今年1月，北京市建委貫徹國務(wù)院穩(wěn)定市場的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，其中 “限外令”的解禁，松綁了外籍和港澳臺人士在北京只能購買一套住宅的規(guī)定。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述政策實(shí)施一個多月以來，北京的大多數(shù)中高檔住宅成交量目前并未因此高漲；專業(yè)人士認(rèn)為，市場對政策反應(yīng)有滯后性，擴(kuò)大購買群體的范圍在低迷的市場狀況下還是給高端市場帶來“甘露”。研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，北京房地產(chǎn)市場銷售單價(jià)在18000元/平方米以上的項(xiàng)目共110個，待售套數(shù)累計(jì)26483套，占北京總存量兩成左右。

　　高端住宅市場

　　沉淀資金高達(dá)844億元

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價(jià)在18000元/平方米以上的項(xiàng)目共110個，這些項(xiàng)目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計(jì)26483套，待售面積354.4萬平方米；而同期北京存量住宅總套數(shù)、面積分別為144933套、1880萬平方米，因此存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京總存量兩成左右。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，雖然存量高端住宅的市場占比不高，但由于其較高的銷售價(jià)格，使得其存量銷售額達(dá)到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元，與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了去年總投資額的44%。王英男認(rèn)為部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是對城市稀缺資源的極大浪費(fèi)。

　　公寓類產(chǎn)品過剩？

　　“限外令”最大的受惠項(xiàng)目是哪類？在對北京市場上的存量房進(jìn)行劃分時(shí)發(fā)現(xiàn)，存量高端住宅中有6成為公寓項(xiàng)目。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京110個單價(jià)在18000元/平方米以上的在售高端住宅項(xiàng)目中公寓項(xiàng)目70個、別墅項(xiàng)目28個、住宅項(xiàng)目12個，分別占總在售項(xiàng)目的64%、25%、11%。

　　調(diào)查顯示，二環(huán)至五環(huán)區(qū)域成為了公寓類項(xiàng)目的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，共有60個項(xiàng)目在售，占總供應(yīng)量的86%，分布在朝陽和海淀兩大城區(qū)，存量套數(shù)高達(dá)15935套。此外，二環(huán)內(nèi)公寓項(xiàng)目售價(jià)較高，開盤均價(jià)31375元/平方米；五環(huán)外公寓售價(jià)較低，開盤均價(jià)為22250元/平方米。事實(shí)上，高供應(yīng)量也帶來了巨大的銷售壓力。截至2月1日，朝陽區(qū)高檔公寓的平均銷售率達(dá)到35%。從朝陽區(qū)存量高檔公寓項(xiàng)目的環(huán)線分布來看，三至五環(huán)共28個項(xiàng)目，占朝陽區(qū)總供應(yīng)量的66.7%，存量公寓套數(shù)高達(dá)9884套，占朝陽區(qū)總存量住宅的74%，北京市總存量的37%，高檔物業(yè)的集中使得項(xiàng)目之間競爭壓力加劇、存量加大。

　　“限外令”解禁實(shí)效有待市場檢驗(yàn)

　　對于“限外令”解禁給眼下市場帶來的實(shí)際效果，業(yè)內(nèi)也秉持兩種截然不同的態(tài)度。王英男認(rèn)為，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項(xiàng)目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場形勢下，為幫助開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力起到了重要的作用。

　　一些外資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)在接受記者采訪時(shí)則對政策效果持謹(jǐn)慎態(tài)度。世邦魏理仕研究部董事覃曉梅認(rèn)為，市場不會很快恢復(fù)，她分析道：“在目前國際金融危機(jī)前景還不是特別明朗的前提下，有能力購房的高端置業(yè)人群還是會非常謹(jǐn)慎，市場的恢復(fù)有賴于信心建立的過程，最樂觀的估計(jì)市場會在今年下半年回暖。”專門從事資產(chǎn)管理和投資服務(wù)的中盛投資機(jī)構(gòu)董事長楊永強(qiáng)也認(rèn)同這種觀點(diǎn)，“過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)過量的開發(fā)，已經(jīng)透支了整個投資的多年回報(bào)，‘限外令’的暫停，很難有實(shí)質(zhì)意義上的拉動”�！跋尥饬睢睍和�執(zhí)行的實(shí)際作用如何，仍有待市場檢驗(yàn)。