)。

　　“住改商”“房中房”往何處去

　　不應(yīng)該“一刀切” 不能搞全面禁

　　錢東奇(棠德花苑業(yè)主代表大會(huì)代表)：

　　政府部門對(duì)“住改商”“房中房”要加強(qiáng)指導(dǎo)，要有一個(gè)限制性的引導(dǎo)，但不能“一刀切”，不能全面禁止。

　　《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》都沒有禁止住改商，而是對(duì)住改商、對(duì)住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行了限制和引導(dǎo)。嚴(yán)格按照規(guī)定操作，就會(huì)避免“住改商”帶來的擾民等負(fù)面影響。

　　房屋的使用權(quán)是業(yè)主物權(quán)的重要內(nèi)容，在不違背法律、不損害公共利益和其它業(yè)主合法利益的前提下，業(yè)主有權(quán)自由使用，地方法規(guī)不應(yīng)該限制。業(yè)主基于房屋擁有的物權(quán)，只要不違反法律、不侵害他人合法權(quán)益，至于如何使用是業(yè)主的權(quán)利，公權(quán)力不得任意介入。

　　一定范圍允許“住改商”，既是對(duì)私權(quán)利尊重的體現(xiàn)，有利于方便百姓生活，有利于解決就業(yè)問題，有利于減輕小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，做到物盡其用，又是根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃遺漏或規(guī)劃不周的補(bǔ)救。

　　房中房背后是一個(gè)龐大的需求市場(chǎng)，房中房是很多城市低收入群體最佳的選擇，有其存在的合理性，特別是房?jī)r(jià)畸形，保障性住房嚴(yán)重短缺的今天，房中房解決了不少人的住宿問題，現(xiàn)在如果全面禁止，數(shù)十萬人將無處安身。

　　發(fā)揮物的效用，保護(hù)業(yè)主私有合法權(quán)益是物權(quán)法的立法原則與精神，“住改商”與“房中房”需要的是政府依法限制和引導(dǎo)，而不是一禁了之。簡(jiǎn)單的禁止除增加行政成本、損害法律尊嚴(yán)外，解決不了現(xiàn)實(shí)問題。

　　可由全體業(yè)主 共約定“住改商”

　　莊偉燕(廣東省人大常委會(huì)立法顧問)：

　　尊重財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和禁止權(quán)利濫用其實(shí)是一組利益矛盾，化解矛盾的根本就是建立起利益平衡的觀念。在處理“住改商”問題時(shí)應(yīng)充分貫徹這種理念。

　　目前，全國(guó)各地因?yàn)椤白「纳獭眴栴}而導(dǎo)致與鄰里或物業(yè)管理公司之間發(fā)生權(quán)益糾紛直至對(duì)簿公堂的事件與日俱增，對(duì)“住改商”確有必要出臺(tái)相關(guān)措施予以規(guī)范，具體依據(jù)和理由如下：

　　首先，住宅小區(qū)有很多共用或共有部分，這些部分本身就無法清晰劃出界限。住戶將住房改成商用后，無形中會(huì)擠占別人利益而自己從中獲利，這種類似借雞生蛋的做法易侵犯他人合法權(quán)益。

　　其次，封閉管理小區(qū)具有居住的私密性，而營(yíng)業(yè)具有公開性和廣泛性。從普通居民角度看，誰愿意自己家門口經(jīng)常出現(xiàn)一些陌生的“消費(fèi)者”呢？至于應(yīng)該是經(jīng)商者為他人私密著想，還是普通住戶應(yīng)當(dāng)為經(jīng)商者賺錢謀生著想，人們又會(huì)因所處立場(chǎng)不同而有不同結(jié)論。在法理上，居住私密具有人身屬性，賺錢謀生更多地具有財(cái)產(chǎn)性，居住私密性應(yīng)當(dāng)是更為優(yōu)越和應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先保護(hù)的社會(huì)價(jià)值。

　　再次，住戶購(gòu)買住宅時(shí)，其實(shí)是有承諾在先的。開發(fā)商以住宅名義出售房屋，購(gòu)房者基于居住目的而購(gòu)買住房，眾多購(gòu)房者因?yàn)榫幼☆A(yù)期而共同居住在一個(gè)小區(qū)。少數(shù)住戶把住宅改成商鋪，事實(shí)上打破了其他住戶的合理預(yù)期和正常期待，這是對(duì)共同居住規(guī)則的破壞。

　　最后，住改商還涉及出讓金和出讓年限，涉及物業(yè)管理方法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等復(fù)雜問題。在既有生活秩序下，注入任何一個(gè)新的利益元素，都會(huì)根本改變?cè)�本穩(wěn)定的生活關(guān)系。

　　所以，對(duì)“住改商”可能會(huì)給其他居住者帶來的影響和利益受損，必須通過立法手段予以規(guī)制，保護(hù)其他居住者的合法權(quán)益，并在經(jīng)商者和居住者之間尋求一種利益平衡。

　　我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定并沒有明確允許或禁止“住改商”，其他法律、行政法規(guī)也并無相關(guān)規(guī)定，因此，地方性法規(guī)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定對(duì)此予以限制的規(guī)范性文件，而并不與上位法相沖突，與此同時(shí)，管理規(guī)約可根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主對(duì)“住改商”問題進(jìn)行約定，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生法律效力。

　　行政權(quán)如何介入物業(yè)管理

　　應(yīng)是在旁輔導(dǎo) 不是在上審批

　　顏雪明(萬科企業(yè)股份有限公司風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理)：

　　物業(yè)管理不是社區(qū)管理，不是社會(huì)管理，也不是對(duì)居民的管理，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行自主管理的行為。物業(yè)管理活動(dòng)主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配、收益、維修、保養(yǎng)，而不涉及社會(huì)管理或社區(qū)管理。

　　由于物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)，而建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)，物權(quán)又具有排它性，所以物業(yè)管理也是業(yè)主所擁有的一種排它權(quán)利，物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，業(yè)主自治是物業(yè)管理的核心，也是物業(yè)管理立法最重要的原則。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)存在業(yè)主不會(huì)當(dāng)家、不愿當(dāng)家、不敢當(dāng)家的情況。在這種狀態(tài)下，政府對(duì)物業(yè)管理的介入是必要的。但也正是由于這種狀態(tài)，更應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主自治，而不是強(qiáng)化行政干預(yù)，代替業(yè)主作主。

　　從目前上位法規(guī)定看，行政機(jī)關(guān)介入物業(yè)管理只能是指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督。如何理解“指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督”？按正常邏輯，應(yīng)當(dāng)是有求必應(yīng)，而不是越俎代庖；應(yīng)當(dāng)是在旁的輔導(dǎo)和監(jiān)護(hù)，而不是在上的審批與核準(zhǔn)。如何嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會(huì)管理的界限，如何界定公權(quán)力在業(yè)主自治中的作用，是這部法規(guī)成敗的關(guān)鍵。

　　業(yè)主大會(huì)籌備 干預(yù)適度有序

　　丁劍清(廣東圣和勝律師事務(wù)所律師)：

　　比較港澳臺(tái)三地的首次業(yè)主大會(huì)召開的具體制度，可以看出，不論是屬于英美法系的香港，還是屬于大陸法系的澳門和臺(tái)灣，雖然具體程序各異，但在立法的出發(fā)點(diǎn)上，三地都體現(xiàn)出“私權(quán)自治，公權(quán)適度干預(yù)”的特點(diǎn)。具體而言，在首次業(yè)主大會(huì)的召集上，三地均規(guī)定，由業(yè)主或建筑物的開發(fā)企業(yè)、管理公司作為召集人，如果不予召集，則有相應(yīng)的救濟(jì)或制裁措施。如香港特區(qū)，業(yè)主可自行召集，可通過民政事務(wù)局局長(zhǎng)指定業(yè)主召集，也可通過土地審裁處指定業(yè)主召集。澳門特區(qū)則是由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)召集，不召集的要承擔(dān)物業(yè)損害的連帶責(zé)任。且業(yè)主可申請(qǐng)法院強(qiáng)制開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)召集。臺(tái)灣省則是規(guī)定由開發(fā)企業(yè)召集，不召集的，可行政處罰，且對(duì)仍不履行義務(wù)的，可連續(xù)處罰。

　　修訂草案關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備的規(guī)定，出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是加大行政干預(yù)力度，力圖一改過去業(yè)主大會(huì)成立混亂無序的被動(dòng)局面。但行政部門積極干預(yù)甚至成為籌備小組成員的做法，實(shí)際上是“行政萬能”思想的體現(xiàn)，并不可取，也與“物業(yè)管理權(quán)是民事權(quán)利”的本質(zhì)相違背。建議可參考香港的做法，通過設(shè)置一定的行政程序，確定業(yè)主大會(huì)召集人。其中，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可相當(dāng)于香港的“管理當(dāng)局”，而房地產(chǎn)行政主管部門，相當(dāng)于“土地裁決處”。

　　車位車庫(kù)如何優(yōu)先業(yè)主

　　優(yōu)先應(yīng)有年限 最好四至五年

　　李卓章(廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng))：

　　開發(fā)商將車位、車庫(kù)優(yōu)先出售給本區(qū)域業(yè)主和優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的規(guī)定，應(yīng)該設(shè)置一個(gè)計(jì)算年限，合適的時(shí)間是四到五年。

　　在立法聽證會(huì)上將以公開公正公平的角度闡述自己的觀點(diǎn)，而不會(huì)為了任何個(gè)人或任何一方利益說話。會(huì)上所說的情況都將是在物權(quán)法頒布后發(fā)生的，物權(quán)法頒布前發(fā)生的不在觀點(diǎn)范圍。車位、車庫(kù)優(yōu)先出售給本區(qū)域業(yè)主和優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的優(yōu)先年限應(yīng)該是四到五年，即第一套住宅入住四五年內(nèi)屬優(yōu)先期，主要是為了充分利用資源，當(dāng)然8年也可以是計(jì)算年限，但如果將“優(yōu)先”時(shí)間年限定為8年，將會(huì)大大打擊開發(fā)商的積極性，沒有積極性的開發(fā)商有可能會(huì)通過減少投資或其它手段來減少車位車庫(kù)，最終吃虧的還是業(yè)主，而且如果優(yōu)先八年那么長(zhǎng)，會(huì)造成外面需要的人沒有車位用而小區(qū)里的車位卻空閑的局面，導(dǎo)致社會(huì)有限資源白白浪費(fèi)。

　　規(guī)定應(yīng)再細(xì)化 建議合同約定

　　溫必潛(廣州粵華物業(yè)有限公司行政人事處總監(jiān))：

　　地下停車場(chǎng)、地下車庫(kù)問題，物權(quán)法的規(guī)定不夠詳細(xì)，應(yīng)當(dāng)明確當(dāng)事人的權(quán)利。建議開發(fā)商和業(yè)主雙方用合同約定的方式解決地下車位車庫(kù)問題。

　　一個(gè)小區(qū)由開發(fā)商投資，原始權(quán)自然屬開發(fā)商，但當(dāng)業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)，如果購(gòu)買價(jià)已分?jǐn)偭艘徊糠滞＼噲?chǎng)的費(fèi)用，那么車位車庫(kù)還是僅僅屬開發(fā)商嗎？如果開發(fā)商有明確的文件說明地下車位車庫(kù)屬獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，必須舉證證明。

　　《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)該在不違反上位法前提下，出臺(tái)更具體更細(xì)化具有可操作性的規(guī)定。

　　私人車位�？� 租售比要合理

　　梁勝?gòu)V(荔灣區(qū)港豐大廈業(yè)主委員會(huì)主任)：

　　現(xiàn)在，小區(qū)的停車位賣給私人，車位就成了私人財(cái)產(chǎn)，別的車就不能停放在售出的車位上，然而，周一至周五上班期間，這些私人車位都是空的，形成“有車沒位停，有位沒車�！钡木置妫�浪費(fèi)了大量資源，希望政府能盡快解決車位合理租售的問題，切實(shí)解決停車難的問題。 （崔朝陽、林翠翠、胡曉瑜）