馮侖：房地產(chǎn)商沒有暴利 上市房企年收益不足5%

　　房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)，百姓心中自有一套說法，但地產(chǎn)商們似乎不愿意這么看。最近，有“地產(chǎn)思想家”之稱的馮侖跑出來發(fā)表了一通“宏論”，大有顛覆傳統(tǒng)印象之勢。

　　說什么呢？且聽他慢慢道來：經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預期中的超高暴利……10年來，以A股上市公司業(yè)績統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達不到5%。

　　啊？原來地產(chǎn)商這么慘�。坎粌H不是暴利，按照這個數(shù)字推算下去，地產(chǎn)業(yè)簡直和普通的“勞動力密集型行業(yè)”沒什么區(qū)別嘛，原來掙的都是血汗錢！

　　如果你就這么進入馮侖先生的話語環(huán)境，那就錯了。按照馮侖的計算方法，房地產(chǎn)企業(yè)辛辛苦苦做了10年，得到了回報無非是一個4.5%的回報率。這究竟算高還是算低呢？實際上不低，要知道，我們的有些制造業(yè)，每年的資產(chǎn)回報率充其量也只有1%-2%。與之相比，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是成倍的“優(yōu)勢”了。

　　再看看一個統(tǒng)計結(jié)果吧：截至4月12日，在深滬兩市已經(jīng)發(fā)布年報的990家上市公司中，超過兩成的凈資產(chǎn)收益率尚不及一年期存款利率的2.25%。與它們相比，房地產(chǎn)業(yè)處在什么位置不言自明。

　　即便如此，地產(chǎn)商們也不至于低到只有不到5%的收益率這么慘。何解？這兩天翻看資料，發(fā)現(xiàn)一組數(shù)據(jù)很有點意思：地產(chǎn)商平均負債率高達40%以上，有的甚至達到75%。這是什么概念？也就是說，馮侖們用最多60%的資金，獲得了整體資金的收益。按此匡算，實際投入資金收益率應該至少有8%；而如果按投入資金只有25%算，收益率更是高達20%。

　　這個數(shù)字，應該是比較靠譜一點，它可能更接近于事實的真相。否則，實在說不通，為什么前些年胡潤富豪榜和福布斯富豪榜的常客，竟然都是地產(chǎn)商！

　　何況，馮侖先生還需要搞清楚一個概念：資產(chǎn)收益率并不等于利潤率。地產(chǎn)業(yè)稱不稱得上暴利，這些年報紙多多少少有些報道，有的說是30%-50%，有的說高達300%。也就是說，投入到一個固定地產(chǎn)項目的資本，其回報率至少在三成以上。但話又說回來，一個固定項目的資本，不等于房地產(chǎn)商的整體資本。說簡單點吧，你準備了100萬元去炒股，但只拿了其中的10萬元買了一只股票，幾個月后收益翻番，賺了10萬元。如果按10萬元的成本算，你的資本回報率是 100%，可按100萬元算，資本回報率就變成了10%。

　　這可是天壤之別呀！現(xiàn)在的地產(chǎn)業(yè)就有點這味道。地產(chǎn)商們賺了錢，不可能把它放在銀行里睡大覺，大多又拿去囤地了。利潤被吃掉變成了“資本”，回報率當然看起來低得驚人。

　　寫到這里，本意并不是批評馮侖什么，也不是想說地產(chǎn)商暴利有什么不對。天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。一個行業(yè)，如果沒有暴利，誰會爭著往里鉆呢？市場經(jīng)濟的魅力，就是讓精明的企業(yè)家，發(fā)現(xiàn)一個新行業(yè)的超高利潤，并且用自己的聰明才智去撬動市場，等到大家都發(fā)現(xiàn)這里面有利可圖了便一哄而上。于是，這個新行業(yè)的利潤率逐步下降，直至與其它行業(yè)持平。地產(chǎn)業(yè)也要經(jīng)歷這樣的過程，它的回報率，最終會趨于平庸，馮侖們大可不必大發(fā)感慨，也大可不必用這個資本回報率來娛樂大眾。

　　言及于此，想到馮侖列舉的一組數(shù)據(jù)更搞笑：萬科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤僅為40億元。不知他想拿這組數(shù)據(jù)來說明什么。地產(chǎn)業(yè)交稅太重嗎？好像所有行業(yè)的稅負問題是一致的，這并非特例。地產(chǎn)業(yè)去年利潤太低嗎？老兄，40億元不錯啦，想想多少企業(yè)去年都陷在虧損的深淵呢！不景氣的又豈止地產(chǎn)？！ (記者 張軍)