金融危機沖擊全球寫字樓市場

　　近日�焽�際物業(yè)顧問戴德梁行調(diào)查了全球49個國家共114個商業(yè)區(qū)在2008年間的寫字樓租務開支及走勢。以美元計算，僅36.8%地區(qū)的租務開支在2008年有所增加，少于2007年的89.8%；61.4%出現(xiàn)下調(diào)(2007年的比例為8%)；余下1.8%則保持平穩(wěn)(2007年的比例為2.2%)。

　　亞太區(qū)、中東、非洲、中歐及東歐商業(yè)區(qū)普遍面對優(yōu)質寫字樓空間匱乏的情況，這種供求失衡造就環(huán)球主要商業(yè)區(qū)的租務開支在2008年上半年間急升，然而從美國次按問題衍生出來的金融海嘯及經(jīng)濟衰退，卻令許多商業(yè)區(qū)的租金升勢戛然而止。

　　戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，在這些地區(qū)，銀行及金融機構相繼縮減規(guī)模，是導致寫字樓需求驟降，租金下調(diào)的一個重要因素。此外，2008年間主要貨幣兌美元的匯價出現(xiàn)重大變化，亦是影響各寫字樓市場排名的重要因素。

　　　　莫斯科表現(xiàn)最搶眼

　　2008年全球租務開支排名前10位的商業(yè)區(qū)中，于2007年首次進占頭十位并排名第三的莫斯科，2008年以每年呎租255.6美元的租金雄踞榜首，以年升幅32.6%首次將倫敦擠出全球首位。

　　倫敦(西區(qū))以每年呎租186.2美元(-32.5%)排第二位；香港則以每年呎租185.2美元(-5.5%)跌至第三位。

　　陶汝鴻稱：“莫斯科的排名顯示了這個新興市場的實力，俄羅斯商品及能源出口行業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動寫字樓需求上升；跨國企業(yè)紛紛于莫斯科設立支部，推高當?shù)刈饨�，同時由于優(yōu)質寫字樓供應稀缺，加上基建未能配合，造就寫字樓租金急升。”

　　香港中央商業(yè)區(qū)在優(yōu)質寫字樓供應緊絀的情況，租金升幅于2008年上半年受到支持，至下半年才放緩。倫敦(西區(qū))的租務開支由于受金融、保險、地產(chǎn)及相關專業(yè)服務行業(yè)的寫字樓需求減少，以及英鎊過去一年兌美元匯價下跌較多拖累，跌幅較大。

　　　　中東市場放緩

　　戴德梁行近日發(fā)布的報告顯示，在2008年金融風暴的沖擊下，中東及東歐商業(yè)區(qū)顯示了一定的抗跌力。2008年間，杜拜每年呎租升至157.2美元，排名第五；阿布扎比每年呎租亦升至125.2美元，排名第九，兩地均是中東市場的焦點。

　　“擁有龐大石油儲備的波斯灣國家，其寫字樓市場向來受惠于伊斯蘭銀行及金融業(yè)務，而近年杜拜及阿布扎比的政府亦積極吸引外資到當?shù)匕l(fā)展和投資，刺激寫字樓需求�！�

　　然而在近月全球經(jīng)濟衰退的影響下，兩地的寫字樓市場亦出現(xiàn)了放緩的征兆。

　　　　英鎊貶值，倫敦跌幅最大

　　租務開支跌幅最大的三個地區(qū)則是倫敦(市中心)(-35.8%)、倫敦(西區(qū))(-32.5%)及首爾(-30.1%)。倫敦寫字樓市場與部分西歐商業(yè)區(qū)一樣，不少進駐當?shù)氐目鐕�公司出現(xiàn)虧損而要縮減規(guī)模，導致寫字樓需求下降，特別是對倫敦(市中心)而言，該商業(yè)區(qū)的寫字樓需求及吸納量在2008年初便已開始下跌。

　　不過，戴德梁行報告認為，倫敦市場下調(diào)幅度較大，主要原因是英鎊的匯價在2008年底按年貶值高達28%。若以英鎊計算，倫敦(市中心)及倫敦(西區(qū))在2008年的租務開支只分別減少了10.7%及6%。

　　事實上，倫敦(西區(qū))的寫字樓物業(yè)過去數(shù)年在金融機構及基金爭相競投下，租金被推高了不少，因此在2008年的經(jīng)濟衰退及英鎊貶值的雙重因素下，該區(qū)的租務開支仍屬全球第二。

　　亞太區(qū)十大商業(yè)區(qū)租務開支的排名前三位依次為香港、東京(中心五區(qū))及孟買。孟買及同屬榜上的新德里租務開支下跌，主因是寫字樓需求主力的信息科技業(yè)同樣受到美國經(jīng)濟增長放緩影響，導致需求下降。

　　唯一入選亞太區(qū)十大的中國大陸商業(yè)區(qū)是上海(浦西)(第23位)及上海(浦東)(第26位)，今年前者在排名上超越后者，而兩區(qū)排名都高于2007年，反映上海的寫字樓市場逐漸走向國際一級市場的水平，但到了2008年下半年其市場需求亦開始回落。

　　由于擔憂經(jīng)濟前景進一步變壞及寫字樓需求持續(xù)減少，在全球114個商業(yè)區(qū)中，只有14%預計租務開支上升，44.7%預測租務開支下跌，41.2%預測租務開支持平。(記者 周雪松)