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樓市剛剛開始的回暖正在經(jīng)受考驗(yàn)。4月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,一季度中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.1%,整體好于預(yù)期,但仍存在較大下行壓力。3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%,全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月下降。
業(yè)內(nèi)專家在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,就當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和樓市現(xiàn)狀分析,樓市一兩年內(nèi)恐難現(xiàn)有力反彈,但中長(zhǎng)期仍然看好。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,一季度,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1%?v向來看,去年12月,房?jī)r(jià)同比下降0.4%,今年1月,房?jī)r(jià)下降0.9%,2月下降1.2%,3月降幅達(dá)到1.3%。連續(xù)四個(gè)月下降,且降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)。
一季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,同比增長(zhǎng)4.1%,增幅比1—2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn),但同比回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。同期,全國(guó)商品房銷售面積11309萬平方米,同比增長(zhǎng)8.2%。
以上數(shù)據(jù)表明,樓市出現(xiàn)了一些回暖跡象,但仍不容樂觀。
DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍均16日在接受記者采訪時(shí)表示,由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退,市場(chǎng)缺乏信心,庫(kù)存巨大,樓市短期內(nèi)難以反轉(zhuǎn),出現(xiàn)有力反彈的可能性不大。不過他同時(shí)表示,就中長(zhǎng)期而言,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致樓市需求下降。以北京為例,一季度,受金融危機(jī)沖擊最大的寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為-1804平方米,與2008年第四季度相比,空置率上升了5.72%為18.97%其中表現(xiàn)最為明顯的是CBD中央商務(wù)區(qū)空置率急劇上升。同期,寫字樓平均租金環(huán)比降低了近十個(gè)百分點(diǎn),租賃需求明顯減少。
另外,戴德梁行一季度報(bào)告顯示,北京高端住宅市場(chǎng)成交量也持續(xù)走低,需求減弱導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鸷蛢r(jià)格下降,工業(yè)地產(chǎn)(標(biāo)準(zhǔn)化廠房和物流廠房)租金下滑。
受供求及世博會(huì)等因素拉動(dòng),相對(duì)于北京,上海樓市表現(xiàn)出一定的抗跌性,需求相對(duì)比較旺盛。但進(jìn)入四月以來,當(dāng)?shù)貥鞘幸策M(jìn)入了膠著盤整狀態(tài)。3月份上海商鋪?zhàn)饨鸩奖本┖髩m,出現(xiàn)10年來首跌。
不少分析人士均認(rèn)為,近期樓市剛性需求的集中釋放不具有持續(xù)性。上海易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,雖然今年前三月商品房銷售面積出現(xiàn)了由負(fù)增長(zhǎng)變?yōu)檎鲩L(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但這種轉(zhuǎn)變很可能只是短期因素。他甚至認(rèn)為,今年下半年或明年,上海房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌15-20%。當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商也稱,上海樓市深度調(diào)整還需兩到三年。
何衍均認(rèn)為,中產(chǎn)階級(jí)的缺乏是制約中國(guó)樓市發(fā)展的一個(gè)重要因素。“嚴(yán)格地說,中國(guó)還沒有真正的中產(chǎn)階級(jí)。”何衍均說,中國(guó)目前的社會(huì)結(jié)構(gòu)是富人多,窮人更多。 英國(guó)人胡潤(rùn)近日發(fā)布的有關(guān)報(bào)告顯示,中國(guó)千萬富豪人數(shù)已達(dá)82.5萬,億萬富豪達(dá)到5.1萬,每1萬人中就有6人是千萬富豪。他說,和西方發(fā)達(dá)國(guó)家比較起來,中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)所占比重非常小。這對(duì)樓市發(fā)展不利。
除中產(chǎn)階級(jí)的缺乏外,房?jī)r(jià)收入比偏高被認(rèn)為是影響樓市可持續(xù)發(fā)展的又一重要因素。按照國(guó)際慣例,房?jī)r(jià)收入比為3—6比較合理。有機(jī)構(gòu)近日推出的報(bào)告顯示,目前上海、北京、廈門、杭州、廣州以及深圳等一線城市和東部大城市,房?jī)r(jià)收入比均在10以上。房?jī)r(jià)收入比偏高直接影響到民眾安居樂業(yè),一定程度上也制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
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