四、 不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除

　　在上述分析中，我們實際上提出了一個重要的判斷，就是房價較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低。

　　很長時期來，人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導(dǎo)致了房價的不斷攀升。這個問題的關(guān)鍵，并非是“地價決定房價，還是房價決定地價”；需要重點探究的是，土地出讓收入干什么用了。

　　一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎斦�的�?jīng)常性支出項目，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的長期性建設(shè)項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論)，也即進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的市政建設(shè)。

　　從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗看，城市長遠(yuǎn)發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國，由于地方政府的經(jīng)常性財政收入不可能成為這種長遠(yuǎn)發(fā)展的資金來源，又缺乏市場化的大規(guī)模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。

　　地價中包含這種“代償”功能，實際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費(fèi)”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場化融資方式，開拓與規(guī)范地方政府的市政建設(shè)資金籌集渠道，才能真正剔除地價中不合理的制度性成本，把地方政府從“房價助推者”的尷尬立場中解脫出來，才能真正讓房價回歸合理的市場定位。

　　(陳淮 作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，研究員)