國(guó)土資源部近期公布的報(bào)告顯示，一季度全國(guó)地價(jià)8年來(lái)首次出現(xiàn)下降。在樓市“小陽(yáng)春”行情已經(jīng)延續(xù)3個(gè)月，面對(duì)紅五月考驗(yàn)的時(shí)候，這一消息引發(fā)了很多人對(duì)于房?jī)r(jià)的再度關(guān)注：地價(jià)下降是否會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌？未來(lái)樓市走勢(shì)如何？

　　地價(jià)下降有助于降低房?jī)r(jià)成本

　　國(guó)土資源部近日發(fā)布的“2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)。這是8年來(lái)土地價(jià)格持續(xù)高漲之后，全國(guó)地價(jià)首度出現(xiàn)下降。

　　此報(bào)告一出，立即引發(fā)了很多的猜想：土地成本下降，房?jī)r(jià)是不是也要降了？地價(jià)與房?jī)r(jià)之間確實(shí)存在著緊密的聯(lián)系，特別是一些地方政府在片面的“經(jīng)營(yíng)城市”的理念下，一些開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過(guò)來(lái)，地價(jià)的不斷攀升，也給開(kāi)發(fā)商持續(xù)漲價(jià)提供了理由。地價(jià)和房?jī)r(jià)互相“促進(jìn)”，共同“進(jìn)步”。

　　雖然沒(méi)有權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，目前地價(jià)成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的部分超過(guò)1/3。“地價(jià)的下降必然會(huì)降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，有助于抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)，今年一季度出現(xiàn)的地價(jià)下跌，是對(duì)前兩年房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的修正，它會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)形成向下的牽引力。

　　但他同時(shí)也表示，房?jī)r(jià)是由開(kāi)發(fā)成本和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，如今地價(jià)等開(kāi)發(fā)成本雖然在下降，但并不等于開(kāi)發(fā)商愿意降低企業(yè)利潤(rùn)，因此地價(jià)下降并不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)下降，這仍然要看開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈結(jié)果。

　　深圳案例：房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的

　　深圳一直被看作是全國(guó)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)，同樣也是解剖房?jī)r(jià)與地價(jià)作用機(jī)制的極佳案例。國(guó)土資源部的報(bào)告顯示，一季度深圳居住地價(jià)同比下降26.84%，領(lǐng)跌全國(guó)35個(gè)大中城市。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)深圳國(guó)土局相關(guān)數(shù)據(jù)的追蹤統(tǒng)計(jì)顯示，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價(jià)分別是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房?jī)r(jià)分別是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元。

　　可以看出，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間在變化趨勢(shì)上存在一定的相關(guān)性。2003年-2007年深圳市地價(jià)與房?jī)r(jià)都保持快速上漲態(tài)勢(shì)，2008年則雙雙出現(xiàn)下降，總體上地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)基本保持一致。

　　但同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)的漲速明顯要快于地價(jià)的上漲。據(jù)記者不完全測(cè)算，2003元-2008年深圳居住地價(jià)占住宅價(jià)格的比例分別是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%�？梢钥闯�，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例沒(méi)有隨房?jī)r(jià)的上漲而直線增大，反因房?jī)r(jià)的較高增長(zhǎng)而有減小的趨勢(shì)。

　　“這說(shuō)明地價(jià)的上漲不是房?jī)r(jià)上漲的決定性原因�！鄙钲谥性�物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)，地價(jià)走在房?jī)r(jià)前面，房?jī)r(jià)隨著地價(jià)的漲跌而升降，這是理想中的模型。按照這種理論，深圳房?jī)r(jià)2008年出現(xiàn)大幅調(diào)整，2007年的地價(jià)就應(yīng)該事先作出反應(yīng)，但事實(shí)上國(guó)內(nèi)很多城市的“地王”就是在2007年創(chuàng)造出來(lái)的。

　　李耀智認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)是雙向作用的，也就是說(shuō)樓市的興衰起落也會(huì)決定土地的成交價(jià)格。樓市火爆時(shí)，開(kāi)發(fā)商手中的資金充裕，自然出手大方，反之樓市冷清時(shí)，土地自然就乏人問(wèn)津�，F(xiàn)在樓市逐漸回暖，土地價(jià)格可能會(huì)逐步隨之走高。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，3月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地458宗，成交土地面積1992萬(wàn)平方米。其中，住宅地塊成交97宗，環(huán)比上漲45%，成交土地面積685.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲53%，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復(fù)。