聘政府工作人員當(dāng)“開(kāi)發(fā)顧問(wèn)”、在土地費(fèi)上做文章、少交基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、送錢物“擺平”政府官員后逃避項(xiàng)目抵押金、“套”住銀行獲得貸款、雇用“黑社會(huì)”成員強(qiáng)行拆遷……日前，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者披露了他們違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)幕。
以下是這位開(kāi)發(fā)商自述。
先走關(guān)系 搞定項(xiàng)目
我原是黑龍江省某地級(jí)市一家建筑公司的第二大股東。2002年，我同另一家公司一位股東合作，共同出資1000萬(wàn)元，以他公司名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，我兼任項(xiàng)目總經(jīng)理。當(dāng)時(shí)我出資400萬(wàn)元，對(duì)方本應(yīng)出資600萬(wàn)元，可對(duì)方說(shuō)搞到這個(gè)項(xiàng)目要走關(guān)系，只出了350萬(wàn)元。
我們把這個(gè)項(xiàng)目搞起來(lái)，確實(shí)走了關(guān)系。按規(guī)定，我們應(yīng)交1500萬(wàn)元項(xiàng)目保證金，但如果交那么多錢，就沒(méi)有流動(dòng)資金搞建設(shè)了。后來(lái)我們給一位領(lǐng)導(dǎo)送了錢和物，只交了500萬(wàn)元對(duì)方就答應(yīng)了。說(shuō)真的，當(dāng)時(shí)如果項(xiàng)目費(fèi)這關(guān)要是卡住，我們就沒(méi)有實(shí)力開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目了。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商以拍賣方式購(gòu)得的土地使用權(quán)，在拍賣摘牌后，馬上就要交土地使用費(fèi)。我們應(yīng)交土地使用費(fèi)1100萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)肯定交不起。于是同有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)搞關(guān)系，不但推遲交費(fèi)，也不用交那么多。后來(lái)拖了一年多，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)了才交費(fèi)。
除了項(xiàng)目保證金和土地使用費(fèi)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要交基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。我們那個(gè)城市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積算的，每平方米收繳80元左右，我們總建筑面積為14.5萬(wàn)平方米，需交1140萬(wàn)元配套費(fèi)。這是一個(gè)伸縮性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。按規(guī)定，這筆費(fèi)用在施工許可證下來(lái)之前就該交，但我們的項(xiàng)目開(kāi)工了還沒(méi)交，后來(lái)雖然交了，也沒(méi)有按規(guī)定交夠。
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，個(gè)別政府部門管事的人很重要。在把土地“拿”下來(lái)以后，我們請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部去青島、海南等地游玩了一圈。這些人回來(lái)后，就給我們“用上力”了。
“套”住銀行 增加貸款
其實(shí)，繳納多項(xiàng)費(fèi)用都要通過(guò)貸款。在貸款問(wèn)題上，我們想了許多辦法，終于把一家銀行領(lǐng)導(dǎo)給“套”住了。我們先期交納10%的土地使用費(fèi)后，就把土地使用權(quán)證拿到了，后來(lái)又把項(xiàng)目許可證拿到了。我們找到一個(gè)縣城的銀行領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)他聯(lián)系上市里某銀行領(lǐng)導(dǎo)，以土地使用權(quán)證和項(xiàng)目許可證作抵押，從銀行貸款1200萬(wàn)元。
一部分動(dòng)遷戶需要貨幣補(bǔ)償，我們的項(xiàng)目共計(jì)要1億元左右的補(bǔ)償資金，這些錢都要通過(guò)銀行貸款解決。如果按銀行正常的貸款手續(xù)，肯定辦不下來(lái)。我們想了一個(gè)“妙招”--跟先期貸款的銀行“攤牌”，告訴銀行先期貸款還不上了，想要還款，必須再貸款，等項(xiàng)目完工掙到錢一起還。那個(gè)銀行領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有辦法，后來(lái)就主動(dòng)給我們出招辦手續(xù)。
“套”住銀行后，為了履行銀行有關(guān)抵押和擔(dān)保貸款的規(guī)定，我的合作伙伴弄了許多假手續(xù)，比如從其他開(kāi)發(fā)商那里借正在出售的別墅，又借了許多身份證。
在利用銀行貸款方面，我們頗費(fèi)心思。我的合作伙伴先是把1000多萬(wàn)元款匯往北京一家公司，然后再讓那家公司給匯過(guò)來(lái)，這樣，可用“引資”名義，享受市里許多優(yōu)惠政策。
低價(jià)評(píng)估 野蠻拆遷
把項(xiàng)目和土地等拿到以后，最難的一項(xiàng)工作是動(dòng)遷。我們找到有關(guān)部門的一名領(lǐng)導(dǎo)，暗地里聘他作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，給他好處。第一步，先讓產(chǎn)權(quán)處凍結(jié)動(dòng)遷戶的房證，防止動(dòng)遷戶改變用途增加我們的動(dòng)遷成本。在此過(guò)程中，我們可以摸一下動(dòng)遷戶的底數(shù)。第二步，委托評(píng)估公司對(duì)動(dòng)遷戶的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。我們借助有關(guān)部門的熟人，可以給評(píng)估公司提供動(dòng)遷區(qū)域房屋交易的最低價(jià)，這樣評(píng)估公司就會(huì)給動(dòng)遷戶的房屋價(jià)值評(píng)估得很低。評(píng)估公司自然是向著開(kāi)發(fā)公司的，因?yàn)樵u(píng)估公司是中介機(jī)構(gòu)，都要搶活干，所以評(píng)估得越低，開(kāi)發(fā)公司越愿意聘用。
通過(guò)低價(jià)評(píng)估，取得了對(duì)動(dòng)遷戶的一種“合法”補(bǔ)償價(jià)格�？墒俏覀冎贫ǖ难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，動(dòng)遷戶多次到市里上訪。
說(shuō)實(shí)在的，我們?cè)趧?dòng)遷時(shí)搞了野蠻強(qiáng)拆。那年冬天11月份了，動(dòng)遷戶被斷水?dāng)嚯姡课萆w都被砸了。當(dāng)時(shí)，一些所謂“維護(hù)秩序的人”也被動(dòng)用起來(lái)，這些人有的是“黑社會(huì)”成員。
我們從事的這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有許多地方違規(guī)。有些費(fèi)用還沒(méi)交齊，需要審批的那些章就都蓋出來(lái)了。
事前我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了測(cè)算。這個(gè)項(xiàng)目占地面積為12000平方米，建筑面積為14.5萬(wàn)平方米，按當(dāng)時(shí)的最高價(jià)預(yù)算總成本約為4億元�？晌覀兝檬掷锏牟坏�1000萬(wàn)元資金就把這個(gè)項(xiàng)目“鼓搗”起來(lái)了。
說(shuō)實(shí)在的，這個(gè)項(xiàng)目在拆遷還沒(méi)結(jié)束時(shí)，我就被迫撤資了。因?yàn)橐宦愤`規(guī)，我心里實(shí)在沒(méi)底兒，特別是強(qiáng)行拆遷，我的合作伙伴動(dòng)用了“黑社會(huì)”成員，我的心也受到強(qiáng)烈震動(dòng)--嚇壞了。我的合作伙伴擔(dān)心我成不了事，順勢(shì)把我“踢”出來(lái)了。
我們起初的預(yù)算收入是5.6億元，后來(lái)是實(shí)際售房?jī)r(jià)高于預(yù)算價(jià)，我的合作伙伴應(yīng)該賺取了可觀的利潤(rùn)。(程子龍)
