交鋒三

　　房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)否“腰斬”

　　社科院報(bào)告認(rèn)為，北京存量房面積為1000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房?jī)r(jià)將下降40—50%。對(duì)此，潘石屹反駁，如果北京存量房達(dá)到1000萬(wàn)平方米，按100平方米建筑面積一戶推算，就是10萬(wàn)套房子，這不足北京一年的消化量，“這樣的庫(kù)存我認(rèn)為是合理的”。他同時(shí)表示，庫(kù)存項(xiàng)目中一定有一些由于地理位置及周圍配套位置不好，難以銷售出去。但根據(jù)1000萬(wàn)平方米的存量下結(jié)論認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)將下跌近一半，未免太武斷。

　　曹建海認(rèn)為，樓市跟整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并不看好，所以降價(jià)將是趨勢(shì)。他認(rèn)為將房?jī)r(jià)保持在2004、2005年時(shí)的價(jià)格水平比較合理，即北京房?jī)r(jià)還要有40%-50%的下降空間，谷底可能在兩年后。

　　曹建海認(rèn)為，首先，從房屋供求格局看，北京目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。其次，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是土地的價(jià)格，而土地價(jià)格完全依賴于地租，也就是新創(chuàng)造的社會(huì)產(chǎn)品分配給土地所有者的部分。這個(gè)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)，可能價(jià)格上漲明顯；但經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，則先于其他行業(yè)而發(fā)生價(jià)格暴跌。

　　戴建中認(rèn)為，住房建設(shè)需要一個(gè)周期，近幾年開工的廉價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，到2010年以后將能大量推出，屆時(shí)將進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)。繼續(xù)推進(jìn)政策性住房建設(shè)，不但能夠逐步解決低收入群體住房問(wèn)題，也可以通過(guò)把這部分人群的住房要求從商品房市場(chǎng)需求中轉(zhuǎn)移出來(lái)，從而對(duì)商品房的高價(jià)位起到釜底抽薪的作用。

　　交鋒四

　　房?jī)r(jià)收入比是否合適

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，藍(lán)皮書中數(shù)據(jù)只計(jì)算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達(dá)83%，這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級(jí)換代住房條件的購(gòu)買能力，而發(fā)達(dá)國(guó)家所說(shuō)的房?jī)r(jià)收入比恰恰是沒(méi)有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。他指出，當(dāng)市場(chǎng)中的商品房升值時(shí)，存量住房也在升值，并大大地提升了改善型消費(fèi)的支付能力。

　　曹建海認(rèn)為，目前居民收入跟房?jī)r(jià)之間的差距仍然過(guò)大。國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美國(guó)在1980-2000年時(shí)全國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)-家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左右，2001年以后才有所上漲，但最高也只有4.6倍。現(xiàn)在北京現(xiàn)有家庭收入約6.9萬(wàn)元，按1.4萬(wàn)元/平米、90平米小戶型計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比約為20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際水平。(記者 徐暢 蔡宗琦)