房?jī)r(jià)地價(jià)誰(shuí)主沉浮

　　一般來說，房?jī)r(jià)高是由地價(jià)高引起的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的成本里包括地價(jià)。但是如果樓市低迷，房子賣不上價(jià)，并趨于下降，但開發(fā)商競(jìng)拍拿地卻出了“天價(jià)”，便會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過面包”的狀況。

　　從2008年下半年以來，國(guó)家集中出臺(tái)政策刺激購(gòu)房者投入消費(fèi)，使樓市經(jīng)過了一個(gè)時(shí)期的回調(diào)后出現(xiàn)回暖，而地價(jià)因有一定的滯后性卻在走跌，暴露出在一定程度上并非地價(jià)在主宰房?jī)r(jià)。反而是地價(jià)受制于樓市大勢(shì)，住宅用地的流拍率大增。

　　從當(dāng)前房?jī)r(jià)和地價(jià)的制約關(guān)系來看，可謂“難兄難弟”。照此下去，互相影響，可能會(huì)陷入大家所追問的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價(jià)高——房?jī)r(jià)就高——交易下降——要快速回籠資金便低價(jià)賣房——資金鏈出現(xiàn)問題——政府土地財(cái)政吃緊——新推土地底價(jià)成交或者流拍率高——房?jī)r(jià)下跌——開發(fā)商資金鏈斷裂——掀起“退地”風(fēng)波……這是一個(gè)循環(huán)的怪圈。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)通過招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據(jù)國(guó)土資源部和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院聯(lián)合公布的報(bào)告稱，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財(cái)政會(huì)出現(xiàn)困難。

　　中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，2008年全國(guó)的房地產(chǎn)交易量大致下降了20%左右，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，加上對(duì)未來預(yù)期的不確定性，對(duì)住宅用地的需求量大為減少，于是土地市場(chǎng)流拍的情況很多，土地價(jià)格回落非常明顯。而土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到了1/3的比重，地價(jià)回落直接導(dǎo)致開發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來一兩年中得到體現(xiàn)。

　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，開發(fā)企業(yè)受到銷售市場(chǎng)影響，資金鏈偏緊，拿地?zé)崆闇p退，多宗地塊以底價(jià)成交，流拍比例居高不下。開發(fā)企業(yè)未來幾年的競(jìng)爭(zhēng)將在土地成本、資源整合等方面之外，需考慮以更專業(yè)的眼光和做法來獲得最大的增值，更貼近市場(chǎng)的需求。

　　去庫(kù)存化效果決定未來方向

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.2%。尤其是全國(guó)一線城市住宅市場(chǎng)交易量開始有了起色，回暖跡象明顯。

　　但因土地購(gòu)置與開發(fā)的滯后性，開發(fā)商拿地仍然非常謹(jǐn)慎。1至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長(zhǎng)29.7%。這反映出土地庫(kù)存依然巨大，供大于求的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，目前全國(guó)開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化完這些庫(kù)存的土地。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，達(dá)到1998年以來的歷史高點(diǎn)。也就是說，要加大消化住宅用地庫(kù)存的力度，必須先消化商品房的空置面積，使房地產(chǎn)的資金鏈得以接續(xù)。

　　中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說，以天津市場(chǎng)為例，部分發(fā)展商經(jīng)過價(jià)格調(diào)整實(shí)現(xiàn)了相對(duì)較快的消化，但由于過往存量較多，2009年仍將以庫(kù)存作為供應(yīng)的主要部分。未來市場(chǎng)還存在許多不確定因素，為實(shí)現(xiàn)快速銷售，價(jià)格策略仍是關(guān)鍵。在過去的幾年中土地儲(chǔ)備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。

　　高飛建議開發(fā)商把下一階段的營(yíng)銷策略著重放在價(jià)格策略、推廣渠道等方面。比如對(duì)于在建項(xiàng)目，由于天津住宅市場(chǎng)的剛性需求比例較高，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，部分穩(wěn)健的發(fā)展商會(huì)保證開發(fā)進(jìn)度，以求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外，當(dāng)前已經(jīng)有萬達(dá)等一線發(fā)展商摘地，部分資金充裕的二線發(fā)展商也在積極尋找地塊，這對(duì)于去庫(kù)存化是相當(dāng)?shù)睦�好�?