制度缺陷開始浮出水面

　　“從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外�！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”

　　廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價房的時候，廣州房價處于上漲態(tài)勢。2008年初，市民申購限價房時，廣州樓價仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時候，廣州房價回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元，限價房失去了價格優(yōu)勢。面對失去價格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價款的限價房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實(shí)上，限價房遭遇的問題還不只是棄購、拒收的問題。樓市低迷，原本熱銷的限價房也正被一些業(yè)主棄購，那么賣不出去的限價房又該如何處理？拍賣出去的限價房用地又該如何處置？同時，已經(jīng)出售的限價房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前已經(jīng)有一些限價房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　面對限價房的困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受媒體采訪時表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴(kuò)大限價房申購對象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房。

　　限價房難以調(diào)控樓市

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房價，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù)。經(jīng)過兩年來的實(shí)踐，現(xiàn)在看來，似乎限價房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”

　　“限價房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)。雖然政府稱限價房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性�！睗M堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，限價房的價格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息萬變的市場，尤其是當(dāng)市場下行的時候，商品房供過于求，失去價格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲也認(rèn)為，在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。

　　“調(diào)控房價未必一定要使用限價房這個調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價10979元/平方米，完全是在市場的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒有受到限價房的影響�！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，限價房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場調(diào)節(jié)間的分界線。