動作1 李嘉誠一呼百應港資率先進軍內地商業(yè)地產

　　據了解,3月初始,李嘉誠旗下企業(yè)長江實業(yè)在內地最大的項目———上海真如城市副中心即將動土就開始傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司總經理何智奇對媒體表示,收到長實副主席李澤鉅的親筆信,希望政府協(xié)助確保開工,目前長實已經做好所有準備,具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明,該公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。

　　其實,早在李嘉誠之前,不少港資開發(fā)商就已投入內地商業(yè)地產的開發(fā)熱潮中。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年,與長實并列“香港地產五虎”的新鴻基地產也表示將增加投資300多億元。

　　在廣州,去年9月12日,鄭裕彤家族旗下的香港周大福企業(yè)有限公司以每平米2860元的底價取得了廣州東塔地塊,地塊總價達10億5248萬元人民幣。據今年2月媒體報道,東塔肯定要比現已封頂、高432米的西塔高,目前初定488米,正待審批。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經嘗到先行一步的甜頭。至2008年來自內地的商業(yè)租賃收入已超過港幣10億元,超過租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來自恒隆位于上海的恒隆廣場與港匯廣場。

　　動作2 持現金逾100億SOHO中國擬購京滬商業(yè)項目

　　港資開發(fā)商的逆市出手無疑刺激了內地房產商的胃口,越來越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產。

　　然而,目前高庫存的商品住宅房難以在短時間內消化,內地開發(fā)商的商業(yè)地產資金來源成為難題。官方數據顯示,2008年前11個月商品房銷售面積為4.9億平方米,同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米,同比增加了15.3%。任志強估算,今年年底,空置商品房面積將可能達到4億-5億平方米。更有報告指出,目前整個房地產業(yè)的存貨資產約有4萬億元。

　　不過,3月13日,SOHO中國行政總裁張欣表示,今年內SOHO中國將會收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目,賣家主要鎖定外資基金和國內開發(fā)商。雖然張欣沒有透露具體的計劃收購金額,但據潘石屹表示,目前SOHO中國的資金鏈相當樂觀。“SOHO中國至去年12月31日持有現金107億元人民幣,每股現金折合港幣2.34元,公司凈負債率為-46%,是所有上市房地產公司中唯一凈資產負債率是負值的,公司具有充足的融資空間。”

　　目前SOHO中國鎖定兩類賣家,一類是外資投資基金,一類是內地開發(fā)商,他們都面臨資金短缺、要迅速套現資金的壓力。SOHO中國總裁閻巖也稱,現在看到的機會比一年前多很多。

　　分析

　　住宅開發(fā)前景不明進軍商業(yè)地產迎良機

　　業(yè)內人士分析,境內外資金均意欲進軍商業(yè)地產,與國家力推保障性房源不無關系,這大大壓縮了商品住宅開發(fā)的收益率。潘石屹就曾說,對未來中國住宅市場來說,還有很多不利因素,其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市場中將有50%屬于保障性住房,對于普通住宅市場來說是一個很大壓力�！�

　　合富輝煌集團董事副總經理黎振偉近日也表示,宏觀調控的大方向導致內地的住宅房價不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產不涉及民生,又是近幾年才新興起的投資領域,可提升運作的空間很大�！澳壳�,內地住宅地產的投資回報率大概為3%～5%,而商業(yè)地產的回報率則有6%～8%�！�

　　以李嘉誠即將啟動的上海真如城市副中心為例,該項目的樓面價將近每平方米3056元,總建筑面積近100萬平方米,其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。按照每平米售價2萬的保守估計,該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　因此對于資金鏈相對寬松的開發(fā)商來說,在住宅市場前景不確定的情況下,直接開發(fā)或者向因資金緊缺而出讓地產套現的賣家收購商業(yè)地產,現在可以說是最佳時機,也是必然選擇。(記者 盧軼)