珠三角的春天比中國絕大多數(shù)的地方都來得早。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚(yáng)，氣溫直逼30攝氏度。在這里，沉寂已久的房地產(chǎn)市場率先顯露暖意，量價(jià)齊升。

　　“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國最市場化的，對(duì)市場供需變化最敏感，領(lǐng)跌也將領(lǐng)漲。”深圳一上市地產(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者。

　　盡管存貨消化在提速，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣深房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目少之又少。一上市地產(chǎn)公司高管表示，這一數(shù)據(jù)的“黯淡”，說明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來。

　　消化存量提速

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言，今年或是去存貨之年。

　　北京銀聯(lián)信信息咨詢中心的一份內(nèi)部材料顯示：地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，在2009年迎來了“高�；�”的庫存積累。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)不久前起草的一份內(nèi)部報(bào)告預(yù)測，2009年末，全國商品房空置面積可能達(dá)到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海等10家房企巨頭，在今年一、二月份共推出140.9萬平方米的新盤，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現(xiàn)象也是嚴(yán)重。截至2月26日，這些房企的庫存總量近2000萬平方米，占據(jù)目前全國新房庫存總量的10%。

　　萬科年報(bào)顯示，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的增加。去年，公司的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%。這僅僅相當(dāng)于萬科兩個(gè)月的銷售量，其中80%庫存時(shí)間尚不足一年。

　　一銷售過百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷售”。他告訴記者，“目前，企業(yè)的庫存壓力很大，走量是關(guān)鍵�！�

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月初，已公布2008年年報(bào)的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計(jì)達(dá)809.09億元，同比增長36.1%，比2008年三季度末略有增長。按照申銀萬國行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元。

　　房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲(chǔ)備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲(chǔ)備的體量更為龐大。2009年的新盤將使目前的高庫存“雪上加霜”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價(jià)銷售，那被認(rèn)為是賤賣資產(chǎn)，他們覺得只要熬過寒冬，必定會(huì)有好收成。而事實(shí)上，深圳房市的去庫存化進(jìn)程似已提速。

　　深圳國土資源及房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳新房成交價(jià)格環(huán)比微跌了0.4%，為10988元/平方米，成交有明顯復(fù)蘇的跡象。2月份單日成交面積達(dá)到17443平方米，較1月份增長37.87%。從區(qū)域來看，深圳6 大區(qū)中，寶安，福田，羅湖，南山地區(qū)價(jià)格都出現(xiàn)小幅的上升，但漲幅環(huán)比都未超過5%。

　　從存量情況看，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%，達(dá)到561萬平方米，該庫存水平為2008 年8月水平，主要原因在于整個(gè)2月深圳新開樓盤只有4 個(gè)，且目前深圳房價(jià)進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間也刺激成交的回升。

　　上述融資經(jīng)理告訴記者，2月份公司銷售回款4億元，3月份迄今止回款已經(jīng)2億元�！耙呀�(jīng)有一年左右沒有這么好的單月回款了。銷售旺了，回款快，融資也容易�！�

　　凱基證券認(rèn)為，隨著深圳成交的繼續(xù)回暖，庫存消化速度將依然平穩(wěn)快速。而開發(fā)商如果繼續(xù)放慢推盤節(jié)奏，未來3個(gè)月深圳房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)觸底回升。

　　但也有深圳一商業(yè)銀行客戶經(jīng)理表示，地產(chǎn)商“去存貨化”的關(guān)鍵是降低購房成本，高庫存必然對(duì)高房價(jià)施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫存能否軟著陸，主要決定于價(jià)格。

　　“小陽春”幻象

　　在存貨消化的過程中，今年一季度，廣深地區(qū)的房地產(chǎn)似有“復(fù)蘇”跡象，不少樓盤都出現(xiàn)了“一日售罄”現(xiàn)象，被市場形象稱為地產(chǎn)“小陽春”。

　　2月20日，寶安梅林關(guān)一樓盤開盤，成為時(shí)隔14個(gè)月后，深圳的首個(gè)"日光盤"。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷售面積達(dá)534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。其中，深圳市商品房銷售回升幅度“迅猛”，銷售面積87.33萬平方米，增長140.6%，銷售額104.13億元，增長86.4%。

　　“跌多了，自然反彈。”廣州一地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理表示。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，深圳房屋銷售價(jià)格以18%的同比下跌幅度位居全國70個(gè)大中城市之首。廣州次之，降9%。

　　“其實(shí)，南山區(qū)房價(jià)跌幅超過了30%，關(guān)外跌幅在40-50%左右�！鄙钲谝坏禺a(chǎn)開發(fā)商告訴記者。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，房價(jià)大幅會(huì)刺激成交量回暖。據(jù)了解，2月，深圳一手房成交面積達(dá)到48.84萬平方米，環(huán)比1月上升24.5%，同比劇增580%，二手房則出現(xiàn)了環(huán)比翻倍現(xiàn)象。

　　但也有上市公司高管認(rèn)為，“小陽春”僅僅是反映暫時(shí)的市場需求，市場還需要調(diào)整。

　　“消費(fèi)者誰也左右不了，能解決市場問題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩(wěn)定房市，政策的宗旨在于平衡消費(fèi)者和房企。但市場上商品住宅價(jià)格高，房價(jià)存在下調(diào)空間仍然是市場問題的癥結(jié)所在，因此要擺脫困局最終需要開發(fā)商積極主動(dòng)的根據(jù)市場調(diào)整定價(jià)策略和營銷策略。”華僑城一高管表示。

　　在他看來，目前的房市是一個(gè)買方市場，而不是原來的賣方市場。他引用了一個(gè)數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年年末居民儲(chǔ)蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。“這意味著相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)入銀行沒有消費(fèi)，居民還有很大一部分存款可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，然而卻并沒有進(jìn)入，這說明房屋還沒有到合理價(jià)位�！�

　　上海證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)市場并未明確進(jìn)入單邊上揚(yáng)“行情”，而是進(jìn)入了一個(gè)微妙的階段，上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽春”，僅僅是階段性反應(yīng)。拿泛海建設(shè)某高管的話說，“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下，短期內(nèi)仍將面臨較為復(fù)雜的市場環(huán)境�！�

　　“小陽春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的階段性特征：開發(fā)商今年的重要任務(wù)是打造一個(gè)健康的資產(chǎn)負(fù)債表和去存貨化；部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市，另有部分則觀察到開發(fā)商利用“小陽春”行情乘機(jī)提價(jià)，保持繼續(xù)觀望態(tài)度；銀行對(duì)房企的貸款已有松動(dòng)，但仍然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)敞口和權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)密控制。

　　廣東省近日出臺(tái)刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”，有研究報(bào)告指出，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說”階段，但仍不會(huì)“操之過急”。

　　目前，房企、購房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未明朗、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開工項(xiàng)目數(shù)據(jù)仍處于“下行通道”中時(shí)。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四方力量的博弈進(jìn)入一個(gè)微妙的階段。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會(huì)肆意提價(jià)，而購房者消費(fèi)需求的進(jìn)一步釋放仍待時(shí)機(jī)。